Ejendomme er ejendom, jord, bygninger, luftrettigheder over jorden og underjordiske rettigheder under jorden. Udtrykket fast ejendom betyder reel, eller fysisk, ejendom. “Real” kommer af den latinske rod res, eller ting. Andre siger, at det stammer fra det latinske ord rex, der betyder “kongelig”, da konger tidligere ejede al jord i deres kongeriger. Den amerikanske forfatning begrænsede oprindeligt stemmeretten til kun at omfatte ejere af fast ejendom.

Fire typer af fast ejendom

Der findes fire typer af fast ejendom:

1. Boligejendomme omfatter både nybyggeri og videresalg af boliger. Den mest almindelige kategori er enfamiliehuse. Der findes også ejerlejligheder, andelsboliger, byhuse, dobbelthuse, treetagere, quadplexer, boliger af høj værdi, flergenerations- og ferieboliger.
2. Kommercielle ejendomme omfatter indkøbscentre og butikscentre, medicinske og uddannelsesmæssige bygninger, hoteller og kontorer. Lejlighedsbygninger betragtes ofte som erhvervsejendomme, selv om de anvendes til beboelse. Det skyldes, at de er ejet med henblik på at skabe indkomst.
3. Industrielle ejendomme omfatter produktionsbygninger og -ejendomme samt lagerhuse. Bygningerne kan anvendes til forskning, produktion, opbevaring og distribution af varer. Nogle bygninger, der distribuerer varer, betragtes som erhvervsejendomme. Klassifikationen er vigtig, fordi zoneinddeling, byggeri og salg håndteres forskelligt.
4. Jord omfatter ubebygget jord, fungerende gårde og ranches. Underkategorierne inden for ledig jord omfatter ubebygget, tidlig udvikling eller genanvendelse, opdeling og sammensætning af arealer. Her er mere på Land Broker Transactions.

Sådan fungerer ejendomsbranchen

Ejendom henviser også til at producere, købe og sælge fast ejendom. Fast ejendom påvirker den amerikanske økonomi ved at være en afgørende drivkraft for den økonomiske vækst.

Byggeri af nye bygninger er en del af bruttonationalproduktet. Det omfatter både bolig-, erhvervs- og industribygninger. I 2018 bidrog ejendomsbyggeri med 1,15 billioner dollars til landets økonomiske produktion. Det svarer til 6,2 % af USA’s bruttonationalprodukt. Det er mere end de 1,13 billioner dollars i 2017, men stadig mindre end toppunktet i 2006 på 1,19 billioner dollars. På det tidspunkt udgjorde ejendomsbyggeri en heftig 8,9 % af BNP.

Nybyggeri af boliger er en kritisk kategori. Den omfatter opførelse af enfamiliehuse, rækkehuse og ejerlejligheder. National Association of Home Builders leverer månedlige data om boligsalg og gennemsnitspriser. Dataene om salget af nye huse er en ledende økonomisk indikator. Det tager fire måneder at etablere en tendens for nye solgte huse.

Immæglere hjælper boligejere, virksomheder og investorer med at købe og sælge alle fire typer af ejendomme. Branchen er typisk opdelt i specialister, der fokuserer på en af typerne.

Sælgeragenter hjælper med at finde købere gennem enten Multiple Listing Service eller deres professionelle kontakter. De prissætter din ejendom ved hjælp af sammenlignende lister over nyligt solgte ejendomme, der er kendt som “comps”. De kan hjælpe dig med at pynte din ejendom, så den kommer til at se bedst ud for kunderne. De assisterer i forhandlingerne med køberen og hjælper dig med at få den højest mulige pris. Her er flere sælgeragenttjenester.

Køberagenter leverer lignende tjenester til boligkøberen. De kender det lokale marked. Det betyder, at de kan finde en ejendom, der opfylder dine vigtigste kriterier. De sammenligner også priser, kaldet “doing comps”. Det gør det muligt for dem at guide dig til områder, der er overkommelige. Køberagenter forhandler for dig og påpeger grunde til, at sælgeren bør acceptere en lavere pris. De hjælper med de juridiske aspekter af processen, herunder titelundersøgelse, inspektion og finansiering.

Vejendomsmæglere, der ønsker at øge deres professionalisme, bliver REALTORS®. Den nationale sammenslutning af REALTORS® leverer månedlige rapporter om antallet af boliger, der sælges videre, og deres gennemsnitspris. Det er en bedre indikator for sundheden i den samlede boligindustri end nybyggeri af boliger.

Det skyldes, at nybyggere af boliger kan være overentusiastiske omkring fremtidigt salg og overbygge. De kan også sænke priserne for at fremtvinge salg. De enkelte boligejere må følge markedets udbud og efterspørgsel. De har ikke den fornødne indflydelse til at manipulere markedet. NAR leverer de aktuelle statistikker over boligmarkedet.

Investering i fast ejendom

Alle, der køber eller sælger en bolig, foretager investeringer i fast ejendom. Det betyder, at du skal overveje flere faktorer. Vil huset stige i værdi, mens du bor i det? Hvis du får et realkreditlån, hvordan vil fremtidige rentesatser og skatter påvirke dig?

Mange mennesker klarer sig så godt med at investere i deres hjem, at de ønsker at købe og sælge boliger som en forretning. Der er mange måder at gøre det på. For det første kan du vende et hus. Det er, hvor du køber et hus for at forbedre det og derefter sælge det. Mange mennesker ejer flere boliger og lejer dem ud. Andre bruger Airbnb som en bekvem måde at udleje hele eller dele af deres hjem på. Du kan leje sommerhuse ud ved hjælp af VRBO eller Home Away.

Du kan også investere i boliger uden at købe et hus. Du kan købe aktier i boligbyggerier. Deres aktiekurser stiger og falder i takt med boligmarkedet. En anden måde er med Real Estate Investment Trusts, kaldet REITs. Det er investeringer i erhvervsejendomme. Deres aktiekurser halter et par år efter udviklingen i boligejendomme.

Hvad statistikker om nye boliger fortæller dig om ejendomsmarkedet

Statistikker om nybyggeri af boliger er vigtige ledende økonomiske indikatorer. Det betyder, at de giver dig et overblik over fremtiden for boligmarkedet.

Diagrammet nedenfor illustrerer antallet af nye privatejede boligenheder, der er påbegyndt mellem 2000 og 2019.

Hver af disse indikatorer fortæller en lidt anden historie om boligbyggeriets sundhed. Lad os f.eks. sige, at antallet af påbegyndte boliger er stabilt, men at boligerne begynder at falde. Det vil gå ud over salget af boliger. Mange købere ønsker måske ikke at vente længere end et år. Det betyder også, at der er mangel på tømmer, beton eller bygningsarbejdere. Denne mangel kan øge omkostningerne og salgspriserne. Det ville yderligere mindske efterspørgslen efter nye boliger.

Hvis realkreditlånene falder, vil boligbyggerne ende op med en beholdning af usolgte boliger til salg. Det betyder også, at efterspørgslen er stor, men at boligejerne ikke kan få realkreditlån. Stigende boligstarter kan virke som en indikator for boligstyrke. Men det kan være et dårligt tegn. Faldende lukninger af boliger betyder, at boligmarkedet er svagt.

Det nye boligsalg er det første skridt i en ni til tolv måneder lang proces. Hvis salget af nye boliger tager fart, så ved man, at afslutningerne vil stige om et år. Alle de resterende tre trin skal dog gennemføres.

Et nyt boligsalg er, når køberen underskriver papirarbejdet og giver husbyggeren et depositum. Det skyldes, at de fleste nye boliger ikke bliver bygget, før der er en køber. Undtagelserne er spec-huse, der bruges som modelhuse. Census Bureau offentliggør månedlige skøn over salget af nye huse. De er angivet som en årlig sats.

To måneder efter, at papirarbejdet er underskrevet, giver de lokale boligregulerende myndigheder tilladelsen. Det er en tidlig indikator, men ikke altid præcis. Bygherrerne kan gå konkurs og aldrig bygge de tilladte enheder. De kan ændre antallet af enheder, der bygges i et flerfamilieshus. Faktisk bliver 22,5 % af tilladelserne til flerfamilieshuse ikke bygget eller ændres til enfamiliehuse. Endelig får bygherrerne ofte tilladelser til en stor del af et kompleks, som det kan tage måneder at bygge.

Den nye boligstart sker næste gang, når bygherren tager første spadestik. National Association of Home Builders rapporterer om dette hver måned. Det er meget præcist, fordi den nye hjemmestart kun sker, når bygherren er sikker nok til at bryde jorden.

Seks til ni måneder senere er der lukning. Boligkøberen skal modtage et realkreditlån, før boligen kan lukkes. Hvis boligkøberen ikke kvalificerer sig, forbliver huset på lageret. Hvis denne statistik er lavere end tallet for boligsalg, betyder det, at markedet for nye boliger begynder at aftage. Der bliver bygget for mange boliger, og der er ikke nok kvalificerede boligkøbere. Det kan også betyde, at bygherrerne vil begynde at sænke priserne for at rydde op i deres lagre.

Der er tre andre vigtige indikatorer at holde øje med.

1. Lagerbeholdning – Dette er det samlede antal boliger, der er til salg, men som ikke er solgt. NAHB rapporterer dette månedligt.
2. Months of Supply Dette er, hvor mange måneder det ville tage at sælge alle de huse, der er på lageret. Det er baseret på salgsraten og lagerbeholdningen. NAHB rapporterer også dette månedligt.
3. Salgspriser – Census Bureau rapporterer om både median- og gennemsnitssalgsprisen for nye huse.