Hvad er et FHA 203(k) Lån?
Et FHA 203(k)-lån er en type statsforsikret realkreditlån, der giver låntageren mulighed for at optage ét lån til to formål – især til boligkøb og boligrenovering. Et FHA 203(k)-lån er pakket ind omkring renovering eller reparationer af et hus, der skal blive realkreditors primære bolig. Et FHA 203(k)-lån er i realiteten et FHA-byggelån.
Nøglepunkter
- Et FHA 203(k)-lån er et statsgaranteret realkreditlån, der i det væsentlige er et byggelån, der finansierer både køb og reparationer af en bolig.
- Disse lån er beregnet til at støtte boligejerskab blandt husstande med lavere indkomst, der kan forbedre og opdatere ældre ejendomme som deres primære bolig.
- FHA tilbyder forskellige varianter af 203(k)-lånet afhængigt af omfanget af de reparationer, der skal foretages.
Forståelse af FHA 203(k)-lån
FHA 203(k)-lånet skal tilskynde familier i lav- og moderatindkomstgrupper til at købe boliger, der har hårdt brug for reparationer, især boliger, der ligger i gamle samfund. Programmet giver en person mulighed for at købe et hus og renovere det under ét fast eller justerbart realkreditlån. Det beløb, der lånes, omfatter husets købspris og omkostningerne til renoveringen, herunder materialer og hyret arbejdskraft.
Lånet kan også dække midlertidig boligfinansiering (hvis det er nødvendigt), som kan være i form af husleje i den periode, hvor huset er under renovering. Lånet med to formål eliminerer behovet for, at en låntager skal indgive to separate ansøgninger om et realkreditlån og et lån til boligrenovering, som måske ikke bliver godkendt af banken eller kan medføre højere samlede omkostninger.
Normalt er långivere ikke villige til at tilbyde et realkreditlån til en ejendom, der har brug for større reparationer, på grund af deres sikkerheds- og beboelsesstandarder. FHA 203(k)-lån, som er statsgaranterede, giver låneinstitutionerne tryghed, da omkostningerne til renovering af boligen er inkluderet i realkreditpakken. Renoveringsgebyrerne placeres på en deponeringskonto og udbetales som betaling til entreprenørerne, efterhånden som arbejdet er afsluttet.En fuldstændig renovering af boligen bør ikke tage mere end seks måneder, som det fremgår af FHA-vejledningen for et 203(k)-lån.
Typer af 203(k)-lån
Der findes to typer af 203(k)-lån – streamline 203(k) og standard 203(k). Lånet gælder kun for enkeltpersoner og familier, der har til hensigt at gøre ejendommen til deres primære bopæl. Det betyder, at ejendomsinvestorer og house-flippers ikke er kvalificerede. Det udførte arbejde skal udliciteres til en autoriseret handyman og må ikke udføres af panthaveren.
Streamline 201(k): Minimale reparationer
En bolig, der ikke kræver meget arbejde, vil normalt blive betalt ved hjælp af streamline eller “begrænset” 203(k). Denne mulighed omfatter ikke strukturelt arbejde på hjemmet, f.eks. tilføjelse af nye værelser eller landskabspleje, og hjemmet skal være beboeligt i hele renoveringsperioden. Reparationer under streamline 203(k) er begrænset til 35.000 dollars.
Standard 2013(k): Omfattende arbejde
Standard 203(k) omfatter alle omfattende reparationer og strukturelt arbejde, der skal udføres i boligen, uden at der er fastsat et loft over reparationsomkostningerne. Det mindste beløb, der kan lånes, er 5.000 dollars.
Nogle af de reparationer, som et FHA 203(k)-lån dækker, omfatter VVS, gulvbelægning, maling, varme- og klimaanlæg, ombygning af badeværelse og køkken, forbedring af sundheds- og sikkerhedsstandarder, landskabsforbedringer, implementering af adgangsredskaber for handicappede, tilføjelse af energibesparende systemer og udskiftning af vinduer og døre.
Renoveringer, der betragtes som ekstravagante eller luksuriøse (såsom pools eller forbedringer, der ikke ville være en permanent del af ejendommen som f.eks. pavilloner), er ikke omfattet af et FHA 203(k)-lån.
Hvordan bruger långivere et FHA 203(k)-lån?
Federal Housing Administration (FHA) blev oprettet i perioden med den store depression, hvor der var en høj grad af tvangsauktioner og misligholdelser. FHA tjente til at tilskynde bankerne til at give boliglån til personer med lave og mellemstore indkomster, personer med lav kreditværdighed eller førstegangsboligkøbere uden kredithistorik. Dette var med til at stimulere økonomien, da folk, som normalt ikke ville blive godkendt til et lån, fik udstedt realkreditlån. FHA-lånet blev oprettet for at forsikre disse typer af realkreditlån, således at FHA i tilfælde af, at låntageren misligholder sine forpligtelser, træder ind og dækker betalingerne, hvilket minimerer den risiko for misligholdelse, som långiveren står over for.
Høje indkomster foretrækker generelt at købe i nyere og mere udviklede områder af en by. FHA indførte 203(k)-lånet specifikt for at tilskynde lavindkomstpersoner, der ikke er kvalificeret til et standardlån, til at vælge at bo i nedslidte kvarterer og opgradere dem.
At få et FHA 203(k)-lån
Det er vigtigt at bemærke, at FHA ikke er en långiver; det er snarere en realkreditforsikrende virksomhed. Du får et FHA 203(k)-lån ved at ansøge gennem din bank, kreditforening eller en anden långiver. Det er ikke alle långivere, der tilbyder disse lån. Hvis du vil finde en godkendt långiver, kan du se HUD’s søgning efter godkendte långivere.
Det er heller ikke en boligforsikringsvirksomhed eller garantiudbyder. Boligkøbere skal stadig købe boligforsikring og garantier for deres hjem og ejendom.
Fordele og ulemper ved FHA 203(k) lån
Som med andre FHA-lån kan en person foretage en udbetaling på kun 3,5%. Da lånet er forsikret af FHA, kan långivere tilbyde lavere rentesatser for et 203(k) lån sammenlignet med, hvad låntagere kan blive citeret andre steder. Rentesatserne vil variere for hver enkelt låntager afhængigt af hans eller hendes kredithistorik. Selv om FHA tillader personer med en kredit score så lav som 580 at ansøge om et 203(k), kan nogle långivere kræve en højere score på 620 til 640 for at udstede et. Dette er stadig lavere end den score på 720, der kræves for et standardlån.
FHA 203(k)-lånet er dog ikke uden omkostninger. Der skal betales en upfront-hypoteksforsikringspræmie hver måned af låntageren. Et supplerende oprettelsesgebyr kan også opkræves af låneinstituttet. Ud over de finansielle omkostninger for låntageren er det strenge papirarbejde, der kræves, og den lange tid, det tager at få svar fra FHA og långiveren, faktorer, der skal overvejes, når man ansøger om dette program. Samlet set kan en person med en lav kreditværdighed, der søger at eje et hjem, som måske skal repareres og moderniseres, indse, at FHA 203(k) har store fordele, der opvejer omkostningerne.