Selv om lejekontrakterne kan variere meget fra ejendom til ejendom, er der flere typer af lejekontrakter, der er almindeligt forekommende i erhvervsejendomme. Da hver enkelt lejekontrakt kan være forskellig, er det vigtigste for en lejer og udlejer at forstå, hvilke udgifter der er dækket i lejekontrakten, og hvilke der er udelukket.
Hvor vi går ind på de forskellige typer af lejemålsstrukturer, er det værd at overveje de forskellige udgifter, som en lejer eller udlejer kan pådrage sig i et lejemål. De omfatter, men er ikke begrænset til, ejendomsskatter, ejendomsforsikring, udvendig vedligeholdelse (udvendig belysning, landskabspleje, parkeringsplads osv.), indvendig vedligeholdelse (opvarmning, ventilation og aircondition – også kaldet HVAC -, tæpperengøring, VVS, elektricitet osv.), vicevært, forsyningsselskaber (elektricitet, gas, vand, kloak, telefon, internet osv.), glasplader, tag og strukturel vedligeholdelse. At vide, hvilken side af regnskabet en udgift falder på – udlejers eller lejers – betyder, at man skal vide, hvordan man kan forudsige omkostningerne ved at leje en ejendom.
En lejekontraktstruktur afhænger ofte af udlejers præference og af, hvad der er almindeligt på markedet. Nogle lejemål skubber alle udgifter over på lejersiden af regnskabet, mens andre lejemål skubber alle udgifter over på udlejersiden; og så er der mange lejemålstyper i midten. Her er nogle af de mest almindelige lejemålsstrukturer.
Absolute Net Lease
En absolut nettolejekontrakt overfører typisk alle udgifter til lejeren, herunder skatter, forsikringer, vedligeholdelse, vedligeholdelse af tag, bygninger og parkeringspladser samt reparation. Denne lejekontrakt forekommer typisk i en bygning med én lejer, som udlejeren bygger efter lejerens specifikationer og derefter overdrager til lejeren på en langtidslejekontrakt. Lejeren er ofte en stor virksomhed, som er klar over, hvad den går ind i, og som er parat til at påtage sig alle udgifterne. Fordi lejeren påtager sig alle driftsrisici, er udlejeren villig til at acceptere en lavere leje.
Triple Net Lease
En triple net-lejeaftale er typisk netto af tre udgiftskategorier: ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse. Disse udgifter kaldes ofte driftsudgifter eller “pass-through expenses”, fordi udlejeren lader dem gå videre til lejeren i form af en ekstra leje ud over grundlejen. Denne ekstra udgift kaldes undertiden TICAM (skatter, forsikringer og vedligeholdelse af fællesarealer). En triple net-lejeaftale, der ofte betegnes som en “NNN-lejeaftale”, kan indgås i en bygning med en enkelt lejer eller flere lejere. Hvis der er tale om en enkelt lejer, tager lejeren typisk kontrol over landskabsplejen og den udvendige vedligeholdelse og kontrollerer dermed ejendommens udseende. Hvis der er tale om en ejendom med flere lejere, kontrollerer udlejeren typisk den udvendige vedligeholdelse, således at ingen enkelt lejer kan ødelægge udseendet for de andre lejere. Desuden betaler lejere i bygninger med flere lejere deres forholdsmæssige andel af driftsudgifterne. Lejerne har normalt ret til at revidere udlejers driftsudgifter under denne lejemålsstruktur.
I triple net-lejekontrakter betaler lejerne normalt deres egne viceværtsudgifter, udgifter til indvendig vedligeholdelse (f.eks. vedligeholdelse af VVS-anlæg) og deres egne forsyningsudgifter. Hvis forsyningsvirksomhederne ikke har separat måling, betaler lejeren sin forholdsmæssige andel af udgiften. Udlejerne betaler normalt for at holde taget og bygningens strukturelle elementer i god stand.
I en triple net-lejekontrakt bærer lejeren risikoen for at betale ejendomsskatter, forsikringer og driftsudgifter, hvilket giver udlejeren mulighed for at begrænse sin risiko for stigende driftsudgifter.
Modificeret bruttolejekontrakt
En modificeret bruttolejekontrakt forpligter typisk udlejeren til at betale ejendomsskatter, forsikringer og vedligeholdelse af fællesarealer, mens lejeren tager ansvaret for sine egne forsyningsselskaber, indvendig vedligeholdelse og viceværtarbejde. Udlejer er normalt ansvarlig for tag og strukturelle elementer, ligesom i en triple net-lejekontrakt. Da udlejeren påtager sig flere udgifter end ved en triple net-leasingaftale, er lejen højere, end den ville være ved en nettoleasingaftale.
Førdelen for lejeren ved denne leasingstruktur er, at udlejeren påtager sig hele risikoen for stigende driftsudgifter og styrer mange elementer i forbindelse med ejendommens drift, herunder udvendig vedligeholdelse. Lejeren betaler en relativt forudsigelig leje og behøver ikke at være involveret i ejendomsbranchen. En potentiel ulempe for lejeren er, at udlejeren kan opkræve en præmie af lejeren for at påtage sig disse udgifter og risici, selv om dette ikke altid er tilfældet.
Full Service Lease
Som navnet antyder, dækker en full service-leasingaftale alle – eller de fleste – driftsudgifter i et lejemål. Nogle af de få undtagelser er telefon- og dataudgifter. Ellers betaler udlejeren skatter, forsikringer, vedligeholdelse af fællesarealer, indvendig vedligeholdelse, viceværtsservice, forsyningsselskaber osv. Som følge heraf er huslejen relativt høj. Disse typer lejemål forekommer normalt i store kontorbygninger med flere lejere, hvor det er for vanskeligt eller besværligt at opdele forsyningsselskaberne mellem lejerne. Fordelen for lejeren er en forudsigelig leje uden at skulle bære nogen driftsrisici. Den potentielle ulempe er, at udlejeren kan kræve en præmie for at påtage sig disse udgifter og risici. Mange udlejere sætter pris på denne type lejemålsstruktur, da den giver dem fuld kontrol over ejendommens udseende og vedligeholdelse.
Sluttelig skal både udlejere og lejere tage sig tid til at forstå de lejekontrakter, de indgår. Ligeledes vil både udlejere og lejere kunne opnå værdi ved at engagere en erhvervsejendomsmægler til at repræsentere dem i en transaktion. Kontakt et teammedlem hos New Branch Real Estate Advisors for at drøfte, hvordan vi kan rådgive om leasing af en erhvervsejendom.