Spring til emner om rådighedsbeløb:

– Din løn alene besvarer ikke spørgsmålet
– Din udbetaling og rådighedsbeløb
– Indkomst vs. passiver
– Find ud af din DTI
– Hvad du er tryg ved vs. Hvad långiveren vil tillade
– En lavere realkreditrente betyder, at du kan låne mere

Hvis begrebet realkreditlån har strejfet dit sind for nylig, og du er på markedet for at købe et nyt hjem, har du sikkert spurgt dig selv: “Hvor meget hus har jeg råd til”?

Dette er et meget vigtigt spørgsmål, som alle kommende boligejere bør kende svaret på i god tid, inden de begynder at kigge på fast ejendom, uanset om det er et enfamiliehus, en ejerlejlighed eller et rækkehus.

Ved at vide, hvor meget realkreditlån du har råd til, kan du indsnævre din boligsøgning, så du kan spare tid og være mere produktiv. Og forhåbentlig lykkes det dig at finde dit drømmehjem.

Faktisk set vil de fleste ejendomsmæglere ikke tage dig alvorligt, hvis du ikke allerede har en forhåndsgodkendelse af et realkreditlån i hånden, som i det væsentlige beskriver, hvor meget hus du har råd til.

Og måske vil de ikke engang tage dig med ud for at se på tilbud. Hvorfor ikke? Fordi boligsælgere ikke ønsker at spilde deres tid med en potentiel køber, som faktisk ikke er kvalificeret i en given prisklasse.

Hvor meget realkreditlån har jeg råd til på…50k, 100k, 200k

• Du kan ikke bare sætte din indkomst ind for at bestemme rådighedsbeløb
• Du er nødt til at overveje dine andre månedlige udgifter
• Langt sammen med din udbetaling og aktuelle realkreditrenter
• Glem ikke lokale ejendomsskatter og ejerskifteforsikring!

Mens spørgsmålet ofte formuleres som “hvor meget hus”, er det måske bedre at spørge “hvor meget realkreditlån har jeg råd til” i stedet.

Jeg siger det, fordi du potentielt kan have råd til at købe alle typer boliger afhængigt af størrelsen af udbetalingen.

Det sagt, ser det ud til, at mange folk ønsker at vide, hvilket realkreditlån de har råd til baseret på en bestemt løn som f.eks. 50.000 dollars eller 100.000 dollars.

Og det er ikke så enkelt, det er der aldrig noget, der er i realkreditverdenen. Vi kan ikke bare se på din indkomst i et vakuum for at bestemme, hvor meget du kan låne til et realkreditlån.

I stedet skal vi tage højde for dine månedlige forpligtelser (udgifter) såsom studielån, kreditkort, et eventuelt nuværende realkreditlån, som du planlægger at beholde, og den foreslåede boligbetaling (herunder ejerskifteforsikring og ejendomsskat).

Det er desværre ikke alle, der har de samme månedlige udgifter eller den samme årlige ejendomsskatregning. Disse ting kan variere betydeligt.

For eksempel, hvis nogen tjener 100.000 dollars om året i løn, men har tårnhøje månedlige udgifter, herunder en dyr Range Rover-leasingaftale, der koster dem 2.000 dollars om måneden, er det måske ligegyldigt, at de er i sekscifret klubben.

Den sparsommelige ven, der tjener lidt mindre, lad os sige kun 75.000 dollars om året, men kører en Prius, som de ejer direkte uden månedlige betalinger, vil have omtrent det samme beløb til rådighed til en eventuel månedlig realkreditbetaling.

En legitim rådighedsberegner vil tage alle disse vigtige elementer i betragtning for at sikre, at du rent faktisk er kvalificeret ved en bestemt købspris.

Din udbetaling påvirker i høj grad, hvor meget hus du har råd til

• En lav-nedbetaling realkreditlån kan for alvor give boligtilgængelighed
• Mens en låntager, der er i stand til at lægge 20%+ ned, vil have et mindre lånebeløb
• Langt sammen med en lavere realkreditbetaling hver måned
• Takket være en bedre rente og ingen realkreditforsikring i de fleste tilfælde

Vi skal også tage hensyn til låntagerens nedbetaling for at bestemme det maksimale lånebeløb (og den maksimale købspris for boligen), de har råd til.

Hvis nogen lægger 20% ned på et hjem til $500.000, vil deres lånebeløb kun være $400.000.

Omvendt, hvis nogen kun lægger 5% ned på det samme hjem til $500.000, vil deres lånebeløb være et meget højere beløb på $475.000.

Nu skal vi overveje den samlede månedlige realkreditbetaling for hvert lån, hvor den 20% nedestående realkredit undgår privat realkreditforsikring og får en mere gunstig rentesats.

Låntager A: $400.000 lånebeløb @ 4 % = $1.909,66
Låntager B: $475.000 lånebeløb @ 4,5 % + PMI på $150 om måneden = $2.556,76
Difference: $647,10

Som du kan se, kan udbetalingen alene ændre ligningen for boligens overkommelighed enormt meget. Vi kigger på en forskel i den månedlige betaling på næsten $650, hvilket er ca. 34% højere.

Med andre ord, selv om begge låntagere har den samme nøjagtige løn, kan deres boligbetalinger variere meget baseret på, hvor meget de er villige eller i stand til at lægge ned på huset, og også hvilke realkreditrenter de får.

Bemærk den lavere rente på det mindre realkreditlån ovenfor. Långiverne belønner dem, der kommer med en højere udbetaling.

Sikkert, indkomsten er vigtig, men det er lånebeløbet også, og det kan kun bestemmes ved at regne ud, hvor meget der skal betales.

Desto mere du lægger ned, desto mindre bliver dit lånebeløb (og den månedlige ydelse) og omvendt.

Lang historie kort sagt, vi er nødt til at se på mere end bare indkomst…ingen vil være i stand til at fortælle dig med sikkerhed, hvilket realkreditlån du har råd til, bare fordi de ved, at du tjener X beløb hvert år.

Lejere månedlige udgifter og en lavere rente betyder en lavere boliglånsbetaling, hvilket betyder, at boligtilgængeligheden kan stige for den disciplinerede og sparsomme låntager.

For the record, de månedlige betalinger ovenfor er baseret på et 30-årigt fast realkreditlån.

Hvis en køber kun ønsker et 15-årigt fast lån, vil overkommeligheden gå enormt ned afhængigt af lånets størrelse. Brug en realkreditberegner til at sammenligne betalinger på begge produkter.

Se på din indkomst vs. Forpligtelser for at se, hvor meget du kan låne til et realkreditlån

• Først tæller du alle dine bruttoindkomster op, der kan dokumenteres
• Dernæst overvejer du alle dine månedlige udgifter, der kan findes på en kreditrapport
• Som leasingbetalinger for biler, kreditkortbetalinger, studielån og så videre
• Det er sådan, du bestemmer, hvad der er tilbage til en boligbetaling

Den bedste måde at bestemme, hvor meget du har råd til, eller i virkeligheden hvor meget hus långiveren vil lade dig købe, er først at se på din månedlige bruttoindkomst og derefter sammenligne den med alle dine forpligtelser.

Underwriters beder typisk om de seneste to års indkomst for at sikre, at den er stabil og forventes at fortsætte inden for en overskuelig fremtid.

Suden en typisk grundløn kan din indkomst også omfatte ting som bonusser, overarbejde, provisioner, drikkepenge, social sikring, pension, invaliditetsindkomst, underholdsbidrag og børnebidrag, indkomst fra selvstændig virksomhed, militærindkomst, biltillæg osv.

Sørg for at medregne alle indkomstkilder for at få et komplet billede, men tjek også, at de er acceptable, før du medtager dem.

Passiver omfatter alt, hvad du skal betale på månedlig basis, herunder både revolverende konti og afdragskonti, som fremgår af din kreditvurdering.

Afdragskonti omfatter ting som realkreditlån, studielån og billeasing og -lån, som har faste renter og vilkår og kræver regelmæssige, lige store afdrag på lånet.

Væsentligt er, at du skylder et fast beløb hver måned og har en forudbestemt tid til at betale det tilbage.

Et eksempel kunne være en billeasingaftale, der har en løbetid på 3 år til 200 dollars om måneden. Hver måned betaler du 200 dollars, og du skal betale hele saldoen ved udgangen af den 3-årige periode.

Revolverende konti giver på den anden side mere fleksibilitet. De omfatter kreditkort, der giver dig mulighed for at betale en månedlig minimumsbetaling, som du også kan have en saldo på.

Selv om du måske har en forudindstillet udgiftsgrænse, kan din saldo variere fra måned til måned, og dermed kan din minimumsbetaling også ændre sig.

Du har valget mellem at betale minimumsbetalingen eller et større beløb. Du kan endda betale hele saldoen af, hvis du ønsker det (det bør du nok også!).

Når du beregner dine revolverende konti til et realkreditlån, skal du blot tage den skyldige minimumsbetaling.

Få en kreditrapport for at bestemme de månedlige forpligtelser

• Du skal bruge en kopi af en nylig kreditrapport
• For at bestemme minimumsbetalingerne på alle dine forpligtelser
• En långiver vil bestille en og indsætte alle disse månedlige omkostninger samt
• For at bestemme din DTI-ratio, som er nøglen til berettigelse

Det næste skridt er at få fingrene i en kreditrapport, så du kan se præcis, hvordan hver månedlig betaling ser ud for hver forpligtelse som rapporteret af kreditoplysningsbureauerne.

Dette er vigtigt, for selv om du måske betaler et bestemt beløb hver måned, kan beløbet ændre sig og vil variere på forskellige kreditrapporteringsmetoder, så det er bedst at se en kreditrapport for at se præcis, hvad kreditbureauerne ser. Det er det, som realkreditinstitutterne også vil se.

Sørg også for at tage højde for eventuelle månedlige betalinger, du foretager, som ikke vil blive vist på din kreditrapport, såsom haveservice, poolservice og rengøringstjenester for at nævne nogle få for dit eget budget.

Disse vil ikke tælle imod dig, når du kvalificerer dig til et realkreditlån, men de er vigtige overvejelser for at sikre, at du ikke kommer ud over dit hoved.

Disse omkostninger kan faktisk virkelig løbe op og har tendens til at stige, når størrelsen/prisen på dit hjem stiger.

Du kan faktisk nemt bruge 1.000 dollars om måneden på disse hjælpeydelser.

Så tag alle omkostninger med i betragtning for at sikre, at du ikke kommer til at stå over for meget, eller ender med at skulle være din egen gartner, poolmand, rengøringsdame osv. Medmindre det selvfølgelig er din ting.

*En vigtig bemærkning, som du skal huske på! Hvis du trækker kredit på egen hånd eller med en realkreditformidler, vil den bank eller långiver, du i sidste ende bruger til finansiering, stadig trække deres egen kreditrapport, og enhver ny aktivitet vil sandsynligvis dukke op på deres rapport.

Det er derfor vigtigt, at du undgår at åbne nye kreditkort og/eller undgår at foretage dyre køb på eksisterende kreditkort før og under boligkøbsprocessen.

Det kan medføre, at betalingerne bliver forstyrret og kreditværdigheden falder drastisk, hvis du oparbejder en stor mængde gæld eller åbner nye kreditlinjer mellem det tidspunkt, hvor du trækker kredit og banken gør det.

Find ud af din gæld tilIncome Ratio

• Hvis du kender din indkomst og dine passiver
• Du kan ret nemt regne dit DTI-forhold ud
• Hvilket er det, som långivere bruger til at bestemme, hvor meget du har råd til
• Der er specifikke DTI-grænser afhængigt af lånetype

Når du har talt alle dine månedlige betalinger op og divideret det samlede beløb med din månedlige bruttoindkomst, kan du finde ud af præcis, hvor meget hus du har råd til, ved at beregne din DTI, eller gæld i forhold til indkomst.

Banker og realkreditinstitutter har visse krav til DTI-forholdet, som du ikke må overskride.

For eksempel kan du se noget i retning af 30/45, hvilket betyder, at din samlede månedlige boligbetaling (realkreditlån plus ejendomsskatter og ejerskifteforsikring) ikke må overstige 30 procent af din månedlige bruttoindkomst.

Og din boligbetaling plus alle andre månedlige forpligtelser må ikke overstige 45 procent af bruttoindkomsten.

Essentielt set vil din årlige ejendomsskatregning og den samlede forsikringspræmie for husejere blive divideret med 12 for at komme frem til et månedligt beløb, der lægges til din månedlige hovedstol og rente realkreditbetaling (kendt som PITI).

Sørg for, at den realkreditberegner, du bruger, tager højde for disse andre omkostninger, og at den også er nøjagtig. Mange tager kun højde for hovedstol og renter, mens de undervurderer eller helt ignorerer skatter og forsikringer.

Husk, at selv om DTI er et krav fra långiver, bør du også bestemme, hvor meget hus du er komfortabel med at finansiere. Med andre ord skal du ikke bare købe det maksimale husbeløb, som du er kvalificeret til.

Du kan f.eks. ønske at gemme et vist beløb væk hver måned til opsparing, pension eller dit barns universitetsuddannelse.

Alle har forskellige økonomiske mål, så sørg for at se på både långiverens tal og dit eget komfortniveau, når du bestemmer et passende prisinterval for at undgå at ende som husfattig.

Sidst skal du forstå, at jo mindre risiko du udgør for långiveren, jo lavere vil din realkreditrente være, hvilket kan øge din købekraft betydeligt.

Simpelt sagt betyder en lavere rente en lavere månedlig boligbetaling, hvilket vil give dig mulighed for at købe mere hus, så at sige.

For at øge boligkøbekraften skal du fokusere på at opretholde en solid kreditvurdering og holde andre månedlige forpligtelser så lave som muligt.

Det vil give dig mulighed for at have råd til lidt mere i realkreditafdelingen, hvis det er det, du i sidste ende ønsker.

Hvad du er tryg ved vs. Hvad din långiver vil tillade

• Tænk over, hvad dit personlige komfortniveau er først
• Uanset hvilket lånebeløb du kvalificerer dig til
• Sørg for at tage højde for ALLE dine andre månedlige udgifter
• Sammen med flyttegebyrer, renoveringer, forsyningsselskaber og andre omkostninger i forbindelse med boligkøbet

Når du overvejer, om der er råd til et realkreditlån, skal du vurdere både din appetit på boligomkostninger og den bank eller realkreditudbyder, der eventuelt vil yde dig finansiering.

Sikkert, du kan have en vis fleksibilitet, men långiveren vil have veldefinerede krav til forholdet mellem gæld og indkomst, som vil afgøre, hvor meget du kan låne til et T.

Dette præcise tal vil være baseret på din månedlige bruttoindkomst i løbet af de sidste to år, ikke bare den “store måned”, du havde.

Så tag et godt kig på din indkomst og dine gældsforpligtelser for at bestemme, hvor du står (jeg har lavet en praktisk realkreditberegner til at beregne det).

Og når du sætter dit lånebeløb ind, skal du sørge for at overveje hele realkreditlånet, dvs. hovedstol, renter, skatter og forsikringer, også kendt som PITI.

Hvis det er en ejerlejlighed, må du ikke glemme HOA-gebyrerne, som kan beløbe sig til flere hundrede dollars om måneden og for alvor ændre resultatet.

Kort sagt vil dine faktiske boligomkostninger overstige hovedstolen og renterne på dit realkreditlån. Så det realkreditbeløb, du tror, du er kvalificeret til, kan være lavere, når disse andre omkostninger er indregnet.

Under alle omstændigheder er du måske ikke tryg ved at låne så meget, som du er i stand til at kvalificere dig til. Og det er helt i orden. Du vil måske gerne sætte flere penge til side hver måned til andre ting, f.eks. investeringer, en nødfond osv.

Du behøver ikke at låne det maksimale beløb, som långiveren godkender dig til. Nogle vil endda hævde, at du bør låne mindre for at give dig selv en stødpude.

Så når du spørger, hvor meget realkreditlån kan jeg kvalificere mig til, skal du måske justere det ned for at kompensere for alle disse førnævnte omkostninger.

Vælg et bestemt lånebeløb for at undgå et Jumbo-hypothek

• Det kan være i din bedste interesse at holde dit lånebeløb på/under en bestemt tærskel
• Som den overensstemmende lånegrænse
• Som den overensstemmende lånegrænse, som varierer fra amt til amt
• Og ved/under et bestemt låneværdiforhold (LTV)
• Dette kan udvide finansieringsmulighederne og give dig mulighed for at opnå en lavere sats

Hvis dit lånebeløb er virkelig stort, kan du ende i jumbo-låneområdet, som i øjeblikket er så højt som 679.650 dollars i regioner med høje omkostninger, men så lavt som 453.101 dollars i billigere områder af landet.

Hvis du befinder dig på tærsklen, kan det være klogt at bringe lidt ekstra udbetaling ind for at kvalificere sig til et overensstemmende lånebeløb, hvilket vil gøre finansieringen lettere at opnå og sandsynligvis føre til en lavere realkreditrente.

Naturligvis er der nogle aggressive jumbo-långivere derude, der har været kendt for at slå overensstemmende prisfastsættelse, så det er ikke nødvendigvis en deal breaker at overskride denne lånegrænse.

Har den person, du arbejder med, sammenligner begge scenarier for at se, hvilken der giver mest mening økonomisk.

Shoppe rundt efter en bedre sats, så du kan låne mere

• Hvis du rent faktisk tager dig tid til at shoppe rundt efter et realkreditlån
• Hvilket de fleste boligkøbere ikke gør faktisk ikke gider at gøre
• Du kan måske få en lavere rente
• og dermed øge din boligkøbekraft uanset indkomst

Endeligt, shoppe rundt! Selv om det måske siger sig selv, vil du, hvis du kan sikre dig en lavere realkreditrente, kunne optage et større realkreditlån, fordi det bliver billigere.

Du skal ikke være en af de mange forbrugere, der kun indhenter et enkelt realkredittilbud. Du smider simpelthen dine hårdt tjente penge væk.

Tjek satser med din lokale bank, sammenlign satser online, eller få en realkreditmægler eller to til at søge for dig.

Selv en forskel på en ottendedel point kan gøre en forskel, så sørg for ikke at undervurdere de potentielle besparelser eller omkostninger.

Slutningsvis, bare fordi du har råd til/kvalificerer dig til et realkreditlån, betyder det ikke, at du bør tage et. Og som nævnt behøver du ikke at låne op til din grænse. Du kan låne mindre!

Med boligejerskab vil der komme uventede omkostninger og vedligeholdelse, så sørg for at indregne dem og sætte penge til side til sådanne lejligheder.

Tænk også på din jobsikkerhed – du vil ikke gå amok og købe for meget hus baseret på forventningen om fremtidig indtjening, især ikke hvis du kan se, at den risikerer at falde eller helt forsvinde.

Tip: Hvilken realkreditrente kan jeg forvente?