Immobilieudvikling er en proces i flere trin, der kan være kompliceret, langvarig og risikabel. Det kan tage flere år at føre et projekt fra den indledende planlægningsfase gennem byggeriet til den endelige færdiggørelse, og der er masser af forhindringer, der kan dukke op undervejs. Alligevel kan udviklingsprojekter også være meget rentable investeringsmuligheder. Udviklingsprojekter giver pr. definition mulighed for at levere et produkt, der ikke findes på markedet i øjeblikket, og som ofte giver et nyt, frisk udbud, der kan tilfredsstille markedets ophobede efterspørgsel. Når det udføres godt, kan dette aspekt af et udviklingsprojekt udmønte sig i en succeshistorie, hvilket simpelthen ikke er nær så muligt med et eksisterende aktiv. Investorer kan med større sikkerhed vurdere nogle af de risici, der er forbundet med byggeri, ved at forstå et udviklingsprojekts “livscyklus” bedre.

Opret en konto for at se de seneste tilbud

Risiko på tværs af projekttype og -stadie

To faktorer kan spille en stor rolle for risikoen ved et givet projekt: projekttype og -stadie. Som det fremgår af ovenstående graf, kan projekttypen være afgørende for, hvor stejl risikokurven er på tværs af projektets livscyklus.

Et eksempel på en projekttype med relativt lav risiko på tværs af alle faser af livscyklussen er et detailhandelsprojekt “build-to-suit”. I et “build-to-suit”-projekt for detailhandel sikrer en bygherre sig en langtidskreditlejer, f.eks. McDonald’s eller Walgreens, og udvikler en ejendom, så den passer til denne lejer. I forbindelse med disse typer projekter er risikoen ved opførelsen lav, fordi bygningerne er ret ensartede, og risikoen ved udlejning er næsten ikke-eksisterende, fordi lejeren allerede er identificeret og har indgået en lejekontrakt med begrænset mulighed for at opsige den. Der kan være en vis risiko forud for udviklingen, afhængigt af de lovgivningsmæssige forhindringer, som beskrevet i afsnittet om før-udvikling nedenfor.

I den modsatte ende af spektret er der en projekttype med relativt høj risiko i alle faser, som kaldes et “spekulativt” eller “spec”-projekt. I et spekulativt industri- eller kontorprojekt kan en bygherre have få eller ingen lejeforpligtelser, før byggeriet påbegyndes. Udvikleren retfærdiggør projektet ved at pege på den eksisterende eller forventede efterspørgsel efter ejendommen efter færdiggørelsen. For spekulationsprojekter er udlejningsrisikoen høj, fordi der ikke er nogen identificerede lejere fra starten, byggerisikoen kan være høj, hvis projektdesignet er unikt, og risikoen forud for udviklingen kan være høj, hvis det er vanskeligt at opnå finansiering, eller hvis der er mange lovgivningsmæssige hindringer.

Når hvert trin i et udviklingsprojekt er afsluttet, mindskes den samlede projektrisiko gradvist. Tidligt i cyklussen er der flere potentielle hindringer og ubekendte faktorer. Når et projekt nærmer sig byggefasen, er mange af disse potentielle hindringer blevet behandlet og løst, og der er større sikkerhed med hensyn til udførelse, omkostninger og tidsplan.

Nedenfor diskuterer vi punkter, der er ens på tværs af projekttyper.

Første fase: Forudvikling

Den tidlige fase af et projekt fokuserer på due diligence, forskning og udstedelse af tilladelser. Det er ofte den mest varierende i varighed. Investering i denne fase er forbundet med de største og mest varierede risici, fordi der er mange ubekendte faktorer. Nogle af de almindelige trin i denne fase omfatter:

• Markedsanalyse og gennemførlighedsundersøgelser

• Køb af jord eller sikring af optionsrettigheder til køb af jord

• Miljøvurderinger

• Undersøgelser

• Stedplaner, udviklingsplaner, og bygningsplaner

• Godkendelse af tilladelser

• En del infrastrukturforbedringer

• Organisering af byggefinansiering

Da denne fase er den mest risikable, finansieres det forudgående udviklingsarbejde normalt af projektsponsorenI erhvervsejendomme er sponsoren en person eller et selskab, der er ansvarlig for at finde, erhverve og forvalte ejendommen på vegne af partnerskabet. Sponsoren forventes normalt at investere et sted mellem 5-20 % af den samlede nødvendige egenkapital. De er derefter ansvarlige for at skaffe de resterende midler og for at erhverve og forvalte investeringsejendommens daglige drift… Mere eller en kilde til startkapital, som måske bliver optaget af byggelånet. Investeringer foretaget i denne fase giver derfor et højere afkast end investeringer foretaget i de senere faser. En vigtig bemærkning for egenkapitalinvestorer er, at det er en meget streng proces at opnå byggefinansiering fra en bank eller en anden långiver, og hvis en bygherre allerede har fået arrangeret et byggelån, betyder det normalt, at en række store forhindringer er blevet overvundet.

Den måske største hindring for kapitaldannelse i denne fase er den lokale jurisdiktion, der giver tilladelse. Der er normalt to forskellige godkendelser, der er nødvendige for at påbegynde byggeriet: godkendelse af arealanvendelse og byggetilladelse.

En arealanvendelsestilladelse er en styrende jurisdiktions godkendelse af projektet på et konceptuelt niveau. Næsten alle jurisdiktioner i landet, med den bemærkelsesværdige undtagelse af Houston, Texas, har en eller anden form for landanvendelsesregulering, som giver et fagligt system til at sortere og kvalificere ikke blot den foreslåede anvendelse af jorden (detailhandel, industri, boliger osv.), men også de fysiske karakteristika ved forbedringerne (højde, tæthed, tilbagetrækninger osv.).

Processen for ansøgning om landanvendelse kan forsinke et projekt i måneder eller endda år. Af denne grund er tilladelsen til arealanvendelse, selv om den ikke er den endelige godkendelse med henblik på byggeri, ofte den største hindring for at opnå projektfinansiering. Nogle punkter, der kan forsinke godkendelsen af arealanvendelsen, er f.eks:

• Den nye zoneinddelingsproces

• Appel fra naboer eller andre interesserede parter

• Tvister mellem bygherren og jurisdiktionen

• En involveret designproces, der kræver flere iterationer af lokalplaner

Gennem at give en byggetilladelse godkender en jurisdiktion et projekt på et teknisk niveau. En jurisdiktion gennemgår gennem sine ingeniører byggeplaner for at afgøre, om de opfylder visse sikkerhedsstandarder og er i overensstemmelse med gældende bygningsreglementer. Ansøgningsprocessen for byggetilladelser er relativt hurtig sammenlignet med processen for arealanvendelse, fordi den formodes at være baseret på objektive kriterier. Af denne grund er det mindre sandsynligt, at den forsinker fundraising. Byggetilladelsen er generelt den sidste milepæl i forudviklingsfasen.

Mellemstadiet: Byggeri

Den mellemste fase omfatter opførelse af forbedringerne. Da de indledende udviklingsopgaver er blevet udført, er projektrisikoen i denne fase stærkt reduceret, men bestemt ikke elimineret. Nogle af de almindelige trin i denne fase omfatter:

• Vertikal konstruktion

• Projektmarkedsføring

• Tegning af byggefinansiering

• Forudleje

• Forudleje

• Aftale om permanent finansiering (hvis det ikke er sket under forudvikling)

• Oprettelse af ejendomsadministrator (hvis det ikke sker under forudviklingen)

Projektet finansieres typisk på dette stadium af sponsor, eksterne investorer og et kortfristet byggelån. Ofte fordeles gælden til bygherren i intervaller, der kaldes “træk”, når milepæle i byggeriet er nået. Investeringer og lån, der foretages i denne fase, giver generelt et lavere afkast end investeringer før udviklingen, men et højere afkast end investeringer i fuldt opførte eller stabiliserede bygninger.

Indflytningscertifikatet markerer generelt afslutningen på byggefasen og giver mulighed for at påbegynde ejendommens drift. Ligesom byggetilladelsen er det baseret på objektive kriterier vedrørende byggekvalitet og er en forholdsvis administrativ proces.

Den endelige fase: Drift

Den sidste fase i udviklingsprocessen, drift, er den første fase i bygningens levetid. Selv om risiciene forud for udviklingen og opførelsen kan være fjernet på dette tidspunkt, er det stadig en risiko at få lejere. Nogle af aktiviteterne i den sidste fase omfatter:

• Løbende markedsføring og udlejning

• Find en køber, hvis det ikke er gjort tidligere

• Festlæggelse af en hold-strategi, hvis der ikke sælges

• Optrapning af ejendomsadministrationen

• Opnå stabilisering

Projektet finansieres typisk i denne fase med byggefinansiering eller en anden runde af kortsigtet “brofinansiering”, indtil projektet når en tærskel, der kaldes “stabilisering”, som typisk defineres som en bestemt belægningsgrad (måske 90 % eller bedre) i en bestemt periode (måske tre på hinanden følgende måneder). Ved stabilisering kan der placeres såkaldt “permanent” eller langsigtet finansiering, som kan anvendes til at optage byggefinansiering. Afhængigt af omfanget af den forudgående udlejning, der blev gennemført under opførelsen, kan dette være den mindst risikable fase. Derfor vil permanente lån og egenkapitalinvesteringer give det laveste afkast.

Dette øjebliksbillede fremhæver risikoprofilen for udviklingsprojekter over tid; mange af de samme risici gælder dog også for køb eller refinansiering af en eksisterende bygning, f.eks. sponsorens solvens og ekspertise, økonomiske forhold og markedsfaktorer.