Die Immobilienentwicklung ist ein mehrstufiger Prozess, der kompliziert, langwierig und riskant sein kann. Es kann Jahre dauern, ein Projekt von der ersten Planungsphase über den Bau bis zur endgültigen Fertigstellung zu bringen, und auf dem Weg dorthin können viele Hindernisse auftauchen. Doch Entwicklungsprojekte können auch hochprofitable Investitionsmöglichkeiten sein. Definitionsgemäß bieten Entwicklungsprojekte die Möglichkeit, ein Produkt auf den Markt zu bringen, das es derzeit noch nicht gibt, und damit oft ein neues Angebot zu schaffen, das die aufgestaute Marktnachfrage befriedigt. Bei guter Ausführung kann dieser Aspekt eines Entwicklungsprojekts zu einer durchschlagenden Erfolgsgeschichte werden, was bei einer bestehenden Anlage nicht annähernd so möglich ist. Investoren können einige der mit dem Bau verbundenen Risiken besser einschätzen, wenn sie den „Lebenszyklus“ eines Entwicklungsprojekts besser verstehen.

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Risiko nach Projekttyp und -phase

Zwei Faktoren können eine große Rolle für das Risiko eines bestimmten Projekts spielen: der Projekttyp und die Phase. Wie die obige Grafik zeigt, kann der Projekttyp die Steilheit der Risikokurve über den Projektlebenszyklus hinweg bestimmen.

Ein Beispiel für einen Projekttyp mit relativ geringem Risiko über alle Phasen des Lebenszyklus hinweg ist ein „Build-to-suit“-Projekt im Einzelhandel. Bei einem solchen Projekt sichert sich ein Bauträger einen langfristigen Mieter, wie z.B. McDonald’s oder Walgreens, und entwickelt eine Immobilie, die auf diesen Mieter zugeschnitten ist. Bei dieser Art von Projekten ist das Baurisiko gering, da die Gebäude ziemlich einheitlich sind, und das Vermietungsrisiko ist fast nicht vorhanden, da der Mieter bereits feststeht und einen Mietvertrag mit begrenzter Kündigungsmöglichkeit hat. Es kann ein gewisses Vorentwicklungsrisiko bestehen, das von den behördlichen Hürden abhängt, wie im Abschnitt „Vorentwicklung“ weiter unten beschrieben.

Am anderen Ende des Spektrums gibt es einen Projekttyp mit relativ hohem Risiko in allen Phasen, der als „spekulatives“ oder „spec“-Projekt bezeichnet wird. Bei einem spekulativen Industrie- oder Büroprojekt hat ein Bauträger vor Baubeginn möglicherweise nur wenige oder gar keine Mietverpflichtungen. Der Bauträger rechtfertigt das Projekt, indem er auf die bestehende oder prognostizierte Nachfrage nach dem Objekt nach dessen Fertigstellung verweist. Bei spekulativen Projekten ist das Vermietungsrisiko hoch, weil zu Beginn noch keine Mieter feststehen, das Baurisiko kann hoch sein, wenn das Projektdesign einzigartig ist, und das Vorentwicklungsrisiko kann hoch sein, wenn die Finanzierung schwierig ist oder es viele regulatorische Hürden gibt.

Mit jedem Schritt in einem Entwicklungsprojekt nimmt das Gesamtprojektrisiko schrittweise ab. Zu Beginn des Zyklus gibt es mehr potenzielle Hindernisse und Unbekannte. Nähert sich ein Projekt dem Stadium der Fertigstellung, sind viele dieser potenziellen Hindernisse beseitigt, und es besteht mehr Sicherheit in Bezug auf die Ausführung, die Kosten und den Zeitplan.

Im Folgenden werden Punkte erörtert, die für alle Projekttypen gleich sind.

Frühes Stadium: Vorentwicklung

Die frühe Phase eines Projekts konzentriert sich auf Due-Diligence-Prüfungen, Forschung und Genehmigungen. Sie ist oft diejenige mit der längsten Dauer. Investitionen in dieser Phase sind mit den größten und vielfältigsten Risiken verbunden, da es viele Unbekannte gibt. Einige der üblichen Schritte in dieser Phase sind:

• Marktanalyse und Machbarkeitsstudien

• Grundstückserwerb oder Sicherung von Optionsrechten zum Erwerb von Grundstücken

• Umweltverträglichkeitsprüfungen

• Untersuchungen

• Standortpläne, Bebauungspläne, und Baupläne

• Genehmigungen

• Einige Infrastrukturverbesserungen

• Baufinanzierung

Da diese Phase die risikoreichste ist, werden die Vorentwicklungsarbeiten in der Regel vom Projektsponsor finanziert.Bei Gewerbeimmobilien ist der Sponsor eine Einzelperson oder ein Unternehmen, das für die Suche, den Erwerb und die Verwaltung der Immobilie im Namen der Partnerschaft zuständig ist. In der Regel wird erwartet, dass der Sponsor zwischen 5 und 20 % des gesamten erforderlichen Eigenkapitals investiert. Er ist dann für die Beschaffung der verbleibenden Mittel und den Erwerb und die Verwaltung der Investitionsliegenschaft verantwortlich… Mehr oder eine Quelle von Startkapital, das durch den Baukredit in Anspruch genommen werden kann. Investitionen, die in dieser Phase getätigt werden, bieten daher höhere Renditen als solche, die in späteren Phasen getätigt werden. Ein wichtiger Hinweis für Eigenkapitalinvestoren ist, dass der Erhalt einer Baufinanzierung von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber ein sehr strenger Prozess ist, und wenn ein Bauträger bereits ein Baudarlehen arrangiert hat, bedeutet dies in der Regel, dass eine Reihe wichtiger Hürden überwunden wurde.

Das vielleicht größte Hindernis für die Kapitalbildung in dieser Phase ist die Genehmigung durch die örtliche Gerichtsbarkeit. Für den Baubeginn sind in der Regel zwei verschiedene Genehmigungen erforderlich: die Flächennutzungsgenehmigung und die Baugenehmigung.

Die Flächennutzungsgenehmigung ist die Genehmigung des Projekts durch die zuständige Behörde auf konzeptioneller Ebene. Nahezu jeder Gerichtsbezirk des Landes, mit der bemerkenswerten Ausnahme von Houston, Texas, verfügt über irgendeine Form von Flächennutzungsvorschriften, die nicht nur die vorgeschlagene Flächennutzung (Einzelhandel, Industrie, Wohnen usw.), sondern auch die physischen Merkmale der Verbesserungen (Höhe, Dichte, Rücksprünge usw.) sortieren und qualifizieren.

Das Verfahren zur Beantragung einer Flächennutzungsgenehmigung kann ein Projekt um Monate oder sogar Jahre verzögern. Aus diesem Grund ist die Flächennutzungsgenehmigung zwar nicht die endgültige Genehmigung für den Bau, aber oft die größte Hürde für die Projektfinanzierung. Einige Punkte, die die Flächennutzungsgenehmigung verzögern können, sind:

• Umwidmungsverfahren

• Einsprüche von Nachbarn oder anderen interessierten Parteien

• Streitigkeiten zwischen dem Bauträger und der Behörde

• Ein komplizierter Entwurfsprozess, der mehrere Iterationen des Lageplans erfordert

Mit der Erteilung einer Baugenehmigung genehmigt die Behörde ein Projekt auf technischer Ebene. Die zuständige Behörde lässt die Baupläne von ihren Ingenieuren prüfen, um festzustellen, ob sie bestimmte Sicherheitsstandards erfüllen und mit den geltenden Bauvorschriften übereinstimmen. Das Verfahren zur Beantragung einer Baugenehmigung ist im Vergleich zum Verfahren zur Flächennutzung relativ schnell, da es auf objektiven Kriterien beruhen soll. Aus diesem Grund ist es weniger wahrscheinlich, dass es zu Verzögerungen bei der Bewilligung von Mitteln kommt. Die Baugenehmigung ist in der Regel der letzte Meilenstein in der Vorentwicklungsphase.

Mittlere Phase: Bau

Die mittlere Phase umfasst den Bau der Verbesserungen. Da die Aufgaben in der Vorentwicklungsphase abgeschlossen sind, sind die Projektrisiken in dieser Phase stark reduziert, aber keineswegs eliminiert. Einige der üblichen Schritte in dieser Phase sind:

• Vertikalbau

• Projektvermarktung

• Aufnahme der Baufinanzierung

• Vorvermietung

• Aufnahme der Dauerfinanzierung (falls nicht während der Vorentwicklung erfolgt)Entwicklung)

• Vermittlung der Hausverwaltung (falls nicht während der Vorentwicklung erfolgt)

Das Projekt wird in dieser Phase in der Regel durch den Sponsor finanziert, externen Investoren und einem kurzfristigen Baukredit finanziert. Häufig werden die Schulden nach Erreichen von Baumeilensteinen in Teilbeträgen, den so genannten „Draws“, an das Bauunternehmen ausgezahlt. Investitionen und Darlehen, die in dieser Phase getätigt werden, bieten in der Regel niedrigere Renditen als Investitionen vor der Entwicklung, aber höhere Renditen als bei vollständig errichteten oder stabilisierten Gebäuden.

Das Nutzungszertifikat markiert im Allgemeinen das Ende der Bauphase und ermöglicht die Aufnahme des Immobilienbetriebs. Wie die Baugenehmigung basiert sie auf objektiven Kriterien hinsichtlich der Bauqualität und ist ein relativ verwaltungsintensives Verfahren.

Endphase: Betrieb

Die letzte Phase des Entwicklungsprozesses, der Betrieb, ist die erste Phase der Lebensdauer des Gebäudes. Während die Risiken der Vorentwicklung und des Baus zu diesem Zeitpunkt beseitigt sein können, bleibt das Risiko, Mieter zu finden, bestehen. Zu den Aktivitäten in der Endphase gehören:

• Fortlaufendes Marketing und Vermietung

• Finden eines Käufers, falls nicht bereits geschehen

• Bestimmen einer Haltestrategie, falls nicht verkauft

• Aufbau des Immobilienmanagements

• Erreichen der Stabilisierung

Das Projekt wird in dieser Phase in der Regel mit einer Baufinanzierung oder einer weiteren Runde kurzfristiger „Überbrückungs“-Finanzierung finanziert, bis das Projekt einen Schwellenwert erreicht, der als „Stabilisierung“ bezeichnet wird, der in der Regel als ein bestimmter Belegungsgrad (vielleicht 90 % oder besser) für eine bestimmte Dauer (vielleicht drei aufeinander folgende Monate) definiert wird. Nach der Stabilisierung kann eine so genannte „permanente“ oder langfristige Finanzierung platziert und zur Aufnahme der Baufinanzierung verwendet werden. Je nach dem Umfang der Vorvermietung, die während der Bauphase erreicht wurde, kann dies die am wenigsten riskante Phase sein. Aus diesem Grund bieten dauerhafte Darlehen und Kapitalbeteiligungen die niedrigsten Renditen.

Diese Momentaufnahme verdeutlicht das Risikoprofil von Entwicklungsprojekten im Laufe der Zeit; viele der gleichen Risiken gelten jedoch auch für den Kauf oder die Refinanzierung eines bestehenden Gebäudes, z. B. Zahlungsfähigkeit und Fachwissen des Sponsors, wirtschaftliche Bedingungen und Marktfaktoren.