Was ist ein FHA 203(k) Loan?

Ein FHA 203(k)-Darlehen ist eine Art von staatlich versicherter Hypothek, die es dem Kreditnehmer ermöglicht, ein Darlehen für zwei Zwecke aufzunehmen – insbesondere für den Kauf und die Renovierung eines Hauses. Ein FHA 203(k)-Darlehen dient der Sanierung oder Reparatur eines Hauses, das zum Hauptwohnsitz des Kreditnehmers wird. Ein FHA 203(k)-Darlehen ist praktisch ein FHA-Baudarlehen.

FHA 203(k)-Darlehen verstehen

Das FHA 203(k)-Darlehen soll Familien mit niedrigem bis mittlerem Einkommen dazu ermutigen, Häuser zu kaufen, die dringend repariert werden müssen, insbesondere Häuser, die sich in alten Gemeinden befinden. Der Darlehensbetrag umfasst den Kaufpreis des Hauses und die Kosten für die Renovierung, einschließlich Material und Lohnkosten.

Das Darlehen kann auch die Finanzierung einer vorübergehenden Unterkunft (falls erforderlich) abdecken, z. B. in Form von Miete für die Zeit, in der das Haus saniert wird. Durch das Darlehen mit doppeltem Verwendungszweck entfällt für den Kreditnehmer die Notwendigkeit, zwei getrennte Anträge für eine Hypothek und ein Darlehen für die Hausrenovierung zu stellen, die beide von der Bank möglicherweise nicht genehmigt werden oder mit höheren Gesamtkosten verbunden sind.

Normalerweise sind Kreditgeber aufgrund ihrer Sicherheits- und Bewohnbarkeitsstandards nicht bereit, eine Hypothek für eine Immobilie zu gewähren, die größere Reparaturen benötigt. FHA 203(k)-Darlehen, die staatlich abgesichert sind, geben den Kreditinstituten Sicherheit, da die Kosten für die Renovierung des Hauses im Hypothekenpaket enthalten sind. Die Renovierungskosten werden auf ein Treuhandkonto eingezahlt und nach Abschluss der Arbeiten als Zahlung an die Bauunternehmer ausgezahlt.Die vollständige Renovierung des Hauses sollte nicht länger als sechs Monate dauern, wie im FHA-Leitfaden für ein 203(k)-Darlehen beschrieben.

Arten von 203(k)-Darlehen

Es gibt zwei Arten von 203(k)-Darlehen – Streamline 203(k) und Standard 203(k). Das Darlehen gilt nur für Einzelpersonen und Familien, die beabsichtigen, die Immobilie zu ihrem Hauptwohnsitz zu machen. Das bedeutet, dass Immobilieninvestoren und Hausverkäufer nicht in Frage kommen. Die Arbeiten müssen von einem lizenzierten Handwerker ausgeführt werden und dürfen nicht vom Hypothekenschuldner selbst durchgeführt werden.

Streamline 201(k): Minimale Reparaturen

Ein Haus, an dem nicht viel gearbeitet werden muss, wird in der Regel mit der Streamline- oder „begrenzten“ 203(k)-Option bezahlt. Diese Option umfasst keine strukturellen Arbeiten am Haus, wie z. B. das Hinzufügen neuer Räume oder die Gestaltung der Landschaft, und das Haus muss während des gesamten Renovierungszeitraums bewohnbar sein. Die Reparaturen im Rahmen der „streamline 203(k)“ sind auf 35.000 $ begrenzt.

Standard 2013(k): Umfangreiche Arbeiten

Die Standard 203(k) umfasst alle umfangreichen Reparaturen und strukturellen Arbeiten, die in der Wohnung durchgeführt werden müssen, ohne dass die Reparaturkosten begrenzt sind. Der Mindestbetrag, der geliehen werden kann, beträgt 5.000 $.

Zu den Reparaturen, die ein FHA 203(k)-Darlehen abdeckt, gehören Sanitärinstallationen, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Heizungs- und Klimaanlagen, Bad- und Küchenumbauten, Verbesserungen der Gesundheits- und Sicherheitsstandards, Landschaftsverbesserungen, die Einführung von Hilfsmitteln für den Zugang von Behinderten, der Einbau von Energiesparsystemen sowie der Austausch von Fenstern und Türen.

Renovierungen, die als extravagant oder luxuriös gelten (wie z. B. Pools oder Verbesserungen, die kein fester Bestandteil der Immobilie sind, wie z. B. Pavillons), sind nicht durch ein FHA 203(k)-Darlehen abgedeckt.

Wie verwenden Kreditgeber ein FHA 203(k)-Darlehen?

Die Federal Housing Administration (FHA) wurde in der Zeit der Großen Depression gegründet, in der es zu einer hohen Zahl von Zwangsvollstreckungen und Zahlungsausfällen kam. Die FHA bot den Banken Anreize, Wohnungsbaudarlehen an Personen mit niedrigem und mittlerem Einkommen, an Personen mit geringer Kreditwürdigkeit oder an Erstkäufer ohne Kreditgeschichte zu vergeben. Dies trug zur Ankurbelung der Wirtschaft bei, da Hypotheken an Personen vergeben wurden, die normalerweise nicht für ein Darlehen in Frage kämen. Das FHA-Darlehen wurde geschaffen, um diese Art von Hypotheken zu versichern, so dass die FHA im Falle eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers einspringt, um die Zahlungen zu übernehmen und so das Ausfallrisiko für den Kreditgeber zu minimieren.

Hochverdiener ziehen es im Allgemeinen vor, in neueren und besser erschlossenen Gebieten einer Stadt zu kaufen. Die FHA hat das 203(k)-Darlehen speziell eingeführt, um Geringverdiener, die sich nicht für eine Standardhypothek qualifizieren, zu ermutigen, in heruntergekommenen Stadtvierteln zu wohnen und diese aufzuwerten.

Ein FHA 203(k)-Darlehen erhalten

Es ist wichtig zu wissen, dass die FHA kein Kreditgeber ist, sondern ein Hypothekenversicherer. Sie erhalten ein FHA 203(k)-Darlehen, indem Sie sich über Ihre Bank, Kreditgenossenschaft oder einen anderen Kreditgeber bewerben. Nicht alle Darlehensgeber bieten diese Darlehen an. Um einen zugelassenen Kreditgeber zu finden, besuchen Sie die HUD-Suche nach zugelassenen Kreditgebern.

Sie ist auch kein Hausversicherer oder Garantiegeber. Hauskäufer müssen nach wie vor eine Hausversicherung und Garantien für ihr Haus und ihre Immobilie abschließen.

Vor- und Nachteile von FHA 203(k)-Darlehen

Wie bei anderen FHA-Darlehen kann eine Einzelperson eine Anzahlung von nur 3,5 % leisten. Da das Darlehen durch die FHA versichert ist, können Kreditgeber niedrigere Zinssätze für ein 203(k)-Darlehen anbieten, verglichen mit dem, was Kreditnehmern anderswo angeboten wird. Die Zinssätze variieren für jeden Kreditnehmer in Abhängigkeit von seiner Kreditwürdigkeit. Obwohl die FHA Personen mit einer Kreditwürdigkeit von nur 580 erlaubt, ein 203(k)-Darlehen zu beantragen, verlangen einige Kreditgeber eine höhere Kreditwürdigkeit von 620 bis 640. Dies ist immer noch niedriger als die 720 Punkte, die für eine Standardhypothek erforderlich sind.

Das 203(k)-Darlehen der FHA ist jedoch nicht ohne Kosten. Der Kreditnehmer muss jeden Monat eine Hypothekenversicherungsprämie im Voraus zahlen. Darüber hinaus kann das kreditgebende Institut eine zusätzliche Bearbeitungsgebühr erheben. Neben den finanziellen Kosten für den Kreditnehmer sind auch der umfangreiche Papierkram und die lange Wartezeit auf eine Rückmeldung der FHA und des Kreditgebers Faktoren, die bei der Beantragung dieses Programms zu berücksichtigen sind. Insgesamt kann eine Person mit einer niedrigen Kreditwürdigkeit, die ein Haus besitzen möchte, das möglicherweise repariert und modernisiert werden muss, feststellen, dass die FHA 203(k) große Vorteile bietet, die ihre Kosten überwiegen.