Seit 1971 haben die historischen Hypothekenzinsen für 30-jährige Festkredite aufgrund verschiedener Faktoren historische Höchst- und Tiefststände erreicht. Anhand von Daten aus der Primary Mortgage Market Survey (PMMS) von Freddie Mac gehen wir der Frage nach, wie sich die Hypothekenzinsen im Laufe der Zeit entwickelt haben und wie sie sich auf den Kauf oder die Refinanzierung eines Hauses auswirken.
- Historische Hypothekenzinsen: 1971 bis 2020
- Vergleich zwischen 30-jährigen Festzinsen und 15-jährigen Festzinsen
- Festverzinsliche Darlehen vs. Hypotheken mit variablem Zinssatz
- Wie sich historische Hypothekenzinsen auf den Hauskauf auswirken
- Wie sich historische Hypothekenzinsen auf die Refinanzierung auswirken
Historische Hypothekenzinsen: 1971 bis 2020
Im Jahr 1971, dem Jahr, in dem Freddie Mac mit der Erhebung bei den Kreditgebern begann, bewegten sich 30-jährige Festhypotheken zwischen 7,29 % und 7,73 %. Die durchschnittliche jährliche Inflationsrate begann 1974 zu steigen und stieg bis 1981 auf 9,5 % an. Infolgedessen erhöhten die Kreditgeber die Zinssätze, um mit der unkontrollierten Inflation Schritt zu halten, was zu einer Volatilität der Hypothekenzinsen für die Kreditnehmer führte.
Die Federal Reserve bekämpfte die Inflation, indem sie den Leitzins für Tagesgelder, den die Banken voneinander verlangen, erhöhte. Kontinuierliche Erhöhungen des Leitzinses ließen die 30-jährigen Festhypothekenzinsen 1981 auf ein Allzeithoch von 18,63 % steigen. Schließlich zahlte sich die Strategie der Fed aus, und die Inflation sank bis Oktober 1982 wieder auf das normale historische Niveau. Die Hypothekenzinsen für Eigenheime blieben in den nächsten zwei Jahrzehnten größtenteils im einstelligen Bereich.
Der Trend bei den Hypothekenzinsen ging weiter nach unten, bis die Zinsen im November 2012 auf 3,31 % fielen – der niedrigste Stand in der Geschichte der Hypothekenzinsen. Um es in die richtige Perspektive zu rücken: Die monatliche Rate für einen 100.000-Dollar-Kredit belief sich beim historischen Höchststand von 18,63 % im Jahr 1981 auf 1.558,58 US-Dollar, während sie beim historischen Tiefststand von 3,31 % im Jahr 2012 nur noch 438,51 US-Dollar betrug.
In diesem Jahr werden die Zinssätze laut Freddie Mac voraussichtlich bei 3,8 % bleiben. Dies ist eine gute Nachricht für die Verbraucher, da die Immobilienpreise weiter steigen.
Vergleich zwischen 30-jährigen Festzinsen und 15-jährigen Festzinsen
Betrachtet man die Zinssätze im Laufe der Zeit, so lagen die 30-jährigen Festhypothekenzinsen immer leicht über den 15-jährigen Zinssätzen. Das liegt daran, dass der Kreditgeber ein zusätzliches Risiko eingeht, dass Sie über einen längeren Zeitraum ausfallen könnten. Vergleicht man die Grafik der 30-jährigen Hypothekenzinsen mit der Grafik der 15-jährigen Hypothekenzinsen, so stellt man fest, dass die Zinssätze nach wie vor in der Nähe der historischen Tiefststände liegen.
Hauskäufer entscheiden sich häufig für eine 30-jährige Festhypothek, weil sie die Stabilität einer festen, niedrigen monatlichen Zahlung schätzen. Der höhere Zinssatz und die längere Darlehenslaufzeit führen zu einer höheren lebenslangen Zinsbelastung.
Fünfzehnjährige Festhypothekenzinsen sind jedoch in der Regel niedriger. Das bedeutet, dass Sie während der gesamten Laufzeit des Kredits weniger Zinsen zahlen. Durch den kürzeren Tilgungsplan erhöhen sich jedoch Ihre Kapital- und Zinszahlungen.
Die Kreditgeber bieten mehr als nur 30- und 15-jährige Laufzeiten an. Bei einigen Kreditgebern finden Sie auch Laufzeiten von 10 bis 40 Jahren.
Unten finden Sie ein Beispiel für den Kostenunterschied zwischen einer 15- und 30-jährigen Festhypothek zu den aktuellen Hypothekenzinsen.
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Laufzeit
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Kreditbetrag
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Zinssatz
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Monatliche Zahlung
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Gesamtzins
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Ratenersparnis
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Zinsersparnis
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|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 Jahre | $250,000 | ˟3.04% | ˟˟$1.731,27 | $61.628,17 | $0 | $97.552,65 |
| 30 Jahre | $250.000 | ˟3,6% | ˟˟$1.136,61 | $159.180.82 | $594.66 | $0 |
˟Freddie Mac PMMS meldet Zinssätze vom 23. Januar 2020
˟˟Nur Kapital und Zinsen. Enthält keine Hypothekenversicherung, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung oder HOA-Gebühren.
Festverzinsliche Darlehen vs. Hypotheken mit variablem Zinssatz
Die durchschnittlichen Zinssätze für fünfjährige Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARM) waren in der Vergangenheit niedriger als die Zinssätze für 30-jährige Festzinskredite. Vergleicht man die Hypothekenzinsen seit 2005, so waren die 5-Jahres-ARM-Zinsen tendenziell niedriger als die 30-Jahres-Festzinsen. Die Zinssätze für ARMs sind bis 2019 um 0,37 Prozentpunkte niedriger als die für Festhypotheken.
Mit den niedrigeren anfänglichen Zinssätzen, die für drei bis zehn Jahre verfügbar sind, könnten ARMs kurzfristige Einsparungen für Hauskäufer bieten. Wenn die festen Zinssätze jedoch niedriger sind, ist es sinnvoll, eine Refinanzierung Ihres ARM-Darlehens in ein festes Darlehen in Betracht zu ziehen, bevor das ARM zurückgesetzt wird.
Die mit einem ARM angebotenen Einsparungen sind vorübergehend. Nach Ablauf der anfänglichen Niedrigzinsphase wird der Zinssatz auf der Grundlage des Index und der vereinbarten Marge angepasst und kann nicht über ein bestimmtes Niveau, die so genannte Obergrenze, steigen.
Der Index ist der bewegliche Teil Ihres ARM und ist an einen Referenzzinssatz gebunden. Die Marge ist der feste Teil und wird zum Index addiert, um Ihren Zinssatz nach Ablauf der anfänglichen Zinsperiode zu bestimmen.
Beispielsweise bedeutet ein 5/1 ARM-Darlehen mit 2/2/6 Obergrenzen:
- Die erste Anpassung darf nicht mehr als 2 % über dem anfänglichen Zinssatz liegen.
- Die zweite Anpassung darf nicht mehr als 2 % pro Jahr betragen.
- Die maximale Zinserhöhung beträgt 6 % über dem Anfangssatz während der gesamten Laufzeit des Darlehens.
Wie sich historische Hypothekenzinsen auf den Hauskauf auswirken
Wenn die Hypothekenzinsen niedriger sind, ist der Hauskauf erschwinglicher. Eine niedrigere Rate kann Ihnen auch helfen, sich für ein teureres Haus zu qualifizieren. Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) empfiehlt, die Gesamtverschuldung, einschließlich der Hypothek, auf 43 % des Einkommens vor Steuern zu begrenzen (auch bekannt als Schulden-Einkommens-Verhältnis oder DTI).
Wenn die Zinsen höher sind, kann Ihnen ein ARM eine vorübergehende Zahlungserleichterung verschaffen, wenn Sie verkaufen oder refinanzieren wollen, bevor das Darlehen zurückgesetzt wird. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Darlehensgeber nach Convertible-ARM-Optionen, die es Ihnen ermöglichen, Ihr Darlehen in eine Hypothek mit festem Zinssatz umzuwandeln, ohne vor Ablauf der Zinsbindungsfrist refinanzieren zu müssen.
Wie sich historische Hypothekenzinsen auf die Refinanzierung auswirken
Wenn die Hypothekenzinsen sinken, wird eine Refinanzierung für Hausbesitzer attraktiver. Bei einer Refinanzierung wird Ihr derzeitiges Darlehen durch ein neues ersetzt, in der Regel zu einem niedrigeren Zinssatz. Die zusätzlichen monatlichen Einsparungen könnten Ihnen Spielraum in Ihrem Budget verschaffen, um andere Schulden zu tilgen oder Ihre Ersparnisse aufzustocken.
Wenn das Eigenkapital in Ihrem Haus gewachsen ist, können Sie es mit einer Cash-out-Refinanzierung anzapfen und Verbesserungen am Haus vornehmen. Bei dieser Art der Refinanzierung nehmen Sie einen Kredit auf, der höher ist als Ihre Schulden. Mit dem zusätzlichen Geld können Sie Verbesserungen am Haus vornehmen oder andere Schulden abbezahlen. Niedrigere Zinssätze können dazu beitragen, die höhere monatliche Zahlung zu minimieren.
Wenn die Zinssätze steigen, ist der finanzielle Nutzen einer Refinanzierung geringer. Ein weiterer Vorbehalt bei der Refinanzierung besteht darin, sicherzustellen, dass Sie lange genug in Ihrer Wohnung bleiben, um die Abschlusskosten wieder hereinzuholen. Dazu teilen Sie die gesamten Kreditkosten durch Ihre monatlichen Ersparnisse. Das Ergebnis gibt an, wie viele Monate es dauert, bis Sie die Refinanzierungskosten wieder hereingeholt haben, der so genannte Breakeven. Je schneller Sie den Break-even erreichen, desto kosteneffizienter ist die Refinanzierung in der Regel.