Auch wenn sich die Pachtverträge von Objekt zu Objekt stark unterscheiden können, gibt es doch einige Arten von Pachtverträgen, die bei Gewerbeimmobilien üblich sind. Da jeder Mietvertrag anders sein kann, ist es für Mieter und Vermieter am wichtigsten zu verstehen, welche Kosten im Mietvertrag abgedeckt sind und welche nicht.
Bevor wir auf die verschiedenen Arten von Mietverträgen eingehen, lohnt es sich, die verschiedenen Ausgaben zu betrachten, die einem Mieter oder Vermieter in einem Mietvertrag entstehen können. Dazu gehören u. a. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltung der Außenanlagen (Außenbeleuchtung, Landschaftsgestaltung, Parkplätze usw.), Instandhaltung der Innenräume (Heizung, Lüftung und Klimaanlage – auch HVAC genannt -, Teppichreinigung, Sanitäranlagen, Elektrik usw.), Hausmeisterdienste, Versorgungsleistungen (Strom, Gas, Wasser, Kanalisation, Telefon, Internet usw.), Glasscheiben, Dach und bauliche Instandhaltung. Wenn man weiß, auf welcher Seite des Kontos die Kosten anfallen – auf der des Vermieters oder auf der des Mieters -, kann man die Kosten für die Miete einer Immobilie vorhersagen.
Die Struktur eines Mietvertrags hängt oft von den Präferenzen des Vermieters und den Marktbedingungen ab. Bei einigen Mietverträgen werden alle Kosten auf die Seite des Mieters verlagert, bei anderen auf die Seite des Vermieters, und schließlich gibt es viele Mietverträge, die in der Mitte liegen. Im Folgenden sind einige gängige Mietvertragsstrukturen aufgeführt.
Absoluter Nettomietvertrag
Bei einem absoluten Nettomietvertrag werden in der Regel alle Kosten auf den Mieter abgewälzt, einschließlich Steuern, Versicherungen, Instandhaltung, Wartung und Instandsetzung des Dachs, der Struktur und des Parkplatzes. Dieser Mietvertrag kommt typischerweise bei einem Gebäude mit nur einem Mieter vor, das der Vermieter nach den Vorgaben des Mieters baut und dann dem Mieter langfristig überlässt. Bei dem Mieter handelt es sich häufig um ein großes Unternehmen, das genau weiß, worauf es sich einlässt, und bereit ist, alle Kosten zu übernehmen. Da der Mieter alle Betriebsrisiken übernimmt, ist der Vermieter bereit, einen niedrigeren Mietpreis zu akzeptieren.
Triple-Netto-Mietvertrag
Ein Triple-Netto-Mietvertrag umfasst in der Regel drei Kostenkategorien: Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung. Diese Kosten werden oft als Betriebskosten oder durchlaufende Kosten bezeichnet, weil der Vermieter sie in Form einer zusätzlichen Miete über den Grundmietpreis hinaus an den Mieter weitergibt. Diese Zusatzkosten werden manchmal auch als TICAM (Steuern, Versicherung und Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen) bezeichnet. Ein Triple-Netto-Mietvertrag, der oft als „NNN-Mietvertrag“ bezeichnet wird, kann in einem Gebäude mit nur einem Mieter oder mit mehreren Mietern auftreten. Bei einem Einzelmieter übernimmt der Mieter in der Regel die Kontrolle über die Landschaftsgestaltung und die Instandhaltung der Außenanlagen, wodurch er das Erscheinungsbild der Immobilie kontrolliert. Bei Gebäuden mit mehreren Mietern kontrolliert der Vermieter in der Regel die Pflege der Außenanlagen, so dass kein einzelner Mieter das Erscheinungsbild für die anderen ruinieren kann. Darüber hinaus zahlen die Mieter von Gebäuden mit mehreren Mietern ihren Anteil an den Betriebskosten. Den Mietern wird in der Regel das Recht eingeräumt, die Betriebskosten des Vermieters zu überprüfen.
Bei Triple-Net-Mietverträgen zahlen die Mieter in der Regel ihre eigenen Hausmeisterkosten, die Kosten für die Instandhaltung der Innenräume (z. B. für die Wartung der Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen) und ihre eigenen Versorgungskosten. Wenn die Nebenkosten nicht separat abgerechnet werden, zahlt der Mieter seinen Anteil an den Kosten. Der Vermieter zahlt in der Regel dafür, dass das Dach und die strukturellen Elemente des Gebäudes in gutem Zustand gehalten werden.
Bei einem Triple-Netto-Mietvertrag trägt der Mieter das Risiko der Zahlung von Grundsteuern, Versicherungen und Betriebskosten, so dass der Vermieter sein Risiko steigender Betriebskosten begrenzen kann.
Modifizierter Bruttomietvertrag
Bei einem modifizierten Bruttomietvertrag ist der Vermieter in der Regel verpflichtet, die Grundsteuern, Versicherungen und die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen zu zahlen, während der Mieter die Verantwortung für seine eigenen Versorgungseinrichtungen, die Instandhaltung der Innenräume und den Hausmeisterdienst übernimmt. Der Vermieter ist in der Regel für das Dach und die strukturellen Elemente verantwortlich, genau wie bei einem Triple-Net-Mietvertrag. Da der Vermieter mehr Kosten als bei einem Triple-Netto-Mietvertrag übernimmt, ist der Mietpreis höher als bei einer Netto-Mietstruktur.
Der Vorteil dieser Mietstruktur für den Mieter besteht darin, dass der Vermieter das gesamte Risiko steigender Betriebskosten übernimmt und viele Elemente des Immobilienbetriebs, einschließlich der Außenpflege, verwaltet. Der Mieter zahlt einen relativ vorhersehbaren Mietpreis und muss sich nicht mit dem Immobiliengeschäft befassen. Ein möglicher Nachteil für den Mieter besteht darin, dass der Vermieter für die Übernahme dieser Kosten und Risiken eine Prämie verlangen kann, was jedoch nicht immer der Fall ist.
Full-Service-Mietvertrag
Wie der Name schon sagt, deckt ein Full-Service-Mietvertrag alle – oder die meisten – Betriebskosten in einem Mietvertrag ab. Einige der wenigen Ausnahmen sind Telefon- und Datenkosten. Ansonsten zahlt der Vermieter Steuern, Versicherungen, die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, die Instandhaltung der Innenräume, den Hausmeisterdienst, die Versorgungsleistungen und so weiter. Infolgedessen ist die Miete relativ hoch. Diese Art von Mietverträgen kommt in der Regel in großen Bürogebäuden mit mehreren Mietern vor, in denen es zu schwierig oder umständlich ist, die Nebenkosten auf die Mieter aufzuteilen. Der Vorteil für den Mieter: eine vorhersehbare Mietzahlung, ohne ein Betriebsrisiko zu tragen. Der potenzielle Nachteil ist, dass der Vermieter für die Übernahme dieser Kosten und Risiken einen Aufschlag verlangen kann. Viele Vermieter schätzen diese Art von Mietvertrag, da sie so die volle Kontrolle über das Erscheinungsbild und die Instandhaltung der Immobilie haben.
Abschließend sei gesagt, dass sich sowohl Vermieter als auch Mieter die Zeit nehmen müssen, die Mietverträge, die sie abschließen, zu verstehen. Ebenso können sowohl Vermieter als auch Mieter einen Mehrwert erzielen, wenn sie sich bei einer Transaktion von einem professionellen Immobilienmakler vertreten lassen. Wenden Sie sich an ein Teammitglied von New Branch Real Estate Advisors, um zu besprechen, wie wir Sie bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie beraten können.