Los bienes inmuebles son la propiedad, el terreno, los edificios, los derechos aéreos sobre el terreno y los derechos subterráneos bajo el terreno. El término inmobiliario significa propiedad real, o física. «Real» viene de la raíz latina res, o cosas. Otros dicen que viene de la palabra latina rex, que significa «real», ya que los reyes solían ser dueños de todas las tierras de sus reinos. La Constitución de los Estados Unidos restringió inicialmente el derecho de voto sólo a los propietarios de bienes inmuebles.
Cuatro tipos de bienes inmuebles
Hay cuatro tipos de bienes inmuebles:
- Los bienes inmuebles residenciales incluyen tanto las casas de nueva construcción como las de reventa. La categoría más común son las viviendas unifamiliares. También hay condominios, cooperativas, casas adosadas, dúplex, casas de tres pisos, cuádruples, casas de alto valor, multi-generacionales y casas de vacaciones.
- Los bienes raíces comerciales incluyen centros comerciales y centros comerciales, edificios médicos y educativos, hoteles y oficinas. Los edificios de apartamentos a menudo se consideran comerciales, aunque se utilicen para residir. Esto se debe a que son propiedad para producir ingresos.
- Los bienes inmuebles industriales incluyen edificios y propiedades de fabricación, así como almacenes. Los edificios pueden ser utilizados para la investigación, la producción, el almacenamiento y la distribución de bienes. Algunos edificios que distribuyen mercancías se consideran bienes inmuebles comerciales. La clasificación es importante porque la zonificación, la construcción y las ventas se manejan de manera diferente.
- La tierra incluye terrenos baldíos, granjas en funcionamiento y ranchos. Las subcategorías dentro de la tierra vacante incluyen sin desarrollar, el desarrollo temprano o la reutilización, la subdivisión y el montaje del sitio. Aquí hay más en Transacciones de corredor de la tierra.
Cómo funciona la industria de bienes raíces
Los bienes raíces también se refiere a la producción, compra y venta de bienes raíces. El sector inmobiliario afecta a la economía de Estados Unidos al ser un motor crítico del crecimiento económico.
La construcción de nuevos edificios es un componente del producto interior bruto. Incluye tanto edificios residenciales como comerciales e industriales. En 2018, la construcción inmobiliaria aportó 1,15 billones de dólares a la producción económica del país. Eso es el 6,2% del producto interior bruto de Estados Unidos. Es más que los 1,13 billones de dólares de 2017, pero sigue siendo menos que el pico de 2006 de 1,19 billones de dólares. En ese momento, la construcción inmobiliaria era un fuerte componente del 8,9% del PIB.
La construcción de viviendas nuevas es una categoría crítica. Incluye la construcción de viviendas unifamiliares, casas adosadas y condominios. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas proporciona datos mensuales sobre las ventas de viviendas y los precios medios. Los datos sobre las ventas de viviendas nuevas son un indicador económico de primer orden. Se necesitan cuatro meses para establecer una tendencia para las viviendas nuevas vendidas.
La NAHB también informa sobre las viviendas nuevas iniciadas, que son el número de proyectos de construcción de viviendas en los que se ha iniciado la construcción.
Los agentes inmobiliarios ayudan a los propietarios de viviendas, a las empresas y a los inversores a comprar y vender los cuatro tipos de propiedades. El sector suele dividirse en especialistas que se centran en uno de los tipos.
Los agentes de los vendedores ayudan a encontrar compradores a través del Servicio de Listado Múltiple o de sus contactos profesionales. Ponen precio a su propiedad, utilizando listados comparativos de propiedades vendidas recientemente conocidos como «comps». Pueden ayudarle a arreglar su propiedad para que tenga el mejor aspecto ante los clientes. Asisten en las negociaciones con el comprador, ayudándole a conseguir el mayor precio posible. Aquí tiene más servicios de los agentes de los vendedores.
Los agentes de los compradores proporcionan servicios similares para el comprador de la vivienda. Conocen el mercado local. Eso significa que pueden encontrar una propiedad que cumpla con sus criterios más importantes. También comparan precios, lo que se llama «hacer comps». Esto les permite guiarle hacia zonas que son asequibles. Los agentes de compras negocian por usted, señalando las razones por las que el vendedor debería aceptar un precio más bajo. Ayudan con los aspectos legales del proceso, como la búsqueda de títulos, la inspección y la financiación.
Los agentes inmobiliarios que quieren aumentar su profesionalidad se convierten en REALTORS®. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of REALTORS®) proporciona informes mensuales sobre el número de viviendas revendidas y su precio medio. Es un mejor indicador de la salud de la industria de la vivienda en general que la construcción de nuevas viviendas.
Esto se debe a que los constructores de nuevas viviendas pueden ser demasiado entusiastas sobre las ventas futuras y construir en exceso. También pueden reducir los precios para forzar las ventas. Los propietarios individuales deben seguir la oferta y la demanda del mercado. No tienen influencia para manipular el mercado. La NAR proporciona las estadísticas actuales del mercado de la vivienda.
Inversión inmobiliaria
Todos los que compran o venden una casa se dedican a la inversión inmobiliaria. Eso significa que debe tener en cuenta varios factores. ¿Aumentará el valor de la casa mientras usted viva en ella? Si obtiene una hipoteca, ¿cómo le afectarán los futuros tipos de interés e impuestos?
A muchas personas les va tan bien con la inversión en sus casas que quieren comprar y vender casas como un negocio. Hay muchas maneras de hacerlo. En primer lugar, usted puede voltear una casa. Es decir, comprar una casa para mejorarla y luego venderla. Muchas personas poseen varias casas y las alquilan. Otros utilizan Airbnb como una forma conveniente de alquilar toda o parte de su casa. Puedes alquilar casas de vacaciones utilizando VRBO o Home Away.
Antes de hacerlo, asegúrate de saber en qué punto del ciclo económico nos encontramos. No querrás empezar a invertir de forma potencialmente arriesgada si el mercado inmobiliario se va a desplomar.
También puedes invertir en vivienda sin comprar una casa. Puede comprar acciones de constructores de viviendas. Los precios de sus acciones suben y bajan con el mercado de la vivienda. Otra forma es con los fondos de inversión inmobiliaria, llamados REIT. Se trata de inversiones en inmuebles comerciales. Los precios de sus acciones van unos años por detrás de las tendencias del sector inmobiliario residencial.
Lo que las estadísticas sobre viviendas nuevas le dicen sobre el mercado inmobiliario
Las estadísticas sobre la construcción de viviendas nuevas son importantes indicadores económicos adelantados. Eso significa que le darán una pista sobre el futuro del mercado de la vivienda.
El gráfico siguiente ilustra el número de nuevas unidades de vivienda de propiedad privada iniciadas entre 2000 y 2019.
Cada uno de estos indicadores cuenta una historia un poco diferente sobre la salud de la industria de la construcción de viviendas. Por ejemplo, digamos que las viviendas iniciadas son estables, pero las viviendas comienzan a disminuir. Esto afectará a las ventas de viviendas. Muchos compradores no querrán esperar más de un año. También significa que hay escasez de madera, hormigón o trabajadores de la construcción. Esa escasez podría hacer subir los costes y los precios de venta. Eso disminuiría aún más la demanda de viviendas nuevas.
Si las hipotecas disminuyen, el constructor acabará con un inventario de viviendas sin vender. También significa que la demanda es alta, pero los propietarios no pueden conseguir hipotecas. El aumento de las viviendas iniciadas podría parecer un indicador de la fortaleza de la vivienda. Pero puede ser una mala señal. La disminución de los cierres de viviendas significa que el mercado inmobiliario es débil.
La venta de viviendas nuevas es el primer paso de un proceso de nueve a doce meses. Si las ventas de viviendas nuevas se recuperan, entonces se sabe que los cierres aumentarán en aproximadamente un año. Sin embargo, hay que completar los tres pasos restantes.
La venta de una vivienda nueva se produce cuando el comprador firma el papeleo y entrega un depósito al constructor. Eso es porque la mayoría de las casas nuevas no se construyen hasta que hay un comprador. Las excepciones son las casas específicas que se utilizan como casas modelo. La Oficina del Censo publica estimaciones mensuales de las ventas de viviendas nuevas. Se dan en forma de tasa anual.
Dos meses después de que se firme el papeleo, los reguladores locales de la vivienda conceden el permiso. Es un indicador temprano, pero no siempre preciso. Los constructores pueden quebrar y no construir nunca las unidades permitidas. Pueden cambiar el número de unidades construidas en un multifamiliar. De hecho, el 22,5% de los permisos multifamiliares no se construyen o se cambian por unidades unifamiliares. Por último, los promotores suelen recibir permisos para una gran parte de un complejo que podría tardar meses en construirse.
El inicio de una nueva vivienda se produce a continuación, cuando el constructor pone la primera piedra. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas informa sobre esto mensualmente. Es muy preciso porque el inicio de una nueva vivienda sólo se produce cuando el constructor tiene la suficiente confianza como para poner la tierra.
De seis a nueve meses después se produce el cierre. El comprador de la casa debe recibir una hipoteca antes de que la casa puede cerrar. Si el comprador no cumple los requisitos, la casa permanece en el inventario. Si esta estadística es inferior a la cifra de ventas de viviendas, significa que el mercado de viviendas nuevas empezará a ralentizarse. Se están construyendo demasiadas viviendas y no hay suficientes compradores cualificados. También puede significar que los constructores comenzarán a bajar los precios para despejar sus inventarios.
Hay otros tres indicadores importantes a tener en cuenta.
- Inventario – Este es el total de casas que están disponibles para la venta, pero no se venden. La NAHB informa de esto mensualmente.
- Months of Supply Esto es cuántos meses se necesitaría para vender todas las casas en el inventario. Se basa en la tasa de ventas y el inventario. La NAHB también informa de esto mensualmente.
- Precios de venta – La Oficina del Censo informa sobre la mediana y el precio medio de venta de viviendas nuevas.