Según datos de Zillow, el precio de la vivienda en Estados Unidos ha subido más del 42% en la última década. Mientras que el mercado de la vivienda del país en su conjunto se recuperó con fuerza desde los mínimos de la Gran Recesión, la recuperación no se distribuyó uniformemente en las principales ciudades del país. Mientras que los residentes de algunas ciudades están siendo expulsados de sus propios barrios, los valores de las propiedades en otras ciudades apenas han cambiado. Aunque los precios de la vivienda han seguido subiendo durante la COVID-19 pandemia, muchos empiezan a preguntarse si el fuerte aumento del valor de la vivienda continuará en las ciudades densamente pobladas.

La fuerte ganancia en el mercado de la vivienda durante la última década no es sorprendente, ya que los precios de la vivienda en los Estados Unidos tienden a aumentar considerablemente en los años posteriores a las recesiones. En los periodos de cinco años que siguieron a las cuatro últimas recesiones, el precio medio de la vivienda en Estados Unidos creció una media del 32,7%.

La recuperación económica que sigue a las recesiones nunca se percibe de manera uniforme en todo el país, y el aumento del precio de la vivienda en los años posteriores a la Gran Recesión no ha sido diferente. Los mayores aumentos se han concentrado en los estados del Oeste. La mediana de los precios de la vivienda en Nevada, Idaho, Arizona, Colorado y California creció más del 70%, lo que supuso el mayor incremento de precios del país. Por otro lado, los precios de la vivienda apenas subieron en algunos estados, como en Delaware y Nueva Jersey, donde los precios de la vivienda aumentaron con tasas de crecimiento anualizadas inferiores al 1%. Sólo un estado, Connecticut, experimentó un descenso en el precio medio de la vivienda en los últimos 10 años.

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Para encontrar las ciudades con el mayor aumento de los precios de la vivienda, los investigadores de Construction Coverage utilizaron datos de Zillow para encontrar el cambio en el precio medio de la vivienda de cada ciudad entre 2010 y 2020. A continuación, las ciudades fueron clasificadas por su cambio porcentual en el precio medio de la vivienda durante ese período de 10 años. Para mejorar la relevancia, las ciudades se dividieron en tres cohortes basadas en la población:

• Grandes: Ciudades con 350.000 o más habitantes
• Medianas: Ciudades con 150.000-349.999 habitantes
• Pequeñas: Ciudades con 100.000-149.999 habitantes

El análisis reveló que las ciudades de los estados occidentales experimentaron algunas de las mayores subidas del precio medio de la vivienda en la última década. En particular, las ciudades de California dominan la lista, ya que 17 ciudades de ese estado han visto cómo el precio de la vivienda se duplicaba en 10 años. Muchas ciudades de Florida, Arizona y Texas también experimentaron grandes aumentos en el precio de la vivienda durante ese periodo. Entre las grandes metrópolis, existe una floja correlación entre la renta media de los hogares y la variación porcentual del precio de la vivienda, lo que significa que los precios de la vivienda han crecido más rápidamente en las zonas más acomodadas.

Aquí están las ciudades con el mayor aumento del precio de la vivienda en la última década.

Grandes ciudades con el mayor aumento del precio de la vivienda

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Boston, MA

• Cambio porcentual en el precio medio de la vivienda desde 2010: 72.1%
• Cambio absoluto en el precio medio de la vivienda desde 2010: 270.462 dólares
• Precio medio de la vivienda en 2020: 645.689 dólares
• Precio medio de la vivienda en 2010: 375.227 dólares
• Ingresos medios de los hogares: 71.834 dólares

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Austin, TX

• Variación porcentual del precio medio de la vivienda desde 2010: 73.1%
• Cambio absoluto en el precio medio de la vivienda desde 2010: $171,712
• Precio medio de la vivienda en 2020: $406,596
• Precio medio de la vivienda en 2010: $234,883
• Ingresos medios de los hogares: $71,543

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Tampa, FL

• Variación porcentual del precio medio de la vivienda desde 2010: 73.3%
• Cambio absoluto en el precio medio de la vivienda desde 2010: 107.465 dólares
• Precio medio de la vivienda en 2020: 254.026 dólares
• Precio medio de la vivienda en 2010: 146.562 dólares
• Ingresos medios de los hogares: $54,599

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Atlanta, GA

• Variación porcentual del precio medio de la vivienda desde 2010: 73.4%
• Cambio absoluto en el precio medio de la vivienda desde 2010: $125,393
• Precio medio de la vivienda en 2020: $296,324
• Precio medio de la vivienda en 2010: $170,932
• Ingreso medio de los hogares: 65.345 dólares

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Seattle, WA

• Variación porcentual del precio medio de la vivienda desde 2010: 83.2%
• Cambio absoluto en el precio medio de la vivienda desde 2010: 340.246 dólares
• Precio medio de la vivienda en 2020: 749.417 dólares
• Precio medio de la vivienda en 2010: 409.172 dólares
• Ingresos medios de los hogares: 93.481 dólares

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San Francisco, CA

• Variación porcentual del precio medio de la vivienda desde 2010: 87.9%
• Cambio absoluto en el precio medio de la vivienda desde 2010: $671,625
• Precio medio de la vivienda en 2020: $1,436,087
• Precio medio de la vivienda en 2010: $764,462
• Ingreso medio de los hogares: $112,376

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Denver, CO

• Cambio porcentual en el precio medio de la vivienda desde 2010: 88,1%
• Cambio absoluto en el precio medio de la vivienda desde 2010: 217.389 dólares
• Precio medio de la vivienda en 2020: 464.068 dólares
• Precio medio de la vivienda en 2010: 246.680 dólares
• Ingreso medio de los hogares: 68.377 dólares

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Mesa, AZ

• Variación porcentual del precio medio de la vivienda desde 2010: 89.4%
• Cambio absoluto en el precio medio de la vivienda desde 2010: $133,919
• Precio medio de la vivienda en 2020: $283,741
• Precio medio de la vivienda en 2010: $149,823
• Ingreso medio de los hogares: 58.247 dólares

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Aurora, CO

• Variación porcentual del precio medio de la vivienda desde 2010: 96.6%
• Cambio absoluto en el precio medio de la vivienda desde 2010: 178.168 dólares
• Precio medio de la vivienda en 2020: 362.590 dólares
• Precio medio de la vivienda en 2010: 184.422 dólares
• Ingresos medios de los hogares: 63.128 dólares

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Sacramento, CA

• Variación porcentual del precio medio de la vivienda desde 2010: 97.8%
• Cambio absoluto en el precio medio de la vivienda desde 2010: 176.209 dólares
• Precio medio de la vivienda en 2020: 356.369 dólares
• Precio medio de la vivienda en 2010: 180.159 dólares
• Ingresos medios de los hogares: 65.046 dólares

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Las Vegas, NV

• Variación porcentual del precio medio de la vivienda desde 2010: 98.3%
• Cambio absoluto en el precio medio de la vivienda desde 2010: 143.651 dólares
• Precio medio de la vivienda en 2020: 289.830 dólares
• Precio medio de la vivienda en 2010: 146.179 dólares
• Ingresos medios de los hogares: 53.575 dólares

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San José, CA

• Variación porcentual del precio medio de la vivienda desde 2010: 98.7%
• Cambio absoluto en el precio medio de la vivienda desde 2010: $494,246
• Precio medio de la vivienda en 2020: $995,212
• Precio medio de la vivienda en 2010: $500,966
• Ingreso medio de los hogares: 113.036 dólares

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Phoenix, AZ

• Variación porcentual del precio medio de la vivienda desde 2010: 99.0%
• Cambio absoluto en el precio medio de la vivienda desde 2010: $136,536
• Precio medio de la vivienda en 2020: $274,488
• Precio medio de la vivienda en 2010: $137,952
• Ingresos medios de los hogares: 57.957 dólares

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Detroit, MI

• Variación porcentual del precio medio de la vivienda desde 2010: 101.7%
• Cambio absoluto en el precio medio de la vivienda desde 2010: 19.478 dólares
• Precio medio de la vivienda en 2020: 38.638 dólares
• Precio medio de la vivienda en 2010: 19.160 dólares
• Ingresos medios de los hogares: 31.283 dólares

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Oakland, CA

• Variación porcentual del precio medio de la vivienda desde 2010: 102.2%
• Cambio absoluto en el precio medio de la vivienda desde 2010: $400,119
• Precio medio de la vivienda en 2020: $791,554
• Precio medio de la vivienda en 2010: $391,435
• Ingreso medio de los hogares: 76.469 dólares

Metodología y conclusiones detalladas

En la última década, algunas ciudades, como Phoenix y San José, han visto duplicarse el precio de la vivienda, mientras que otras ciudades, como Baltimore, Chicago y Cleveland, apenas han visto subir el precio de la vivienda.

Interesantemente, muchas de las ciudades con los mayores aumentos en el precio de la vivienda durante la última década fueron de las más afectadas durante la Gran Recesión. Por ejemplo, Las Vegas y Phoenix vieron cómo el precio de la vivienda se reducía a la mitad durante la crisis financiera. Sin embargo, en la última década, los precios de la vivienda en esas ciudades se han duplicado.

Las ciudades más golpeadas durante las recesiones son las que más terreno tienen para recuperarse, por lo que no es sorprendente ver un repunte tan fuerte en los mercados de la vivienda de estas ciudades. Sin embargo, la naturaleza de la última recesión del país pone en duda si existirá la misma demanda en las ciudades cuando el polvo se haya asentado. La pandemia del COVID-19 ha cambiado la percepción pública de las ciudades densamente pobladas y ha desplazado la demanda hacia los suburbios y las zonas menos densamente pobladas. Así que, aunque la demanda se ha mantenido fuerte a lo largo de la pandemia, está por ver si los precios de la vivienda en las ciudades más densamente pobladas del país seguirán subiendo en los próximos años.

Los datos utilizados en el estudio proceden de Zillow. Para encontrar las ciudades con el mayor aumento de los precios de la vivienda, los investigadores de Construction Coverage compararon el precio medio de la vivienda de cada ciudad en los primeros 6 meses de 2020 con su precio medio de la vivienda en los primeros 6 meses de 2010. A continuación, las ciudades se ordenaron por su respectivo cambio porcentual en el precio medio de la vivienda durante ese período de 10 años. Las ciudades se dividieron en tres cohortes según su población:

• Grandes: Ciudades con 350.000 o más habitantes
• Medianas: Ciudades con 150.000-349.999 habitantes
• Pequeñas: Ciudades con 100.000-149.999 habitantes

Las ciudades con menos de 100.000 habitantes no se incluyeron en este análisis. Además, los investigadores utilizaron los datos más recientes de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense de la Oficina del Censo de EE.UU. para encontrar la mediana de los ingresos familiares y los datos de población de cada ciudad.