Aunque los arrendamientos pueden variar mucho de una propiedad a otra, hay varios tipos de arrendamientos que se encuentran comúnmente en los bienes raíces comerciales. Dado que cada contrato de arrendamiento puede ser diferente, las cosas más importantes para un inquilino y el propietario a entender son los gastos que están cubiertos en el contrato de arrendamiento y que están excluidos.

Antes de entrar en los tipos de estructuras de arrendamiento, vale la pena considerar los diversos gastos en los que un inquilino o propietario puede incurrir en un contrato de arrendamiento. Incluyen, entre otros, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la propiedad, el mantenimiento exterior (luces exteriores, jardinería, aparcamiento, etc.), el mantenimiento interior (calefacción, ventilación y aire acondicionado -también llamado HVAC-, limpieza de alfombras, fontanería, electricidad, etc.), la conserjería, los servicios públicos (electricidad, gas, agua, alcantarillado, teléfono, Internet, etc.), la chapa, el tejado y el mantenimiento estructural. Saber de qué lado del libro de cuentas cae un gasto -del propietario o del inquilino- significa saber cómo predecir el coste de alquilar una propiedad.

La estructura de un contrato de alquiler a menudo depende de la preferencia del propietario y de lo que es común en el mercado. Algunos contratos de alquiler hacen recaer todos los gastos en el inquilino, mientras que otros hacen recaer todos los gastos en el propietario; y luego hay muchos tipos de contratos de alquiler en el medio. Aquí hay algunas estructuras de arrendamiento comunes.

Arrendamiento neto absoluto

Un arrendamiento neto absoluto normalmente empuja todos los gastos al inquilino, incluyendo impuestos, seguros, mantenimiento, techo, estructura y mantenimiento y reparación del estacionamiento. Este contrato de arrendamiento se produce normalmente en un edificio de un solo inquilino que el propietario construye según las especificaciones del inquilino y luego lo entrega al inquilino en un contrato de arrendamiento a largo plazo. El inquilino suele ser una gran empresa que sabe claramente a qué se dedica y está dispuesta a asumir todos los gastos. Como el inquilino asume todos los riesgos de explotación, el propietario está dispuesto a aceptar un precio de alquiler más bajo.

Arrendamiento triple neto

Un arrendamiento triple neto suele incluir tres categorías de gastos: impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, seguros y mantenimiento. Estos gastos se denominan a menudo gastos de funcionamiento, o gastos transferidos, porque el propietario los transfiere al inquilino en forma de alquiler adicional por encima de la tasa de alquiler base. Este gasto adicional se denomina a veces TICAM (impuestos, seguros y mantenimiento de zonas comunes). A menudo identificado como un «contrato de alquiler NNN», un contrato de alquiler triple neto puede ocurrir en un edificio de un solo inquilino o de varios inquilinos. Si se trata de un solo inquilino, el inquilino suele tomar el control de la jardinería y el mantenimiento exterior, controlando así el aspecto de la propiedad. Si se trata de un edificio de varios inquilinos, el propietario suele controlar el mantenimiento exterior, de modo que ningún inquilino pueda arruinar la apariencia de los demás. Además, los inquilinos de los edificios con varios inquilinos pagan su parte proporcional de los gastos de funcionamiento. Los inquilinos suelen tener derecho a auditar los gastos de funcionamiento del propietario en esta estructura de arrendamiento.

En los arrendamientos de triple red, los inquilinos suelen pagar sus propios gastos de conserjería, los gastos de mantenimiento interior (como el mantenimiento de la calefacción y la ventilación) y sus propios servicios públicos. Si los servicios no se miden por separado, el inquilino paga su parte proporcional de los gastos. Los propietarios suelen pagar por mantener el tejado y los elementos estructurales del edificio en buen estado.

En un contrato de arrendamiento triple neto, el inquilino asume el riesgo de pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro y los gastos de funcionamiento, lo que permite al propietario limitar su riesgo de aumento de los gastos de funcionamiento.

Arrendamiento bruto modificado

Un contrato de arrendamiento bruto modificado suele obligar al propietario a pagar los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, el seguro y el mantenimiento de las zonas comunes, mientras que el inquilino asume la responsabilidad de sus propios servicios públicos, el mantenimiento interior y la conserjería. El arrendador suele ser responsable del tejado y de los elementos estructurales, al igual que en un contrato de arrendamiento triple neto. Debido a que el propietario asume más gastos que en un contrato de alquiler triple neto, el precio del alquiler es más alto de lo que sería en una estructura de alquiler neto.

La ventaja para el inquilino de esta estructura de arrendamiento es que el propietario asume todo el riesgo de aumento de los gastos de funcionamiento, y gestiona muchos elementos de funcionamiento de la propiedad, incluyendo el mantenimiento exterior. El inquilino paga un alquiler relativamente predecible y no tiene que involucrarse en el negocio inmobiliario. Una posible desventaja para el inquilino es que el propietario puede cobrarle una prima por asumir estos gastos y riesgos, aunque no siempre es así.

Arrendamiento de servicio completo

Tal y como su nombre indica, un arrendamiento de servicio completo cubre todos -o la mayoría- de los gastos de funcionamiento de un contrato. Algunas de las pocas excepciones son los gastos de teléfono y datos. Por lo demás, el arrendador paga los impuestos, el seguro, el mantenimiento de las zonas comunes, el mantenimiento interior, la conserjería, los servicios públicos, etc. En consecuencia, el alquiler es relativamente alto. Este tipo de contratos suele darse en grandes edificios de oficinas con varios inquilinos en los que es demasiado difícil o engorroso repartir los servicios entre ellos. La ventaja para el inquilino es que paga una renta predecible sin asumir ningún riesgo de explotación. La desventaja potencial es que el arrendador puede cobrar una prima por asumir estos gastos y riesgos. Muchos propietarios aprecian este tipo de estructura de arrendamiento, ya que les da el control total de la apariencia y el mantenimiento de la propiedad.

Para terminar, tanto los propietarios como los inquilinos deben tomarse el tiempo necesario para entender los contratos de arrendamiento que firman. Del mismo modo, tanto los propietarios como los inquilinos pueden obtener valor al contratar los servicios de un profesional de bienes raíces comerciales para representarlos en una transacción. Póngase en contacto con un miembro del equipo de New Branch Real Estate Advisors para discutir cómo podemos asesorar sobre el arrendamiento de una propiedad comercial.