La promoción inmobiliaria es un proceso de varios pasos que puede ser complicado, largo y arriesgado. Puede llevar años llevar un proyecto desde la fase inicial de planificación, pasando por la construcción, hasta su finalización, y hay muchos obstáculos que pueden surgir en el camino. Sin embargo, los proyectos de desarrollo también pueden ser oportunidades de inversión muy rentables. Por definición, los proyectos de desarrollo ofrecen la oportunidad de introducir en un mercado un producto que no existe actualmente, lo que a menudo proporciona una nueva oferta para satisfacer la demanda acumulada del mercado. Cuando se ejecuta bien, este aspecto de un proyecto de desarrollo puede traducirse en una historia de éxito arrollador, algo que simplemente no es tan posible con un activo existente. Los inversores pueden evaluar con más confianza algunos de los riesgos asociados a la construcción si comprenden mejor el «ciclo de vida» de un proyecto de desarrollo.

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Riesgo según el tipo de proyecto y la etapa

Dos factores pueden desempeñar un papel importante en el riesgo de un proyecto determinado: el tipo de proyecto y la etapa. Como se muestra en el gráfico anterior, el tipo de proyecto puede determinar la inclinación de la curva de riesgo a lo largo del ciclo de vida del proyecto.

Un ejemplo de un tipo de proyecto con un riesgo relativamente bajo a lo largo de todas las etapas del ciclo de vida es un proyecto de «construcción a medida» de comercio minorista. En un proyecto de construcción a medida, un promotor se asegura un inquilino a largo plazo, como McDonald’s o Walgreens, y desarrolla una propiedad para adaptarse a ese inquilino. En este tipo de proyectos, el riesgo de construcción es bajo porque los edificios son bastante uniformes, y el riesgo de arrendamiento es casi inexistente porque el inquilino ya está identificado y tiene un contrato de arrendamiento con una capacidad de rescisión limitada. Puede haber cierto riesgo de predesarrollo en función de los obstáculos reglamentarios, como se describe en la sección de predesarrollo más adelante.

En el extremo opuesto del espectro, un ejemplo de tipo de proyecto con un riesgo relativamente alto en todas las etapas se denomina proyecto «especulativo» o «spec». En un proyecto industrial o de oficinas especulativo, un promotor puede tener pocos o ningún compromiso de arrendamiento antes de comenzar la construcción. El promotor justifica el proyecto señalando la demanda existente o prevista para el inmueble una vez terminado. En el caso de los proyectos especulativos, el riesgo de arrendamiento es alto porque no hay inquilinos identificados al principio, el riesgo de construcción puede ser alto si el diseño del proyecto es único, y el riesgo de predesarrollo puede ser alto si la financiación es difícil de obtener o abundan los obstáculos reglamentarios.

A medida que se completa cada paso en un proyecto de desarrollo, el riesgo general del proyecto disminuye gradualmente. Al principio del ciclo, hay más obstáculos potenciales e incógnitas. A medida que el proyecto se acerca a la etapa de construcción «lista para la pala», muchos de esos obstáculos potenciales se han abordado y resuelto y hay más certeza en relación con la ejecución, los costos y el cronograma.

A continuación, analizamos elementos que son consistentes en todos los tipos de proyectos.

Etapa inicial: Pre-desarrollo

La fase inicial de un proyecto se centra en la diligencia debida, la investigación y la obtención de permisos. Suele ser la más variable en cuanto a duración. Invertir en esta fase conlleva los mayores y más variados riesgos porque hay muchas incógnitas. Algunos de los pasos habituales en esta fase son:

• Análisis del mercado y estudios de viabilidad

• Adquisición de terrenos o obtención de derechos de opción de compra de los mismos

• Evaluaciones medioambientales

• Estudios

• Planos del emplazamiento, planes de desarrollo, y planos de construcción

• Permisos

• Algunas mejoras de la infraestructura

• Conseguir la financiación de la construcción

Debido a que esta etapa es la más arriesgada, el trabajo de predesarrollo suele ser financiado por el patrocinador del proyectoEn el sector inmobiliario comercial, el patrocinador es una persona o empresa encargada de encontrar, adquirir y gestionar la propiedad inmobiliaria en nombre de la sociedad. El patrocinador suele invertir entre el 5 y el 20% del capital total necesario. A continuación, se encarga de recaudar los fondos restantes y de adquirir y gestionar el día a día de la inversión inmobiliaria… Más o una fuente de capital inicial que podría ser tomado por el préstamo de construcción. Por lo tanto, las inversiones realizadas durante esta etapa proporcionan una mayor rentabilidad que las realizadas durante las etapas posteriores. Una nota importante para los inversores de capital es que la obtención de la financiación de la construcción por parte de un banco u otro prestamista es un proceso muy riguroso, y si un promotor ya tiene concertado un préstamo para la construcción, suele significar que se han superado una serie de obstáculos importantes.

Tal vez el mayor impedimento para la formación de capital en esta etapa sea la obtención de permisos de la jurisdicción local. Suelen ser necesarias dos autorizaciones distintas para iniciar la construcción: la autorización de uso del suelo y la autorización de construcción.

La autorización de uso del suelo es la aprobación del proyecto a nivel conceptual por parte de la jurisdicción competente. Casi todas las jurisdicciones del país, con la notable excepción de Houston (Texas), cuentan con algún tipo de reglamento de uso del suelo, que proporciona un sistema de clasificación y calificación no sólo del uso propuesto del suelo (comercial, industrial, residencial, etc.), sino también de las características físicas de las mejoras (altura, densidad, retranqueos, etc.).

El proceso de solicitud de uso del suelo puede retrasar un proyecto durante meses o incluso años. Por esta razón, el permiso de uso del suelo, aunque no es la aprobación final a efectos de construcción, suele ser el mayor obstáculo para lograr la financiación del proyecto. Algunos elementos que pueden retrasar la aprobación del uso del suelo son:

• Proceso de recalificación

• Apelaciones de los vecinos u otras partes interesadas

• Disputas entre el promotor y la jurisdicción

• Un proceso de diseño complicado que requiere múltiples iteraciones del plan del sitio

Al conceder un permiso de construcción, una jurisdicción está aprobando un proyecto a nivel técnico. Una jurisdicción, a través de sus ingenieros, revisará los planes de construcción para determinar si cumplen ciertas normas de seguridad y se ajustan a los códigos de construcción vigentes. El proceso de solicitud de permisos de construcción es relativamente rápido en comparación con el proceso de uso del suelo porque se supone que se basa en criterios objetivos. Por este motivo, es menos probable que retrase la obtención de fondos. El permiso de construcción suele ser el último hito en la etapa de predesarrollo.

Etapa intermedia: Construcción

La etapa intermedia implica la construcción de las mejoras. Dado que las tareas de pre-desarrollo se han completado, los riesgos del proyecto en esta etapa se reducen en gran medida, pero ciertamente no se eliminan. Algunos de los pasos comunes en esta etapa incluyen:

• Construcción vertical

• Comercialización del proyecto

• Disposición de la financiación de la construcción

• Prearrendamiento

• Contratación de la financiación permanente (si no se hizo durante el predesarrollo)

• Conseguir el administrador de la propiedad (si no se hace durante el predesarrollo)

El proyecto suele ser financiado en esta fase por el promotor inversores externos y un préstamo de construcción a corto plazo. A menudo, la deuda se distribuye al promotor en incrementos denominados «sorteos» tras la consecución de hitos de construcción. Las inversiones y los préstamos realizados durante esta fase suelen ofrecer una rentabilidad inferior a la de las inversiones previas a la construcción, pero mayor que la de los edificios totalmente construidos o estabilizados.

La cédula de habitabilidad suele marcar el final de la fase de construcción y permite el inicio de las operaciones de la propiedad. Al igual que el permiso de construcción, se basa en criterios objetivos relativos a la calidad de la construcción y es un proceso bastante administrativo.

Etapa final: Operación

La etapa final del proceso de desarrollo, la operación, es la primera etapa de la vida del edificio. Mientras que los riesgos de predesarrollo y construcción pueden ser eliminados en este punto, la obtención de inquilinos sigue siendo un riesgo. Algunas actividades durante la etapa final incluyen:

• Continuar con la comercialización y el arrendamiento

• Encontrar un comprador, si no se ha hecho antes

• Determinar una estrategia de retención, si no se vende

• Aumentar la gestión de la propiedad

• Lograr la estabilización

El proyecto suele financiarse en esta fase con la financiación de la construcción o con otra ronda de financiación «puente» a corto plazo hasta que el proyecto alcance un umbral denominado «estabilización», que suele definirse como un determinado nivel de ocupación (quizás el 90% o más) durante un tiempo determinado (quizás tres meses consecutivos). Una vez estabilizado, se puede colocar la llamada financiación «permanente» o a largo plazo y utilizarla para obtener la financiación de la construcción. Dependiendo de la cantidad de prearrendamiento que se haya realizado durante la construcción, ésta puede ser la etapa menos arriesgada. Por esta razón, los préstamos permanentes y las inversiones de capital proporcionarán los rendimientos más bajos.

Esta visión instantánea destaca el perfil de riesgo de los proyectos de desarrollo a lo largo del tiempo; sin embargo, muchos de los mismos riesgos se aplican a la compra o refinanciación de un edificio existente, como la solvencia y la experiencia del patrocinador, las condiciones económicas y los factores del mercado también se aplican.