¿Qué es un préstamo FHA 203(k)?

Un préstamo FHA 203(k) es un tipo de hipoteca asegurada por el gobierno que permite al prestatario tomar un préstamo para dos propósitos – en particular, para la compra y renovación de la casa. Un préstamo FHA 203(k) se destina a la rehabilitación o reparación de una vivienda que se convertirá en la residencia principal del deudor hipotecario. Un FHA 203(k) es efectivamente un préstamo FHA para la construcción.

Entendiendo los préstamos FHA 203(k)

El préstamo FHA 203(k) está destinado a alentar a las familias de ingresos bajos a moderados a comprar viviendas que necesitan urgentemente reparaciones, especialmente las situadas en comunidades antiguas. El programa permite a una persona comprar una vivienda y renovarla con una sola hipoteca de tipo fijo o variable. El importe que se presta incluye el precio de compra de la vivienda y el coste de la renovación, incluidos los materiales y la mano de obra contratada.

El préstamo también puede cubrir la financiación temporal de la vivienda (si se necesita), que podría ser en forma de alquiler durante el período en que la casa esté en rehabilitación. El préstamo de doble propósito elimina la necesidad de que un prestatario haga dos solicitudes separadas para una hipoteca y un préstamo para la renovación de la casa, cualquiera de los cuales puede no ser aprobado por el banco o puede tener un costo combinado más alto.

Normalmente, los prestamistas no están dispuestos a ofrecer una hipoteca para una propiedad que necesita reparaciones importantes debido a sus normas de seguridad y habitabilidad. Los préstamos FHA 203(k), que están respaldados por el gobierno, proporcionan tranquilidad a las instituciones crediticias, ya que el coste de la renovación de la vivienda está incluido en el paquete hipotecario. Los gastos de renovación se depositan en una cuenta de depósito en garantía y se desembolsan como pago a los contratistas a medida que se completan las obras.La renovación completa de la vivienda no debe durar más de seis meses, como se indica en la guía de la FHA para un préstamo 203(k).

Tipos de préstamos 203(k)

Hay dos tipos de préstamos 203(k): streamline 203(k) y standard 203(k). El préstamo se aplica sólo a los individuos y las familias que tienen la intención de hacer la propiedad de su residencia principal. Esto significa que los inversores inmobiliarios y los compradores de viviendas no pueden acceder al préstamo. Los trabajos que se realicen deben ser contratados a un manitas con licencia y no deben ser realizados por el deudor hipotecario.

Streamline 201(k): Reparaciones mínimas

Una vivienda que no requiera mucho trabajo en ella se pagaría normalmente utilizando el streamline o «limitado» 203(k). Esta opción no incluye trabajos estructurales en la vivienda, como la adición de nuevas habitaciones o la jardinería, y la vivienda debe ser habitable durante todo el período de renovación. Las reparaciones en el marco de la línea de crédito 203(k) tienen un límite de 35.000 $.

Norma 2013(k): Trabajos extensos

El estándar 203(k) incluye cualquier reparación extensa y trabajo estructural que deba realizarse en la vivienda sin límite de coste de reparación. La cantidad mínima que se puede pedir prestada es de 5.000 dólares.

Algunas de las reparaciones que cubre un préstamo 203(k) de la FHA incluyen la fontanería, los suelos, la pintura, los sistemas de calefacción y aire acondicionado, la remodelación de baños y cocinas, la mejora de las normas de salud y seguridad, las mejoras paisajísticas, la implementación de herramientas de acceso para personas discapacitadas, la adición de sistemas de conservación de energía y la sustitución de ventanas y puertas.

Las renovaciones que se consideran extravagantes o lujosas (como piscinas o mejoras que no serían una parte permanente de la propiedad, como cenadores) no están cubiertas por un préstamo FHA 203(k).

¿Cómo utilizan los prestamistas un préstamo FHA 203(k)?

La Administración Federal de la Vivienda (FHA) fue creada durante el período de la Gran Depresión, que vio una alta tasa de ejecuciones hipotecarias e impagos. La FHA sirvió para incentivar a los bancos a conceder préstamos hipotecarios a personas con ingresos bajos y medios, a individuos con baja puntuación de crédito o a compradores de vivienda por primera vez sin historial de crédito. Esto ayudó a estimular la economía, ya que se concedían hipotecas a personas que normalmente no serían aprobadas para un préstamo. El préstamo de la FHA se creó para asegurar este tipo de hipotecas, de modo que en caso de que el prestatario no pagara, la FHA intervendría para cubrir los pagos, minimizando así el riesgo de impago al que se enfrentaba el prestamista.

Las personas con ingresos elevados suelen preferir comprar en las zonas más nuevas y desarrolladas de una ciudad. La FHA introdujo el préstamo 203(k) específicamente para alentar a las personas de bajos ingresos que no reúnen los requisitos para una hipoteca estándar a elegir vivir en barrios degradados y mejorarlos.

Cómo obtener un préstamo FHA 203(k)

Es importante tener en cuenta que la FHA no es un prestamista; más bien es una aseguradora hipotecaria. Usted obtiene un préstamo FHA 203(k) solicitándolo a través de su banco, cooperativa de crédito u otro prestamista. No todos los prestamistas ofrecen estos préstamos. Para encontrar un prestamista aprobado, consulte la búsqueda de prestamistas aprobados por el HUD.

Tampoco es una aseguradora de viviendas ni un proveedor de garantías. Los compradores de viviendas aún deben adquirir un seguro de vivienda y garantías para su casa y propiedad.

Pros y contras de los préstamos FHA 203(k)

Al igual que con otros préstamos FHA, una persona puede hacer un pago inicial de sólo el 3,5%. Como el préstamo está asegurado por la FHA, los prestamistas pueden ofrecer tasas de interés más bajas para un préstamo 203(k) en comparación con lo que los prestatarios pueden ser cotizados en otros lugares. Los tipos de interés variarán para cada prestatario en función de su historial crediticio. Aunque la FHA permite que personas con puntuaciones de crédito tan bajas como 580 soliciten un préstamo 203(k), algunos prestamistas pueden exigir una puntuación más alta, de 620 a 640, para concederlo, que sigue siendo inferior a la puntuación de 720 requerida para una hipoteca estándar.

Sin embargo, el préstamo 203(k) de la FHA no está exento de costes. El prestatario debe pagar una prima de seguro hipotecario por adelantado cada mes. La entidad crediticia también puede cobrar una comisión de apertura suplementaria. Además de los costes financieros para el prestatario, el riguroso papeleo requerido y el largo tiempo que se tarda en recibir respuesta de la FHA y del prestamista son factores a tener en cuenta a la hora de solicitar este programa. En general, una persona con una baja puntuación de crédito que busque ser propietaria de una vivienda que pueda necesitar ser arreglada y modernizada puede darse cuenta de que el programa 203(k) de la FHA tiene grandes beneficios que compensan sus costes.