Desde 1971, los tipos hipotecarios históricos para préstamos fijos a 30 años han alcanzado máximos y mínimos históricos debido a diversos factores. Utilizando datos de la Encuesta del Mercado Hipotecario Primario (PMMS) de Freddie Mac, haremos una inmersión profunda en lo que ha impulsado los movimientos históricos de las tasas hipotecarias a lo largo del tiempo, y cómo afectan a la compra o refinanciación de una casa.
- Tasas hipotecarias históricas: 1971 a 2020
- Comparación de los tipos fijos a 30 años frente a los tipos fijos a 15 años
- Préstamos a tipo fijo vs. hipotecas de tipo ajustable
- Cómo afectan los tipos hipotecarios históricos a la compra de vivienda
- Cómo afectan los tipos de interés hipotecarios históricos a la refinanciación
Tasas hipotecarias históricas: 1971 a 2020
En 1971, el mismo año en que Freddie Mac comenzó a encuestar a los prestamistas, las hipotecas a 30 años a tipo fijo rondaban entre el 7,29% y el 7,73%. La tasa media anual de inflación comenzó a aumentar en 1974 y continuó hasta 1981, con una tasa del 9,5%. Como resultado, los prestamistas aumentaron los tipos para seguir el ritmo de la inflación descontrolada, lo que provocó la volatilidad de los tipos hipotecarios para los prestatarios.
La Reserva Federal combatió la inflación aumentando el tipo de los fondos federales, un tipo de referencia a un día que los bancos se cobran entre sí. Las continuas subidas del tipo de los fondos federales llevaron los tipos de las hipotecas fijas a 30 años a un máximo histórico del 18,63% en 1981. Finalmente, la estrategia de la Reserva Federal dio sus frutos, y la inflación volvió a los niveles históricos normales en octubre de 1982. Los tipos de las hipotecas sobre viviendas se mantuvieron en un solo dígito durante gran parte de las dos décadas siguientes.
La tendencia de los tipos de las hipotecas siguió bajando hasta que los tipos cayeron al 3,31% en noviembre de 2012, el nivel más bajo de la historia de los tipos hipotecarios. Para ponerlo en perspectiva, el pago mensual de un préstamo de 100.000 dólares al tipo máximo histórico del 18,63% en 1981 era de 1.558,58 dólares, frente a los 438,51 dólares del tipo mínimo histórico del 3,31% en 2012.
Este año, se espera que los tipos de interés se mantengan en torno al 3,8%, según Freddie Mac. Esta es una buena noticia para los consumidores, ya que los precios de la vivienda siguen subiendo.
Comparación de los tipos fijos a 30 años frente a los tipos fijos a 15 años
Al observar los tipos de interés a lo largo del tiempo, los tipos de las hipotecas fijas a 30 años siempre han tenido una tendencia ligeramente superior a los tipos de interés a 15 años. Esto se debe a que el prestamista asume el riesgo adicional de que usted pueda incumplir durante un período de tiempo más largo. Comparando un gráfico de tipos de interés hipotecarios a 30 años y un gráfico de tipos de interés hipotecarios a 15 años, verá que los tipos se mantienen cerca de los mínimos históricos.
Los compradores de vivienda suelen elegir una hipoteca fija a 30 años por la estabilidad de un pago mensual fijo y bajo. El tipo de interés más alto y el plazo más largo del préstamo se traducen en mayores cargos por intereses de por vida.
Los tipos de interés de las hipotecas fijas a quince años, sin embargo, suelen ser más bajos. Eso significa que usted paga menos intereses durante la vida del préstamo. Sin embargo, el calendario de amortización más corto aumenta los pagos de capital e intereses.
Los prestamistas ofrecen más que los plazos de 30 y 15 años. Puede encontrar plazos de 10 a 40 años en algunos prestamistas.
A continuación se muestra un ejemplo de la diferencia de coste entre una hipoteca fija a 15 y 30 años con los tipos hipotecarios actuales.
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Duración del plazo
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Importe del préstamo
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Tipo de interés
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Pago mensual Pago
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Interés total
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Ahorro en pagos
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Ahorro en intereses
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|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 Años | 250,000 | ˟3.04% | ˟˟1.731,27 | 61.628,17 | 0 | 97.552,65 |
| 30 Años | 250.000 | ˟3,6% | ˟˟1.136,61 | 159.180.82 | $594,66 | $0 |
˟Freddie Mac PMMS informó de los tipos de interés a partir del 23 de enero de 2020
˟˟Principal e intereses solamente. No incluye el seguro hipotecario, los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario ni las cuotas de la comunidad de propietarios.
Préstamos a tipo fijo vs. hipotecas de tipo ajustable
Los tipos medios de las hipotecas de tipo ajustable (ARM) a cinco años han ofrecido históricamente tipos iniciales más bajos que las hipotecas de tipo fijo a 30 años. Si se comparan los tipos hipotecarios desde 2005, los tipos de las ARM a 5 años han tendido a ser más bajos que los tipos fijos a 30 años. Los tipos de interés de las hipotecas ARM son 0,37 puntos porcentuales más bajos que los de las hipotecas de tipo fijo hasta 2019.
Con períodos de tipos de interés iniciales más bajos disponibles de tres a 10 años, las ARM podrían ofrecer ahorros a corto plazo para los compradores de viviendas. Si los tipos fijos son más bajos, sin embargo, tiene sentido considerar la refinanciación de su ARM a un préstamo fijo antes de que el ARM se reinicie.
Los ahorros ofrecidos con un ARM son temporales. Una vez que el período inicial de baja tasa expira, la tasa se ajustará en base al índice y al margen que usted acordó, y no puede subir por encima de un cierto nivel, llamado tope.
El índice es la parte móvil de su ARM y está ligado a una tasa de referencia. El margen es la parte fija y se añade al índice para determinar el tipo de interés una vez transcurrido el período inicial.
Por ejemplo, un préstamo ARM 5/1 con topes 2/2/6 significa:
- El primer ajuste no puede superar el 2% por encima del tipo inicial.
- El segundo ajuste no puede superar el 2% anual para los ajustes posteriores.
- El aumento máximo del tipo es del 6% por encima del tipo inicial durante la vida del préstamo.
Cómo afectan los tipos hipotecarios históricos a la compra de vivienda
Cuando los tipos hipotecarios son más bajos, la compra de una vivienda es más asequible. Un pago más bajo también puede ayudar a calificar para una casa más cara. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) recomienda mantener su deuda total, incluida la hipoteca, en un 43% de lo que gana antes de impuestos (lo que se conoce como relación deuda-ingresos, o DTI, por sus siglas en inglés).
Cuando las tasas son más altas, un ARM puede darle un alivio temporal de los pagos si planea vender o refinanciar antes de que el préstamo se restablezca. Pregunte a su prestamista acerca de las opciones de ARM convertibles que le permiten convertir su préstamo en una hipoteca de tipo fijo sin tener que refinanciar antes de que expire el período de tipo fijo.
Cómo afectan los tipos de interés hipotecarios históricos a la refinanciación
Cuando los tipos de interés hipotecarios bajan, la refinanciación resulta más atractiva para los propietarios de viviendas. Una refinanciación sustituye su préstamo actual por uno nuevo, normalmente a un tipo de interés más bajo. El ahorro mensual adicional podría darle un margen de maniobra en su presupuesto para pagar otras deudas o aumentar sus ahorros.
Si el patrimonio neto de su casa ha aumentado, puede aprovecharlo con una refinanciación en efectivo y realizar mejoras en la vivienda. Con este tipo de refinanciación, obtendrá un préstamo por un importe superior al que debe. Puede utilizar el excedente como dinero en efectivo para realizar mejoras en la vivienda o pagar otras deudas. Las tasas más bajas pueden ayudar a minimizar el pago mensual más grande.
Cuando las tasas suben, hay menos beneficio financiero para la refinanciación. Otra advertencia para la refinanciación, en general, es asegurarse de que usted permanece en su casa el tiempo suficiente para recuperar los costos de cierre. Para ello, divide los costes totales del préstamo entre tus ahorros mensuales. El resultado le indica cuántos meses tardará en recuperar los costes de refinanciación, lo que se denomina umbral de rentabilidad. Cuanto antes se alcance el umbral de rentabilidad, normalmente, más rentable será la refinanciación.