Secondo i dati di Zillow, i prezzi delle case negli Stati Uniti sono aumentati di oltre il 42% nell’ultimo decennio. Mentre il mercato immobiliare del paese nel suo complesso si è ripreso fortemente dai minimi della Grande Recessione, la ripresa non è stata distribuita uniformemente nelle principali città del paese. Mentre i residenti di alcune città sono stati cacciati dai loro quartieri, i valori delle proprietà in altre città non sono cambiati affatto. Anche se i prezzi delle case hanno continuato a salire durante la pandemia COVID-19, molti cominciano a chiedersi se il forte aumento dei valori delle case continuerà nelle città densamente popolate.

Il forte guadagno del mercato immobiliare nell’ultimo decennio non è sorprendente, poiché i prezzi delle case negli Stati Uniti tendono a salire bruscamente negli anni successivi alle recessioni. Nei periodi di cinque anni successivi alle ultime quattro recessioni, il prezzo mediano della casa negli Stati Uniti è cresciuto in media del 32,7%.

La ripresa economica dopo le recessioni non è mai sentita uniformemente in tutto il paese, e i guadagni dei prezzi delle case negli anni dopo la Grande Recessione non sono stati diversi. I maggiori aumenti sono stati concentrati negli stati occidentali. I prezzi mediani delle case in Nevada, Idaho, Arizona, Colorado e California sono tutti cresciuti di oltre il 70%, il che rappresenta il maggiore aumento dei prezzi nel paese. D’altra parte, i prezzi delle case sono aumentati a malapena in alcuni stati, tra cui Delaware e New Jersey, dove i prezzi delle case sono aumentati a tassi di crescita annualizzati inferiori all’1%. Solo uno stato, il Connecticut, ha effettivamente sperimentato un calo del prezzo mediano della casa negli ultimi 10 anni.

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Per trovare le città con il più grande aumento dei prezzi delle case, i ricercatori di Construction Coverage hanno usato i dati di Zillow per trovare il cambiamento nel prezzo mediano della casa di ogni città tra il 2010 e il 2020. Le città sono state poi classificate in base alla loro variazione percentuale del prezzo mediano della casa in quel periodo di 10 anni. Per migliorare la rilevanza, le città sono state suddivise in tre coorti basate sulla popolazione:

• Grande: Città con 350.000 o più persone
• Midsize: Città con 150.000-349.999 persone
• Piccole: Città con 100.000-149.999 persone

L’analisi ha scoperto che le città degli stati occidentali hanno sperimentato alcuni dei maggiori aumenti del prezzo mediano delle case negli ultimi dieci anni. In particolare, le città della California dominano la lista, dato che 17 città in quello stato hanno visto i prezzi delle case più che raddoppiare in 10 anni. Anche molte città in Florida, Arizona e Texas hanno avuto grandi aumenti dei prezzi delle case durante questo periodo. Tra le grandi metropoli, c’è una correlazione debole tra il reddito mediano delle famiglie e la variazione percentuale del prezzo delle case, il che significa che i prezzi delle case sono cresciuti più rapidamente nelle aree più ricche.

Queste sono le città con il maggior aumento dei prezzi delle case negli ultimi dieci anni.

Grandi città con il più grande aumento dei prezzi delle case

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Boston, MA

• Cambiamento percentuale nel prezzo mediano della casa dal 2010: 72.1%
• Variazione assoluta del prezzo mediano della casa dal 2010: 270.462$
• 2020 prezzo mediano della casa: 645.689$
• 2010 prezzo mediano della casa: 375.227$
• Reddito familiare mediano: $71,834

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Austin, TX

• Cambiamento percentuale nel prezzo mediano della casa dal 2010: 73.1%
• Variazione assoluta del prezzo mediano della casa dal 2010: 171.712 dollari
• 2020 prezzo mediano della casa: 406.596 dollari
• 2010 prezzo mediano della casa: 234.883 dollari
• Reddito familiare medio: $71.543

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Tampa, FL

• Cambio percentuale nel prezzo mediano della casa dal 2010: 73.3%
• Variazione assoluta del prezzo mediano della casa dal 2010: 107.465 dollari
• 2020 prezzo mediano della casa: 254.026 dollari
• 2010 prezzo mediano della casa: 146.562 dollari
• Reddito familiare mediano: $54.599

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Atlanta, GA

• Cambio percentuale nel prezzo mediano della casa dal 2010: 73.4%
• Variazione assoluta del prezzo mediano della casa dal 2010: $125.393
• 2020 prezzo mediano della casa: $296.324
• 2010 prezzo mediano della casa: $170.932
• Reddito familiare medio: $65.345

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Seattle, WA

• Cambiamento percentuale nel prezzo mediano della casa dal 2010: 83.2%
• Variazione assoluta del prezzo mediano della casa dal 2010: $340.246
• 2020 prezzo mediano della casa: $749.417
• 2010 prezzo mediano della casa: $409.172
• Reddito familiare mediano: $93.481

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San Francisco, CA

• Cambio percentuale nel prezzo mediano della casa dal 2010: 87.9%
• Variazione assoluta del prezzo mediano della casa dal 2010: $671.625
• 2020 prezzo mediano della casa: $1.436.087
• 2010 prezzo mediano della casa: $764.462
• Reddito familiare medio: $112.376

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Denver, CO

• Cambio percentuale nel prezzo mediano della casa dal 2010: 88,1%
• Cambiamento assoluto nel prezzo mediano della casa dal 2010: $217.389
• 2020 prezzo mediano della casa: $464.068
• 2010 prezzo mediano della casa: $246.680
• Reddito familiare mediano: $68.377

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Mesa, AZ

• Cambiamento percentuale nel prezzo mediano della casa dal 2010: 89.4%
• Variazione assoluta del prezzo mediano della casa dal 2010: $133.919
• 2020 prezzo mediano della casa: $283.741
• 2010 prezzo mediano della casa: $149.823
• Reddito familiare medio: $58.247

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Aurora, CO

• Cambiamento percentuale nel prezzo mediano della casa dal 2010: 96.6%
• Variazione assoluta del prezzo mediano della casa dal 2010: $178.168
• 2020 prezzo mediano della casa: $362.590
• 2010 prezzo mediano della casa: $184.422
• Reddito familiare medio: $63.128

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Sacramento, CA

• Cambiamento percentuale nel prezzo mediano della casa dal 2010: 97.8%
• Variazione assoluta del prezzo mediano della casa dal 2010: 176.209$
• 2020 prezzo mediano della casa: 356.369$
• 2010 prezzo mediano della casa: 180.159$
• Reddito familiare medio: $65.046

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Las Vegas, NV

• Cambiamento percentuale nel prezzo mediano della casa dal 2010: 98.3%
• Variazione assoluta del prezzo mediano della casa dal 2010: $143.651
• 2020 prezzo mediano della casa: $289.830
• 2010 prezzo mediano della casa: $146.179
• Reddito familiare mediano: $53.575

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San Jose, CA

• Cambio percentuale nel prezzo mediano della casa dal 2010: 98.7%
• Variazione assoluta del prezzo mediano della casa dal 2010: $494.246
• 2020 prezzo mediano della casa: $995.212
• 2010 prezzo mediano della casa: $500.966
• Reddito familiare medio: $113.036

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Phoenix, AZ

• Cambiamento percentuale nel prezzo mediano della casa dal 2010: 99.0%
• Variazione assoluta del prezzo mediano della casa dal 2010: 136.536 dollari
• 2020 prezzo mediano della casa: 274.488 dollari
• 2010 prezzo mediano della casa: 137.952 dollari
• Reddito familiare medio: $57.957

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Detroit, MI

• Cambio percentuale nel prezzo mediano della casa dal 2010: 101.7%
• Variazione assoluta del prezzo mediano della casa dal 2010: $19.478
• 2020 prezzo mediano della casa: $38.638
• 2010 prezzo mediano della casa: $19.160
• reddito familiare mediano: $31.283

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Oakland, CA

• Cambiamento percentuale nel prezzo mediano della casa dal 2010: 102.2%
• Variazione assoluta del prezzo mediano della casa dal 2010: $400.119
• 2020 prezzo mediano della casa: $791.554
• 2010 prezzo mediano della casa: $391.435
• Reddito familiare medio: $76.469

Metodologia e risultati dettagliati

Nell’ultimo decennio, alcune città, come Phoenix e San Jose, hanno visto i prezzi delle case raddoppiare, mentre altre città, come Baltimora, Chicago e Cleveland non hanno quasi mai visto aumentare i prezzi delle case.

Interessante, molte delle città con i maggiori aumenti dei prezzi delle case negli ultimi dieci anni sono state tra quelle più colpite durante la Grande Recessione. Per esempio, Las Vegas e Phoenix hanno visto i prezzi delle case dimezzarsi durante la crisi finanziaria. Tuttavia, nell’ultimo decennio, i prezzi delle case in queste città sono raddoppiati.

Le città più colpite durante le recessioni hanno più terreno da recuperare, quindi non è sorprendente vedere rimbalzi così forti nei mercati immobiliari di queste città. Tuttavia, la natura dell’ultima recessione del paese mette in dubbio che la stessa domanda esisterà nelle città quando la polvere si sarà posata. La pandemia COVID-19 ha cambiato la percezione pubblica delle città densamente popolate e ha spostato la domanda verso le periferie e le aree meno densamente popolate. Così, mentre la domanda è rimasta forte durante la pandemia, resta da vedere se i prezzi delle case nelle città più densamente popolate del paese continueranno a salire nei prossimi anni.

I dati utilizzati nello studio provengono da Zillow. Per trovare le città con il più grande aumento dei prezzi delle case, i ricercatori di Construction Coverage hanno confrontato il prezzo medio delle case di ogni città nei primi 6 mesi del 2020 con il suo prezzo medio delle case nei primi 6 mesi del 2010. Le città sono state poi ordinate in base alla loro rispettiva variazione percentuale del prezzo mediano della casa in quel periodo di 10 anni. Le città sono state suddivise in tre coorti in base alla popolazione:

• Grande: Città con 350.000 o più persone
• Midsize: Città con 150.000-349.999 persone
• Piccole: Città con 100.000-149.999 persone

Le città con meno di 100.000 residenti non sono state incluse in questa analisi. Inoltre, i ricercatori hanno usato gli ultimi dati dell’American Community Survey dell’U.S. Census Bureau per trovare il reddito mediano delle famiglie e i dati della popolazione per ogni città.