Mentre i contratti di locazione possono variare ampiamente da una proprietà all’altra, ci sono diversi tipi di contratti di locazione che si trovano comunemente nel settore immobiliare commerciale. Poiché ogni contratto di locazione può essere diverso, le cose più importanti da capire per un inquilino e un proprietario sono quali spese sono coperte dal contratto di locazione e quali sono escluse.
Prima di entrare nel merito dei tipi di strutture di locazione, vale la pena considerare le varie spese che un inquilino o un padrone di casa potrebbero sostenere in un contratto di locazione. Esse includono, ma non si limitano a, le tasse di proprietà, l’assicurazione della proprietà, la manutenzione esterna (luci esterne, paesaggio, parcheggio e così via), la manutenzione interna (riscaldamento, ventilazione e aria condizionata – chiamata anche HVAC -, la pulizia della moquette, l’impianto idraulico, elettrico e così via), le pulizie, i servizi (elettricità, gas, acqua, fogne, telefono, internet e così via), le lastre di vetro, il tetto e la manutenzione strutturale. Sapere da che parte del libro mastro cade una spesa – del padrone di casa o dell’inquilino – significa sapere come prevedere il costo dell’affitto di una proprietà.
La struttura di un contratto di locazione dipende spesso dalle preferenze del padrone di casa e da ciò che è comune sul mercato. Alcune locazioni spingono tutte le spese dalla parte dell’inquilino, mentre altre locazioni spingono tutte le spese dalla parte del proprietario; e poi ci sono molti tipi di locazione nel mezzo. Ecco alcune strutture di locazione comuni.
Absolute Net Lease
Un contratto di locazione absolute net spinge tipicamente tutte le spese all’inquilino, incluse le tasse, l’assicurazione, la manutenzione, il tetto, le strutture, la manutenzione e la riparazione del parcheggio. Questo contratto di locazione si verifica tipicamente su un edificio ad un solo inquilino che il padrone di casa costruisce secondo le specifiche dell’inquilino e poi gira all’inquilino con un contratto di locazione a lungo termine. L’affittuario è spesso una grande società che sa chiaramente in cosa sta entrando ed è preparata ad assumersi tutte le spese. Poiché l’inquilino si assume tutti i rischi operativi, il padrone di casa è disposto ad accettare un tasso di affitto più basso.
Triple Net Lease
Un lease triple net è tipicamente al netto di tre categorie di spese: tasse sulla proprietà immobiliare, assicurazione e manutenzione. Queste spese sono spesso chiamate spese operative, o spese passanti, perché il padrone di casa le passa all’inquilino sotto forma di affitto aggiuntivo oltre al tasso di affitto di base. Questo costo aggiuntivo è talvolta chiamato TICAM (tasse, assicurazione e manutenzione delle aree comuni). Spesso identificato come un “NNN Lease”, un contratto di locazione triple net può verificarsi in un edificio con un solo affittuario o con più affittuari. Se ad un solo affittuario, l’affittuario in genere prende il controllo del paesaggio e della manutenzione esterna, controllando così l’aspetto della proprietà. Se multi-inquilino, il padrone di casa controlla tipicamente la manutenzione esterna, in modo che nessun singolo inquilino possa rovinare l’aspetto degli altri. Inoltre, gli inquilini di edifici multi-tenant pagano la loro quota proporzionale delle spese di gestione. Gli inquilini hanno di solito il diritto di controllare le spese operative del padrone di casa in questa struttura di locazione.
Nelle locazioni triple net, gli inquilini di solito pagano le proprie spese di pulizia, le spese di manutenzione interna (come la manutenzione HVAC) e le proprie utenze. Se le utenze non sono misurate separatamente, allora l’inquilino paga la sua quota proporzionale della spesa. I padroni di casa di solito pagano per mantenere il tetto e gli elementi strutturali dell’edificio in buone condizioni.
In un contratto di locazione triple net, l’inquilino si assume il rischio di pagare le tasse sulla proprietà, l’assicurazione e le spese operative, permettendo al padrone di casa di limitare il suo rischio di aumento delle spese operative.
Lordo modificato Lease
Un contratto di locazione lordo modificato tipicamente vincola il padrone di casa a pagare le tasse sulla proprietà reale, l’assicurazione e la manutenzione delle aree comuni, mentre l’inquilino si assume la responsabilità delle proprie utenze, manutenzione interna e pulizie. Il padrone di casa è solitamente responsabile per il tetto e gli elementi strutturali, proprio come in un contratto di locazione a tripla rete. Poiché il padrone di casa si fa carico di più spese rispetto a un contratto di locazione a tripla rete, il tasso di affitto è più alto di quello che sarebbe in una struttura di locazione netta.
Il vantaggio per l’inquilino di questa struttura di locazione è che il padrone di casa si assume tutti i rischi di aumento delle spese operative e gestisce molti elementi della gestione della proprietà, compresa la manutenzione esterna. L’inquilino paga un tasso di affitto relativamente prevedibile e non deve essere coinvolto nell’attività immobiliare. Uno svantaggio potenziale per l’inquilino è che il padrone di casa può far pagare all’inquilino un premio per assumere queste spese e rischi, anche se questo non è sempre il caso.
Full Service Lease
Proprio come il nome implica, un contratto di locazione full service copre tutte – o la maggior parte – delle spese operative in un contratto di locazione. Alcune delle poche eccezioni sono le spese telefoniche e di dati. Altrimenti, il padrone di casa paga le tasse, l’assicurazione, la manutenzione delle aree comuni, la manutenzione interna, le pulizie, le utenze e così via. Di conseguenza, l’affitto è relativamente alto. Questi tipi di contratti di locazione si verificano di solito in grandi edifici per uffici multi-tenant, dove è troppo difficile o ingombrante dividere le utenze tra gli inquilini. Il vantaggio per l’inquilino: un pagamento prevedibile dell’affitto senza sopportare alcun rischio operativo. Il potenziale svantaggio è che il padrone di casa può addebitare un premio per assumere queste spese e rischi. Molti proprietari apprezzano questo tipo di struttura di locazione, perché dà loro il controllo totale dell’aspetto e della manutenzione della proprietà.
In conclusione, sia i proprietari che gli inquilini devono prendersi il tempo per capire i contratti di locazione che stipulano. Allo stesso modo, sia i padroni di casa che gli inquilini hanno la possibilità di realizzare un valore assumendo i servizi di un professionista immobiliare commerciale che li rappresenti in una transazione. Contattate un membro del team di New Branch Real Estate Advisors per discutere di come possiamo consigliarvi sul leasing di una proprietà commerciale.