Lo sviluppo immobiliare è un processo a più fasi che può essere complicato, lungo e rischioso. Ci possono volere anni per portare un progetto dalla fase di pianificazione iniziale attraverso la costruzione al completamento finale, e ci sono un sacco di ostacoli che possono spuntare lungo la strada. Eppure i progetti di sviluppo possono anche essere opportunità di investimento altamente redditizie. Per definizione, i progetti di sviluppo forniscono l’opportunità di consegnare un prodotto che attualmente non esiste in un mercato, spesso fornendo una nuova offerta fresca per soddisfare la domanda di mercato repressa. Se eseguito bene, questo aspetto di un progetto di sviluppo può tradursi in una storia di successo travolgente, qualcosa che semplicemente non è altrettanto possibile con un asset esistente. Gli investitori possono valutare con più fiducia alcuni dei rischi associati alla costruzione comprendendo meglio il “ciclo di vita” di un progetto di sviluppo.

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Rischio attraverso il tipo di progetto e la fase

Due fattori possono giocare un ruolo importante nel rischio di un dato progetto: il tipo di progetto e la fase. Come mostrato nel grafico sopra, il tipo di progetto può determinare la ripidità della curva di rischio attraverso il ciclo di vita del progetto.

Un esempio di un tipo di progetto con un rischio relativamente basso in tutte le fasi del ciclo di vita è un progetto “build-to-suit” al dettaglio. In un retail build-to-suit, uno sviluppatore si assicura un affittuario a lungo termine, come McDonald’s o Walgreens, e sviluppa una proprietà per soddisfare quell’affittuario. Per questi tipi di progetti, il rischio di costruzione è basso perché gli edifici sono abbastanza uniformi, e il rischio di leasing è quasi inesistente perché l’inquilino è già identificato e sotto contratto di locazione con limitata capacità di rescissione. Ci può essere qualche rischio di pre-sviluppo a seconda degli ostacoli normativi, come descritto nella sezione pre-sviluppo qui sotto.

Al capo opposto dello spettro, un tipo di progetto di esempio con un rischio relativamente alto in tutte le fasi è chiamato un progetto “speculativo” o “spec”. In un progetto industriale o di uffici speculativo, uno sviluppatore può avere pochi o nessun impegno di leasing prima di iniziare la costruzione. Lo sviluppatore giustifica il progetto indicando la domanda esistente o prevista per la proprietà dopo il completamento. Per i progetti speculativi, il rischio di leasing è alto perché non ci sono inquilini identificati all’inizio, il rischio di costruzione può essere alto se il design del progetto è unico, e il rischio di pre-sviluppo può essere alto se il finanziamento è difficile da ottenere o gli ostacoli normativi abbondano.

Come ogni passo in un progetto di sviluppo è completato, il rischio complessivo del progetto diminuisce progressivamente. All’inizio del ciclo, ci sono più potenziali ostacoli e incognite. Quando un progetto si avvicina alla fase di costruzione “pronta per l’uso”, molti di questi potenziali ostacoli sono stati affrontati e risolti e c’è più certezza riguardo all’esecuzione, ai costi e al calendario.

Di seguito, discutiamo gli elementi che sono coerenti tra i vari tipi di progetto.

Fase iniziale: Pre-Sviluppo

La fase iniziale di un progetto si concentra sulla due diligence, la ricerca e i permessi. È spesso la più variabile in termini di durata. Investire in questa fase comporta i rischi maggiori e più vari perché ci sono molte incognite. Alcuni dei passi comuni in questa fase includono:

• Analisi di mercato e studi di fattibilità

• Acquisizione di terreni o ottenimento di diritti di opzione per l’acquisto di terreni

• Valutazioni ambientali

• Sondaggi

• Progetti del sito, piani di sviluppo, e piani di costruzione

• Permitting

• Alcuni miglioramenti dell’infrastruttura

• Costruzione di finanziamenti

Perché questa fase è la più rischiosa, il lavoro di pre-sviluppo è solitamente finanziato dallo sponsor del progettoNel settore immobiliare commerciale, lo sponsor è un individuo o una compagnia incaricata di trovare, acquisire e gestire la proprietà immobiliare per conto della partnership. Di solito ci si aspetta che lo sponsor investa dal 5 al 20% del capitale azionario totale richiesto. Sono poi responsabili della raccolta dei fondi rimanenti e dell’acquisizione e della gestione quotidiana dell’investimento immobiliare… Più o una fonte di seed equity che potrebbe essere presa dal prestito di costruzione. Gli investimenti fatti durante questa fase, quindi, prevedono rendimenti più alti di quelli fatti durante le fasi successive. Una nota importante per gli investitori azionari è che ottenere il finanziamento della costruzione da una banca o da un altro prestatore è un processo molto rigoroso, e se uno sviluppatore ha già un prestito di costruzione organizzato, di solito significa che una serie di ostacoli importanti sono stati superati.

Forse il più grande ostacolo alla formazione del capitale in questa fase è il permesso della giurisdizione locale. Ci sono di solito due approvazioni distinte richieste per iniziare la costruzione: l’approvazione dell’uso del territorio e l’approvazione dell’edificio.

Un permesso di uso del territorio è l’approvazione di una giurisdizione di governo del progetto a livello concettuale. Quasi tutte le giurisdizioni del paese, con la notevole eccezione di Houston, Texas, hanno una qualche forma di regolamentazione dell’uso del territorio, che fornisce un sistema soggetto di selezione e qualificazione non solo dell’uso proposto del terreno (vendita al dettaglio, industriale, residenziale, ecc.) ma anche delle caratteristiche fisiche dei miglioramenti (altezza, densità, battute d’arresto, ecc.).

Il processo di richiesta di uso del territorio può ritardare un progetto per mesi o addirittura anni. Per questo motivo, il permesso di utilizzo del territorio, pur non essendo l’approvazione finale ai fini della costruzione, è spesso il più grande ostacolo per ottenere il finanziamento del progetto. Alcuni elementi che potrebbero ritardare l’approvazione dell’uso del suolo sono:

• Processo di riqualificazione

• Appelli dei vicini o di altre parti interessate

• Discussioni tra lo sviluppatore e la giurisdizione

• Un processo di progettazione coinvolto che richiede diverse iterazioni del piano del sito

Con la concessione di una licenza edilizia, una giurisdizione sta approvando un progetto a livello tecnico. Una giurisdizione, attraverso i suoi ingegneri, esaminerà i piani di costruzione per determinare se soddisfano determinati standard di sicurezza e sono conformi alle norme edilizie vigenti. Il processo di richiesta del permesso di costruzione è relativamente veloce rispetto al processo di uso del territorio perché si suppone che sia basato su criteri oggettivi. Per questo motivo, è meno probabile che ritardi la raccolta di fondi. Il permesso di costruzione è generalmente l’ultima pietra miliare nella fase di pre-sviluppo.

Fase intermedia: Costruzione

La fase intermedia comporta la costruzione dei miglioramenti. Poiché i compiti di pre-sviluppo sono stati completati, i rischi del progetto in questa fase sono notevolmente ridotti ma certamente non eliminati. Alcuni dei passi comuni in questa fase includono:

• Costruzione verticale

• Marketing del progetto

• Prelievo del finanziamento per la costruzione

• Pre-leasing

• Concordare un finanziamento permanente (se non è stato fatto durante il pre-sviluppo)

• .sviluppo)

• Assumere il manager della proprietà (se non fatto durante il pre-sviluppo)

Il progetto è tipicamente finanziato in questa fase dallo sponsor, investitori esterni e un prestito di costruzione a breve termine. Spesso, il debito è distribuito allo sviluppatore in incrementi chiamati “estrazioni” al raggiungimento delle pietre miliari della costruzione. Gli investimenti e i prestiti fatti durante questa fase generalmente forniscono rendimenti più bassi degli investimenti di pre-sviluppo ma rendimenti più alti di quelli fatti per edifici completamente costruiti o stabilizzati.

Il certificato di occupazione generalmente segna la fine della fase di costruzione e permette l’inizio delle operazioni di proprietà. Come il permesso di costruzione, si basa su criteri oggettivi riguardanti la qualità della costruzione ed è un processo abbastanza amministrativo.

Fase finale: Operazione

La fase finale del processo di sviluppo, l’operazione, è la prima fase della vita dell’edificio. Mentre i rischi del pre-sviluppo e della costruzione possono essere rimossi a questo punto, l’ottenimento degli inquilini è ancora a rischio. Alcune attività durante la fase finale includono:

• Marketing e leasing in corso

• Trovare un compratore, se non è stato fatto prima

• Determinare una strategia di mantenimento, se non si vende

• Rafforzare la gestione della proprietà

• Raggiungere la stabilizzazione

Il progetto è tipicamente finanziato in questa fase con finanziamenti per la costruzione o un altro ciclo di finanziamenti “ponte” a breve termine finché il progetto raggiunge una soglia chiamata “stabilizzazione”, che è tipicamente definita come un certo livello di occupazione (forse 90% o migliore) per una certa durata (forse tre mesi consecutivi). Dopo la stabilizzazione, il cosiddetto finanziamento “permanente” o a lungo termine può essere collocato e usato per prendere il finanziamento della costruzione. A seconda della quantità di pre-leasing che è stata realizzata durante la costruzione, questa può essere la fase meno rischiosa. Per questo motivo, i prestiti permanenti e gli investimenti azionari forniranno i rendimenti più bassi.

Questa visione istantanea evidenzia il profilo di rischio dei progetti di sviluppo nel tempo; tuttavia, molti degli stessi rischi si applicano all’acquisto o al rifinanziamento di un edificio esistente, come la solvibilità e la competenza dello sponsor, le condizioni economiche e i fattori di mercato.