Immobili sono le proprietà, terreni, edifici, diritti d’aria sopra la terra e diritti sotterranei sotto la terra. Il termine real estate significa proprietà reale, o fisica. “Reale” viene dalla radice latina res, o cose. Altri dicono che viene dalla parola latina rex, che significa “reale”, dato che i re possedevano tutta la terra nei loro regni. La Costituzione degli Stati Uniti inizialmente limitava il diritto di voto solo ai proprietari di beni immobili.

Quattro tipi di beni immobili

Ci sono quattro tipi di beni immobili:

1. I beni immobili residenziali includono sia nuove costruzioni che case rivendute. La categoria più comune è quella delle case unifamiliari. Ci sono anche condomini, co-op, case a schiera, duplex, triple-deckers, quadplex, case di alto valore, multi-generazionali e case di vacanza.
2. Gli immobili commerciali includono centri commerciali e centri commerciali, edifici medici ed educativi, hotel e uffici. Gli edifici di appartamenti sono spesso considerati commerciali, anche se sono usati come residenze. Questo perché sono posseduti per produrre reddito.
3. Gli immobili industriali includono edifici e proprietà per la produzione, così come magazzini. Gli edifici possono essere utilizzati per la ricerca, la produzione, lo stoccaggio e la distribuzione di beni. Alcuni edifici che distribuiscono beni sono considerati immobili commerciali. La classificazione è importante perché la zonizzazione, la costruzione e le vendite sono gestite in modo diverso.
4. I terreni includono terreni liberi, fattorie in attività e ranch. Le sottocategorie all’interno dei terreni liberi includono non sviluppati, sviluppo iniziale o riutilizzo, suddivisione e assemblaggio del sito. Ecco di più su Land Broker Transactions.

Come funziona l’industria immobiliare

Il settore immobiliare si riferisce anche alla produzione, acquisto e vendita di beni immobili. Il settore immobiliare influenza l’economia degli Stati Uniti essendo un motore critico della crescita economica.

La costruzione di nuovi edifici è una componente del prodotto interno lordo. Include sia edifici residenziali, commerciali e industriali. Nel 2018, la costruzione immobiliare ha contribuito con 1,15 trilioni di dollari alla produzione economica della nazione. Questo è il 6,2% del prodotto interno lordo degli Stati Uniti. È più dei 1.13 trilioni di dollari del 2017, ma ancora meno del picco del 2006 di 1.19 trilioni di dollari. A quel tempo, la costruzione immobiliare era una componente pesante dell’8,9% del PIL.

La costruzione di nuove case è una categoria critica. Include la costruzione di case unifamiliari, case a schiera e condomini. La National Association of Home Builders fornisce dati mensili sulle vendite di case e sui prezzi medi. I dati sulle vendite di nuove case sono un indicatore economico principale. Ci vogliono quattro mesi per stabilire una tendenza per le nuove case vendute.

Gli agenti immobiliari assistono proprietari di case, aziende e investitori a comprare e vendere tutti i quattro tipi di proprietà. L’industria è tipicamente divisa in specialisti che si concentrano su uno dei tipi.

Gli agenti venditori aiutano a trovare gli acquirenti attraverso il Multiple Listing Service o i loro contatti professionali. Danno un prezzo alla vostra proprietà, usando elenchi comparativi di proprietà vendute di recente, noti come “comps”. Possono aiutarvi ad abbellire la vostra proprietà in modo che appaia al meglio ai clienti. Assistono nelle trattative con l’acquirente, aiutandovi a ottenere il prezzo più alto possibile. Ecco altri servizi dell’agente dei venditori.

Gli agenti degli acquirenti forniscono servizi simili per l’acquirente della casa. Conoscono il mercato locale. Questo significa che possono trovare una proprietà che soddisfa i vostri criteri più importanti. Confrontano anche i prezzi, chiamati “fare comps”. Questo permette loro di guidarvi verso aree che sono accessibili. Gli agenti degli acquirenti negoziano per voi, indicando le ragioni per cui il venditore dovrebbe accettare un prezzo più basso. Aiutano con gli aspetti legali del processo, compresa la ricerca del titolo, l’ispezione e il finanziamento.

Gli agenti immobiliari che vogliono aumentare la loro professionalità diventano REALTORS®. La National Association of REALTORS® fornisce rapporti mensili sul numero di case rivendute e il loro prezzo medio. È un indicatore migliore della salute del settore immobiliare in generale rispetto alla costruzione di nuove case.

Questo perché i costruttori di nuove case possono essere troppo entusiasti delle vendite future e costruire troppo. Possono anche tagliare i prezzi per forzare le vendite. I singoli proprietari di case devono seguire la domanda e l’offerta del mercato. Non hanno il potere di manipolare il mercato. La NAR fornisce le statistiche attuali del mercato immobiliare.

Investimento immobiliare

Tutti coloro che comprano o vendono una casa si impegnano nell’investimento immobiliare. Questo significa che dovete considerare diversi fattori. La casa aumenterà di valore mentre ci vivete? Se si ottiene un mutuo, come influiranno i futuri tassi di interesse e le tasse?

Molte persone fanno così bene ad investire nelle loro case che vogliono comprare e vendere case come un business. Ci sono molti modi per farlo. In primo luogo, si può girare una casa. Questo è dove si acquista una casa per migliorare poi venderla. Molte persone possiedono diverse case e le affittano. Altri usano Airbnb come un modo conveniente per affittare tutte o parte delle loro case. Puoi affittare case per le vacanze usando VRBO o Home Away.

Si può anche investire in abitazioni senza comprare una casa. Si possono comprare azioni di costruttori di case. I loro prezzi delle azioni salgono e scendono con il mercato immobiliare. Un altro modo è con i Real Estate Investment Trusts, chiamati REITs. Questi sono investimenti in immobili commerciali. I loro prezzi delle azioni sono in ritardo rispetto alle tendenze degli immobili residenziali di alcuni anni.

Cosa dicono le statistiche sulle nuove case sul mercato immobiliare

Le statistiche sulla costruzione di nuove case sono importanti indicatori economici. Questo significa che vi daranno un’anticipazione sul futuro del mercato immobiliare.

Il grafico qui sotto illustra il numero di nuove unità abitative di proprietà privata iniziate tra il 2000 e il 2019.

Ognuno di questi indicatori racconta una storia un po’ diversa sulla salute dell’industria della costruzione di case. Per esempio, diciamo che l’inizio delle case è stabile, ma le abitazioni iniziano a diminuire. Questo si ripercuoterà sulle vendite di case. Molti acquirenti potrebbero non voler aspettare più di un anno. Significa anche che c’è una carenza di legname, cemento o lavoratori edili. Queste carenze potrebbero far salire i costi e i prezzi di vendita. Questo diminuirebbe ulteriormente la domanda di nuove case.

Se i mutui sono in calo, il costruttore di case si ritroverà con un inventario di case invendute da vendere. Significa anche che la domanda è alta, ma i proprietari di case non possono ottenere mutui. L’aumento delle partenze delle case potrebbe sembrare un indicatore della forza degli alloggi. Ma potrebbe essere un cattivo segno. Le chiusure di case in calo significano che il mercato immobiliare è debole.

La vendita di nuove case è il primo passo di un processo che dura dai nove ai dodici mesi. Se le vendite di nuove case aumentano, allora si sa che le chiusure aumenteranno in circa un anno. Tuttavia, tutti i tre passi rimanenti devono essere completati.

La vendita di una nuova casa è quando l’acquirente firma i documenti e dà un deposito al costruttore. Questo perché la maggior parte delle nuove case non sono costruite fino a quando non c’è un acquirente. Le eccezioni sono le case spec che sono usate come case modello. Il Census Bureau rilascia stime mensili delle vendite di nuove case. Sono dati come tasso annuale.

Due mesi dopo la firma dei documenti, le autorità locali di regolamentazione degli alloggi concedono il permesso. È un indicatore precoce, ma non sempre accurato. I costruttori possono fallire e non costruire mai le unità permesse. Possono cambiare il numero di unità costruite in un multifamiliare. Infatti, il 22,5% dei permessi multifamiliari non vengono costruiti, o vengono cambiati in unità monofamiliari. Infine, gli sviluppatori spesso ricevono permessi per una grande porzione di un complesso che potrebbe richiedere mesi per essere costruito.

L’inizio di una nuova casa avviene dopo, quando il costruttore rompe la terra. L’Associazione nazionale dei costruttori di case riporta questo mensilmente. E’ molto accurato perché l’inizio di una nuova casa avviene solo quando il costruttore è abbastanza sicuro di sé da rompere il terreno.

Da sei a nove mesi dopo c’è la chiusura. L’acquirente della casa deve ricevere un mutuo prima che la casa possa chiudersi. Se l’acquirente non si qualifica, la casa rimane in inventario. Se questa statistica è più bassa della cifra di vendita delle case, significa che il mercato delle nuove case inizierà a rallentare. Ci sono troppe case in costruzione e non abbastanza acquirenti qualificati. Può anche significare che i costruttori cominceranno ad abbassare i prezzi per cancellare i loro inventari.

Ci sono altri tre indicatori importanti da guardare.

1. Inventario – Questo è il totale delle case che sono disponibili per la vendita, ma invendute. Il NAHB riporta questo mensilmente.
2. Monsths of Supply Questo è il numero di mesi che ci vorrebbe per vendere tutte le case in inventario. Si basa sul tasso di vendita e sull’inventario. Il NAHB riporta anche questo mensilmente.
3. Prezzi di vendita – Il Census Bureau riporta sia il prezzo mediano che quello medio di vendita delle nuove case.