Dal 1971, i tassi ipotecari storici per i prestiti fissi a 30 anni hanno raggiunto alti e bassi storici a causa di vari fattori. Utilizzando i dati del Primary Mortgage Market Survey (PMMS) di Freddie Mac, faremo un’immersione profonda in ciò che ha guidato i movimenti storici dei tassi ipotecari nel tempo, e come questi influenzano l’acquisto o il rifinanziamento di una casa.
- Tassi ipotecari storici: Dal 1971 al 2020
- Confronto tra i tassi fissi a 30 anni e i tassi fissi a 15 anni
- Prestiti a tasso fisso contro mutui a tasso variabile. Mutui a tasso variabile
- Come i tassi ipotecari storici influenzano l’acquisto della casa
- Come i tassi ipotecari storici influenzano il rifinanziamento
Tassi ipotecari storici: Dal 1971 al 2020
Nel 1971, lo stesso anno in cui Freddie Mac ha iniziato a sondare i prestatori, i mutui a tasso fisso a 30 anni si aggiravano tra il 7,29% e il 7,73%. Il tasso medio annuo di inflazione iniziò a salire nel 1974 e continuò nel 1981 fino a un tasso del 9,5%. Di conseguenza, i prestatori aumentarono i tassi per tenere il passo con l’inflazione incontrollata, portando alla volatilità dei tassi ipotecari per i mutuatari.
La Federal Reserve ha combattuto l’inflazione aumentando il tasso dei fondi federali, un tasso di riferimento notturno che le banche si fanno pagare a vicenda. I continui aumenti del tasso dei fed funds hanno spinto i tassi ipotecari fissi a 30 anni al massimo storico del 18,63% nel 1981. Alla fine, la strategia della Fed ha dato i suoi frutti, e l’inflazione è tornata ai normali livelli storici nell’ottobre 1982. I tassi dei mutui per la casa sono rimasti a una sola cifra per gran parte dei due decenni successivi.
La tendenza dei tassi ipotecari ha continuato a diminuire fino a quando i tassi sono scesi al 3,31% nel novembre 2012 – il livello più basso nella storia dei tassi ipotecari. Per metterlo in prospettiva, il pagamento mensile per un prestito di 100.000 dollari al tasso di picco storico del 18,63% nel 1981 era di 1.558,58 dollari, rispetto ai 438,51 dollari al tasso minimo storico del 3,31% nel 2012.
Quest’anno, i tassi di interesse dovrebbero rimanere intorno al 3,8%, secondo Freddie Mac. Questa è una buona notizia per i consumatori, dato che i prezzi delle case continuano a salire.
Confronto tra i tassi fissi a 30 anni e i tassi fissi a 15 anni
Guardando i tassi di interesse nel tempo, i tassi fissi a 30 anni hanno sempre avuto una tendenza leggermente superiore ai tassi di interesse a 15 anni. Questo perché il prestatore si assume un rischio in più che tu possa essere inadempiente per un periodo di tempo più lungo. Confrontando un grafico dei tassi ipotecari a 30 anni e un grafico dei tassi ipotecari a 15 anni, vedrete che i tassi rimangono vicini ai minimi storici.
Gli acquirenti di case spesso scelgono un mutuo fisso a 30 anni per la stabilità di un pagamento mensile fisso e basso. Il tasso più alto e la durata più lunga del prestito si traducono in costi di interesse più alti per tutta la vita.
I tassi ipotecari fissi di quindici anni, tuttavia, sono in genere più bassi. Questo significa che si paga meno interessi per tutta la durata del prestito. Il piano di rimborso più breve aumenta i vostri pagamenti di capitale e interessi, però.
I mutuanti offrono più che solo termini di 30 e 15 anni. Si possono trovare termini da 10 a 40 anni presso alcuni prestatori.
Di seguito è riportato un esempio della differenza di costo tra un mutuo fisso di 15 e 30 anni ai tassi ipotecari attuali.
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Term Length
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Loan Amount
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Interest Rate
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Monthly Pagamento
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Interesse totale
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Risparmio sul pagamento
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Risparmio sugli interessi
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|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 anni | $250,000 | ˟3.04% | ˟˟$1.731,27 | $61.628,17 | $0 | $97.552,65 | |
| 30 Anni | $250.000 | ˟3,6% | ˟˟$1.136,61 | $159.180. 82 | $159.180.82 | $594.66 | $0 |
˟Freddie Mac PMMS ha riportato i tassi di interesse al 23 gennaio 2020
˟˟Solo capitale e interessi. Non include l’assicurazione del mutuo, le tasse di proprietà, l’assicurazione dei proprietari di casa o le tasse HOA.
Prestiti a tasso fisso contro mutui a tasso variabile. Mutui a tasso variabile
I tassi medi per i mutui a tasso regolabile (ARM) a cinque anni hanno storicamente offerto tassi iniziali più bassi rispetto ai mutui a tasso fisso a 30 anni. Se si confrontano i tassi ipotecari dal 2005, i tassi ARM a 5 anni hanno avuto una tendenza più bassa dei tassi fissi a 30 anni. I tassi di interesse per i ARM sono di 0,37 punti percentuali più bassi rispetto ai mutui a tasso fisso fino al 2019.
Con periodi di interesse iniziali più bassi disponibili da tre a 10 anni, gli ARM potrebbero offrire risparmi a breve termine per chi compra casa. Se i tassi fissi sono più bassi, però, ha senso considerare di rifinanziare il proprio ARM con un prestito fisso prima che l’ARM si resetti.
I risparmi offerti con un ARM sono temporanei. Una volta che il periodo iniziale a basso tasso scade, il tasso si adegua in base all’indice e al margine che hai concordato, e non può salire oltre un certo livello, chiamato cap.
L’indice è la parte mobile del tuo ARM ed è legato a un tasso di riferimento. Il margine è la parte fissa e viene aggiunto all’indice per determinare il tuo tasso dopo il periodo di tasso iniziale.
Per esempio, un prestito ARM 5/1 con 2/2/6 cap significa:
- Il primo adeguamento non può superare il 2% sopra il tasso iniziale.
- Il secondo aggiustamento non può superare il 2% all’anno per gli aggiustamenti successivi.
- L’aumento massimo del tasso è del 6% sopra il tasso iniziale per tutta la durata del prestito.
Come i tassi ipotecari storici influenzano l’acquisto della casa
Quando i tassi ipotecari sono più bassi, comprare una casa è più conveniente. Un pagamento più basso può anche aiutare a qualificarsi per una casa più costosa. Il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) raccomanda di mantenere il debito totale, incluso il mutuo, al 43% di ciò che si guadagna prima delle tasse (noto come rapporto debito-reddito, o DTI).
Quando i tassi sono più alti, un ARM può dare un sollievo temporaneo al pagamento se si prevede di vendere o rifinanziare prima che il prestito si azzeri. Chiedete al vostro prestatore delle opzioni ARM convertibili che vi permettono di convertire il vostro prestito in un mutuo a tasso fisso senza dover rifinanziare prima che il periodo a tasso fisso scada.
Come i tassi ipotecari storici influenzano il rifinanziamento
Quando i tassi di interesse ipotecari scendono, il rifinanziamento diventa più interessante per i proprietari di casa. Un rifinanziamento sostituisce il vostro attuale prestito con un nuovo prestito, di solito ad un tasso più basso. Il risparmio mensile extra potrebbe darvi un margine di manovra nel vostro budget per pagare altri debiti o aumentare i vostri risparmi.
Se il capitale della vostra casa è cresciuto, potete sfruttarlo con un rifinanziamento cash-out e fare miglioramenti alla casa. Con questo tipo di rifinanziamento, prenderete un prestito per più di quanto dovete. Potete usare l’extra come contante per fare miglioramenti alla casa o pagare altri debiti. Tassi più bassi possono aiutare a minimizzare il pagamento mensile più grande.
Quando i tassi salgono, c’è meno beneficio finanziario per rifinanziare. Un altro avvertimento al rifinanziamento, in generale, è assicurarsi di rimanere nella vostra casa abbastanza a lungo per recuperare i costi di chiusura. Per fare questo, dividete i costi totali del prestito per i vostri risparmi mensili. Il risultato vi dice quanti mesi ci vogliono per recuperare i costi di rifinanziamento, chiamati breakeven. Più velocemente si raggiunge il pareggio, di solito, più conveniente diventa il rifinanziamento.