リースは物件によって大きく異なりますが、商業用不動産によく見られるリースの種類は幾つかあります。 そのため、テナントと大家が理解すべき最も重要なことは、どの費用がリースでカバーされ、どの費用が除外されるかということです。

リース構造の種類に入る前に、借主または貸主がリースで負担する可能性のあるさまざまな費用について考えておくとよいでしょう。 固定資産税、損害保険、外装メンテナンス（外灯、造園、駐車場など）、内装メンテナンス（暖房、換気、空調、カーペットクリーニング、配管、電気など）、清掃、公共料金（電気、ガス、水道、下水、電話、インターネットなど）、板ガラス、屋根、構造メンテナンスなど、これだけにとどまらないのです。 大家さんとテナントのどちらに費用がかかるかを知ることは、物件の賃貸費用を予測する方法を知ることにつながります。

賃貸の仕組みは、大家さんの好みや市場で何が一般的かによって決まることが多いようです。 すべての費用を借主側に押し付けるリースもあれば、すべての費用を貸主側に押し付けるリースもあり、さらにその中間のリースタイプも多くあります。

Absolute Net Lease

Absolute Net Leaseは、税金、保険、メンテナンス、屋根、構造、駐車場のメンテナンスと修理など、すべての費用を借主に押しつけるのが一般的です。 このリースは、通常、家主がテナントの仕様に合わせて建設し、長期リースでテナントに引き渡すシングル・テナント・ビルで発生します。 テナントは大企業であることが多く、自分が何をしようとしているのかが明確であり、すべての費用を負担する用意がある。

Triple Net Lease

トリプル・ネット・リースは、通常、不動産税、保険、メンテナンスの3つの経費を差し引いたものである。 これらの費用は、家主が基本賃貸料以上の追加家賃という形でテナントに渡すため、営業費用、または通過費用と呼ばれることがよくあります。 この追加費用は、TICAM（税金、保険料、共用部分のメンテナンス）と呼ばれることもあります。 トリプル・ネット・リースは、「NNNリース」と呼ばれることが多く、シングル・テナントのビルでも、マルチ・テナントのビルでも可能である。 シングル・テナントの場合、テナントは通常、造園や外装の維持管理を行うため、物件の外観を管理することができます。 マルチテナントの場合、通常は家主が外装の手入れを管理し、一人のテナントが他のテナントの外観を損ねることがないようにします。 さらに、マルチテナント物件のテナントは、運営費を比例配分して支払います。

トリプル・ネット・リースでは、テナントは通常、清掃費、室内メンテナンス費（HVACメンテナンスなど）、光熱費を各自で支払う。 光熱費が個別に計量されていない場合は、テナントが日割り計算で負担する。 家主は通常、建物の屋根や構造的要素を良好な状態に保つために費用を支払います。

トリプル・ネット・リースでは、借主が固定資産税、保険、運営費の支払いのリスクを負い、貸主は運営費の上昇リスクを抑えることができる。

Modified Gross Lease

修正Grossリースでは、貸主が固定資産税、保険、共用部分のメンテナンスを行い、借主は自身の光熱費や室内のメンテナンス、管理人に責任を持つのが一般的である。 また、屋根や構造物については、トリプルネットリースと同様、貸主が負担するのが一般的です。 トリプル・ネット・リースよりも多くの費用を家主が負担するため、ネット・リース構造の場合よりも賃料が高くなります。

このリース構造の借主の利点は、家主が運営費の上昇リスクをすべて引き受け、外装のメンテナンスなど、不動産運営の多くの要素を管理することです。 借主は、比較的予測しやすい賃料を支払い、不動産事業に関与する必要がない。

フルサービスリース

その名のとおり、フルサービスリースは、リースにおける運営費のすべて、またはほとんどをカバーします。 数少ない例外は、電話代とデータ代です。 それ以外は、税金、保険、共用部分のメンテナンス、室内メンテナンス、清掃、光熱費などを大家が支払います。 その結果、家賃は比較的高くなる。 このタイプのリースは、通常、大規模なマルチテナントのオフィスビルで発生し、テナント間で光熱費を分割することが困難または面倒な場合です。 テナントにとっての利点は、運用リスクを負うことなく、予測可能な賃料を支払えることである。 一方、デメリットとしては、貸主がこれらの費用やリスクを引き受けるために割高な料金を請求される可能性があることです。

最後に、家主も借主も、締結するリース契約を理解するのに時間をかけなければなりません。 同様に、家主と借主の両方が、商業用不動産の専門家のサービスを利用して、取引の代理人を務めることで価値を実現することができます。 商業用不動産の賃貸に関するご相談は、ニューブランチ・リアルエステート・アドバイザーズまでご連絡ください。