不動産開発は、複雑で長く、リスクのある複数のステップからなるプロセスです。 このような状況下において、当社では、お客様のニーズを的確に把握し、最適なソリューションをご提案させていただきます。 しかし、開発プロジェクトは収益性の高い投資機会にもなり得ます。 開発プロジェクトの定義は、現在市場に存在しない製品を提供する機会を提供することであり、多くの場合、市場の潜在的な需要を満たすために新鮮な新供給を提供することである。 このような開発プロジェクトは、うまく実行されれば、既存の資産では実現不可能な大成功を収めることができるのです。
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Risk across project type and stage
Two factors can play the risk of a given project: the project type and stage.投資家は開発プロジェクトの「ライフサイクル」をより理解することにより、建設に関するいくつかのリスクをより確実に評価することができます。 上のグラフに示すように、プロジェクトの種類によって、プロジェクトのライフサイクルにおけるリスク曲線の急勾配が決まります。
ライフサイクルのすべてのステージで比較的リスクが低いプロジェクトの種類の例としては、小売業の「ビルド・トゥ・スーツ」プロジェクトがあります。 小売のビルド・トゥ・スーツでは、開発者はマクドナルドやウォルグリーンなどの長期信用テナントを確保し、そのテナントに合うように物件を開発します。 この種のプロジェクトでは、建物がかなり均一化されているため、建設リスクは低く、テナントがすでに特定され、リース契約も結ばれており、解約の可能性も限られているため、リースリスクはほとんどありません。 後述の「開発前」のセクションで説明するように、規制上のハードルによっては、開発前のリスクがあるかもしれません。
反対に、すべての段階で比較的高いリスクを伴うプロジェクトタイプの例として、「投機」または「仕様」プロジェクトと呼ばれるものがあります。 工業用またはオフィス用プロジェクトでは、開発者は建設を開始する前に、ほとんど、または全くリースのコミットメントを持っているかもしれません。 開発者は、完成後の物件の既存需要や予測需要を指摘することで、プロジェクトを正当化します。 投機的プロジェクトの場合、当初は特定されたテナントがいないため、リースリスクは高く、プロジェクトの設計がユニークであれば、建設リスクは高くなり、融資の獲得が困難であるか規制上のハードルが高ければ、開発前リスクは高くなります。
開発プロジェクトの各段階が完了するにつれ、プロジェクト全体のリスクが徐々に軽減されます。 サイクルの初期には、より多くの潜在的障害や未知数が存在する。 プロジェクトが「建設準備完了」段階に近づくと、それらの潜在的な障害の多くが対処され解決され、実行、コスト、スケジュールに関してより確実なものとなる。 プロジェクトの初期段階は、デューデリジェンス、調査、許可取得に重点を置く。 これは、多くの場合、最も変動が激しい期間です。 この段階での投資は、未知の部分が多いため、最大かつ様々なリスクを伴います。 この段階での一般的なステップには、以下のようなものがある。
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市場分析とフィージビリティ・スタディ
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土地取得または土地購入オプション権の確保
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環境評価
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調査
- 調査
- 調査
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調査
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環境評価、および開発計画
- 調査
調査
調査
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許可
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いくつかのインフラ整備
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建設資金調達
サイトプラン、開発計画、および開発計画
調査
調査 と建築計画
この段階では最も危険なので、開発前の作業は通常プロジェクトスポンサーから資金を得る商業不動産のスポンサーは、個人または会社ですパートナーシップに代わって不動産を見つけ、取得し、管理するために責任がある。 スポンサーは通常、必要な自己資本総額の5～20％を出資することが想定されている。 スポンサーは、必要な自己資本の5～20％を出資し、残りの資金を調達し、投資不動産の取得と日々の管理に責任を持ちます。 また、コンストラクション・ローンで借り入れられる可能性のあるシード・エクイティの供給源となる。 したがって、この段階での投資は、後の段階での投資よりも高いリターンをもたらします。 エクイティ投資家にとって重要なことは、銀行や他の貸し手から建設資金を得ることは非常に厳格なプロセスであり、デベロッパーがすでに建設ローンを手配している場合、それは通常、多くの大きなハードルがクリアされていることを意味することです。 建設を開始するには、通常、土地使用許可と建築許可という 2 つの異なる承認が必要です。
土地使用許可は、概念的なレベルでプロジェクトを管理する司法当局による承認です。 テキサス州ヒューストンの顕著な例外を除き、国内のほぼすべての司法権には何らかの形の土地使用規制があり、提案された土地の使用（小売、工業、住宅など）だけでなく、改善の物理的特性（高さ、密度、セットバックなど）を選別して認定する対象システムを提供しています
土地使用申請プロセスは、プロジェクトを数ヶ月または数年間遅らせることもあります。 このため、土地使用許可は、建設目的の最終承認ではないものの、プロジェクト融資を実現するための最大のハードルとなることが多い。 土地使用許可を遅らせる可能性のある項目は以下の通りです。
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区画整理プロセス
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近隣住民またはその他の利害関係者からの異議申し立て
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開発業者と管轄当局間の論争
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複数回の敷地計画反復を必要とする設計プロセス
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垂直建設
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プロジェクトマーケティング
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建設資金の調達
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プレリース
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永久融資（前段階の開発中に行われない場合）手配（
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Preminal Financing (PreminalFinance)の手配)
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プロパティ・マネージャーの手配（プレ開発中に行わなかった場合）
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継続的なマーケティングとリース
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買い手を探す（以前に行っていない場合）
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保有戦略の決定。 売却しない場合
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物件管理の強化
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安定化の達成
建築確認を与えることにより、管轄当局は技術水準でプロジェクトを承認していると言えるでしょう。 管轄区域は、エンジニアを通じて、建築計画を見直し、それが特定の安全基準を満たし、現行の建築基準法に適合しているかどうかを判断します。 建築許可の申請手続きは、客観的な基準に基づいて行われるため、土地利用の手続きと比較すると比較的スピーディーに行われます。 このため、資金調達が遅れることはあまりありません。 建築許可は一般に、開発前段階の最後のマイルストーンとなる。
中期の段階。 建設
中期の段階では、改良部分の建設が行われる。 開発前のタスクが完了したため、この段階でのプロジェクトリスクは大幅に軽減されるが、確実に排除されるわけではない。 この段階での一般的なステップをいくつか挙げる。
Pre-Leading
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プロジェクトは通常、この段階でスポンサーから資金を調達することになります。 外部投資家、および短期建設ローン。 多くの場合、建設マイルストーンの達成に応じて、「ドロー」と呼ばれる分割払いでデベロッパーに負債が分配される。 この段階での投資や融資は、一般に開発前の投資よりは低いが、完全に建設された建物や安定した建物よりは高いリターンを提供する。 建築許可証と同様に、これは建設品質に関する客観的な基準に基づいており、かなり管理的なプロセスである。 運用
開発プロセスの最終段階である運用は、建物の寿命の最初の段階である。 開発前や建設時のリスクはこの時点で取り除かれるかもしれないが、テナントの獲得はまだリスクがある。 最終段階での活動としては、以下のようなものがある。
この段階では、プロジェクトは、通常「安定化」という閾値（通常は一定期間（おそらく連続 3 ヶ月）において、一定の稼働率（おそらく 90% 以上）と定義）に達するまでは建設資金または短期「つなぎ」融資で資金調達することになります。 安定化した時点で、いわゆる「パーマネント」または長期の資金調達を行い、建設資金の調達に利用することができる。 建設中に達成されたプレリースの量にもよるが、この段階は最もリスクの少ない段階と言える。 このため、パーマネント・ローンやエクイティ投資は最も低いリターンとなります。
このスナップショットビューは、開発プロジェクトのリスクプロファイルを時系列で強調していますが、既存ビルの購入や借り換えにも、スポンサーの支払能力や専門性、経済状況、市場要因など同じリスクの多くが適用されます
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