While leases kunnen sterk variëren van het ene pand naar het volgende, zijn er verschillende soorten lease-overeenkomsten die vaak worden aangetroffen in commercieel onroerend goed. Aangezien elke huurovereenkomst anders kan zijn, is het voor een huurder en een verhuurder het belangrijkst te begrijpen welke uitgaven in de huurovereenkomst zijn gedekt en welke zijn uitgesloten.

Voordat we ingaan op de soorten leaseconstructies, is het de moeite waard om de verschillende uitgaven te overwegen die een huurder of verhuurder in een lease kan maken. Deze kosten omvatten, maar zijn niet beperkt tot, onroerendgoedbelasting, onroerendgoedverzekering, onderhoud aan de buitenkant (buitenverlichting, groenvoorziening, parkeerplaats enzovoort), onderhoud aan de binnenkant (verwarming, ventilatie en airconditioning – ook HVAC genoemd -, tapijtreiniging, loodgieterswerk, elektriciteit enzovoort), conciërge, nutsvoorzieningen (elektriciteit, gas, water, riolering, telefoon, internet enzovoort), glasplaten, dak en onderhoud van de constructie. Weten aan welke kant van het grootboek een uitgave valt – die van de verhuurder of die van de huurder – betekent weten hoe je de kosten voor het huren van een pand kunt voorspellen.

Een huurcontractstructuur hangt vaak af van de voorkeur van de verhuurder en wat gebruikelijk is op de markt. Sommige huurcontracten leggen alle kosten bij de huurder, terwijl andere huurcontracten alle kosten bij de verhuurder leggen; en dan zijn er nog vele soorten huurcontracten in het midden. Hier volgen enkele veel voorkomende huurconstructies.

Absolute Net Lease

Bij een absolute netto huur zijn alle kosten voor rekening van de huurder, inclusief belastingen, verzekeringen, onderhoud, dak, constructie, en onderhoud en reparatie van de parkeerplaats. Deze huurovereenkomst komt meestal voor in een gebouw voor één huurder, dat de verhuurder bouwt volgens de specificaties van de huurder en vervolgens overdraagt aan de huurder op basis van een langlopende huurovereenkomst. De huurder is vaak een grote onderneming die goed weet waar zij aan begint en bereid is alle kosten op zich te nemen. Omdat de huurder alle bedrijfsrisico’s op zich neemt, is de verhuurder bereid een lagere huurprijs te accepteren.

Triple Net Lease

Een triple net lease is meestal netto van drie kostencategorieën: onroerendgoedbelasting, verzekering en onderhoud. Deze kosten worden vaak exploitatiekosten of doorberekeningskosten genoemd, omdat de verhuurder ze doorberekent aan de huurder in de vorm van extra huur boven op de basishuurprijs. Deze extra kosten worden soms aangeduid als TICAM (belastingen, verzekering en onderhoud van gemeenschappelijke ruimten). Een triple net lease, vaak aangeduid als een “NNN Lease”, kan voorkomen in een gebouw met één huurder of met meerdere huurders. In het geval van een single-tenant, neemt de huurder meestal de controle over de tuinaanleg en het onderhoud van de buitenkant, waardoor hij het uiterlijk van het pand controleert. Bij een gebouw met meerdere huurders controleert de verhuurder meestal het onderhoud van de buitenkant, zodat geen enkele huurder het uitzicht voor de anderen kan verpesten. Bovendien betalen de huurders van gebouwen met meerdere huurders hun evenredig deel van de exploitatiekosten. Huurders hebben meestal het recht om de exploitatiekosten van de verhuurder in deze huurstructuur te controleren.

In triple net huurovereenkomsten betalen huurders meestal hun eigen conciërge-uitgaven, uitgaven voor binnenonderhoud (zoals HVAC-onderhoud) en hun eigen nutsvoorzieningen. Als de nutsvoorzieningen niet apart worden gemeten, betaalt de huurder zijn evenredige deel van de kosten. Verhuurders betalen gewoonlijk om het dak en de structurele elementen van het gebouw in goede staat te houden.

In een triple net-huurovereenkomst draagt de huurder het risico van de betaling van onroerendgoedbelasting, verzekering en exploitatiekosten, waardoor de verhuurder zijn risico van stijgende exploitatiekosten kan beperken.

Gemodificeerde brutohuurovereenkomst

Een gemodificeerde brutohuurovereenkomst verplicht de verhuurder doorgaans tot betaling van de onroerendezaakbelasting, verzekering en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten, terwijl de huurder de verantwoordelijkheid neemt voor zijn eigen nutsvoorzieningen, binnenonderhoud en conciërge. De verhuurder is gewoonlijk verantwoordelijk voor het dak en de structurele elementen, net als in een triple net-huurovereenkomst. Omdat de verhuurder meer kosten op zich neemt dan bij een drievoudige netto-huurovereenkomst, is de huurprijs hoger dan bij een netto-huurovereenkomst.

Het voordeel voor de huurder van deze huurstructuur is dat de verhuurder alle risico’s van stijgende exploitatiekosten op zich neemt, en veel elementen van de exploitatie van het pand beheert, waaronder het onderhoud van de buitenkant. De huurder betaalt een betrekkelijk voorspelbare huurprijs en hoeft zich niet bezig te houden met de vastgoedactiviteiten. Een potentieel nadeel voor de huurder is dat de verhuurder de huurder een premie kan aanrekenen om deze kosten en risico’s op zich te nemen, hoewel dit niet altijd het geval is.

Full Service Lease

Net zoals de naam al aangeeft, dekt een full service lease alle – of de meeste – exploitatiekosten in een huurovereenkomst. Enkele van de weinige uitzonderingen zijn telefoon- en datakosten. Voor het overige betaalt de verhuurder de belastingen, de verzekeringen, het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten, het interieuronderhoud, de conciërges, de nutsvoorzieningen enzovoort. De huurprijs is dan ook relatief hoog. Dit soort huurovereenkomsten komt meestal voor in grote kantoorgebouwen met meerdere huurders, waar het te moeilijk of te omslachtig is om de nutsvoorzieningen over de huurders te verdelen. Het voordeel voor de huurder: één voorspelbare huurbetaling zonder enig exploitatierisico te dragen. Het mogelijke nadeel is dat de verhuurder een premie kan vragen om deze kosten en risico’s op zich te nemen. Veel verhuurders stellen dit soort huurconstructies op prijs, omdat zij zo volledige controle hebben over het uiterlijk en onderhoud van het pand.

Ten slotte moeten zowel verhuurders als huurders de tijd nemen om de huurovereenkomsten die zij afsluiten te begrijpen. Evenzo, zowel verhuurders en huurders staan om waarde te realiseren door het inhuren van de diensten van een commercieel onroerend goed professional om hen te vertegenwoordigen in een transactie. Neem contact op met een teamlid van New Branch Real Estate Advisors om te bespreken hoe wij u kunnen adviseren bij het leasen van een commercieel pand.