Sinds 1971 hebben de historische hypotheekrentes voor vaste leningen met een looptijd van 30 jaar als gevolg van verschillende factoren historische pieken en dalen bereikt. Aan de hand van gegevens van de Primary Mortgage Market Survey (PMMS) van Freddie Mac zullen we dieper ingaan op de oorzaken van historische bewegingen in de hypotheekrente en hoe deze van invloed zijn op het kopen of herfinancieren van een huis.
Historische hypotheekrente: 1971 tot 2020
In 1971, hetzelfde jaar waarin Freddie Mac begon met het enquêteren van kredietverstrekkers, schommelden 30-jarige hypotheken met een vaste rente tussen 7,29% en 7,73%. Het jaarlijkse gemiddelde inflatiepercentage begon te stijgen in 1974 en ging door tot 1981 tot een percentage van 9,5%. Als gevolg daarvan verhoogden kredietverstrekkers de tarieven om gelijke tred te houden met de ongecontroleerde inflatie, wat leidde tot volatiliteit van de hypotheekrente voor leners.
De Federal Reserve bestreed de inflatie door de federal funds rate te verhogen, een overnight benchmark rate die banken elkaar in rekening brengen. Voortdurende stijgingen van de fed funds rate stuwden de 30-jaars vaste hypotheekrente naar een historisch hoogtepunt van 18,63% in 1981. Uiteindelijk wierp de strategie van de Fed vruchten af, en de inflatie daalde in oktober 1982 tot normale historische niveaus. De hypotheekrente bleef voor een groot deel van de volgende twee decennia in de single-digits.
De trend van de hypotheekrente bleef dalen totdat de rente in november 2012 daalde tot 3,31% – het laagste niveau in de geschiedenis van de hypotheekrente. Om het in perspectief te plaatsen, de maandelijkse betaling voor een lening van $ 100.000 bij de historische piekrente van 18,63% in 1981 was $ 1.558,58, vergeleken met $ 438,51 bij de historische lage rente van 3,31% in 2012.
Dit jaar zullen de rentetarieven naar verwachting rond de 3,8% blijven, volgens Freddie Mac. Dit is goed nieuws voor consumenten omdat de huizenprijzen blijven stijgen.
Vergelijking 30-jarige vaste rente versus 15-jarige vaste rente
Kijkend naar de rentetarieven in de loop van de tijd, hebben 30-jarige vaste hypotheekrentevoeten altijd iets hoger getrend dan 15-jarige rentevoeten. Dat komt omdat de geldverstrekker extra risico neemt dat u gedurende een langere periode in gebreke blijft. Als u een grafiek van de 30-jarige hypotheekrente vergelijkt met een grafiek van de 15-jarige hypotheekrente, zult u zien dat de tarieven in de buurt van historische dieptepunten blijven.
Huizenkopers kiezen vaak voor een 30-jarige vaste hypotheek voor de stabiliteit van een vaste, lage maandelijkse betaling. Het hogere tarief en de langere looptijd van de lening resulteren in hogere rentelasten over de gehele levensduur.
Hypotheken met een vaste rente van vijftien jaar zijn echter meestal lager. Dat betekent dat u minder rente betaalt gedurende de looptijd van de lening. Het kortere aflossingsschema verhoogt uw hoofdsom en rentebetalingen, hoewel.
Lenders bieden meer dan alleen 30- en 15-jaarstermijnen. U kunt 10- tot 40-jaarstermijnen vinden bij sommige geldverstrekkers.
Hieronder vindt u een voorbeeld van het kostenverschil tussen een 15- en 30-jarige vaste hypotheek bij de huidige hypotheekrente.
|
Term Length
|
Loan Amount
|
Interest Rate
|
Mon Monthly Betaling
|
Totale rente
|
Besparingen
|
Rentebesparingen
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 jaar | $250,000 | ˟3.04% | ˟˟$1.731,27 | $61.628,17 | $0 | $97.552,65 |
| 30 Jaar | $250.000 | ˟3,6% | ˟˟$1.136,61 | $159.180.82 | $594,66 | $0 |
˟Freddie Mac PMMS reported interest rates as of Jan. 23, 2020
˟˟Principal and interest only. Omvat niet de hypotheekverzekering, onroerendgoedbelasting, verzekering huiseigenaren of HOA kosten.
Vaste-rente leningen vs. adjustable-rate mortgages
Gemiddelde tarieven voor vijfjarige adjustable-rate-mortgages (ARM’s) hebben historisch gezien lagere initiële tarieven geboden dan 30-jarige fixed-rate hypotheken. Als u de hypotheekrente sinds 2005 vergelijkt, is de rente voor ARM’s met een looptijd van 5 jaar lager dan de vaste rente met een looptijd van 30 jaar. De rentetarieven voor ARM’s zijn 0,37 procentpunt lager dan vastrentende hypotheken tot 2019.
Met lagere initiële renteperioden beschikbaar van drie tot tien jaar, kunnen ARM’s op korte termijn besparingen bieden voor huizenkopers. Als de vaste tarieven echter lager zijn, is het zinvol om te overwegen uw ARM te herfinancieren naar een vaste lening voordat de ARM wordt gereset.
De besparingen die met een ARM worden geboden, zijn tijdelijk. Zodra de initiële periode met lage rente afloopt, wordt de rente aangepast op basis van de index en de marge waarmee u akkoord bent gegaan, en kan deze niet boven een bepaald niveau stijgen, een zogenaamde cap.
De index is het bewegende deel van uw ARM en is gebonden aan een benchmarkrente. De marge is het vaste deel en wordt toegevoegd aan de index om uw tarief te bepalen nadat de initiële-renteperiode is verstreken.
Bijvoorbeeld, een 5/1 ARM-lening met 2/2/6 caps betekent:
- De eerste aanpassing kan niet meer dan 2% boven het initiële tarief bedragen.
- De tweede aanpassing kan niet meer dan 2% per jaar bedragen voor daaropvolgende aanpassingen.
- De maximale rentestijging is 6% boven de aanvangsrente voor de duur van de lening.
Hoe historische hypotheekrentes van invloed zijn op het kopen van een huis
Wanneer de hypotheekrente lager is, is het kopen van een huis betaalbaarder. Een lagere betaling kan u ook helpen in aanmerking te komen voor een duurder huis. Het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) raadt aan uw totale schuld, inclusief uw hypotheek, te beperken tot 43% van wat u verdient vóór belastingen (bekend als uw schuld-tot-inkomensverhouding, of DTI).
Wanneer de rente hoger is, kan een ARM u tijdelijke betalingsverlichting bieden als u van plan bent te verkopen of te herfinancieren voordat de lening opnieuw wordt ingesteld. Vraag uw geldschieter naar converteerbare ARM-opties waarmee u uw lening kunt omzetten in een hypotheek met een vaste rente zonder te hoeven herfinancieren voordat de rentevaste periode afloopt.
Hoe historische hypotheekrentes herfinanciering beïnvloeden
Wanneer de hypotheekrente daalt, wordt herfinanciering aantrekkelijker voor huiseigenaren. Een herfinanciering vervangt uw huidige lening door een nieuwe lening, meestal tegen een lagere rente. De extra maandelijkse besparingen kunnen u speelruimte geven in uw budget om andere schulden af te lossen of uw spaargeld te verhogen.
Als het eigen vermogen in uw huis is gegroeid, kunt u het aanboren met een cash-out herfinanciering en huisverbeteringen aanbrengen. Met dit type herfinanciering gaat u een lening aan voor meer dan u verschuldigd bent. U kunt het extra geld gebruiken om uw huis te verbeteren of andere schulden af te lossen. Lagere tarieven kunnen helpen de grotere maandelijkse betaling te minimaliseren.
Wanneer de tarieven stijgen, is er minder financieel voordeel aan herfinanciering. Een ander voorbehoud bij herfinanciering, in het algemeen, is ervoor te zorgen dat u lang genoeg in uw huis blijft om de afsluitkosten terug te verdienen. Om dit te doen, deelt u de totale kosten van de lening door uw maandelijkse spaargeld. Het resultaat vertelt u hoeveel maanden het duurt om de herfinancieringskosten terug te verdienen, de breakeven genoemd. Hoe sneller u uw breakeven bereikt, hoe kosteneffectiever de herfinanciering wordt.