Bens imóveis são a propriedade, terra, edifícios, direitos aéreos acima da terra e direitos subterrâneos abaixo da terra. O termo propriedade imobiliária significa propriedade real, ou física. “Real” vem da raiz latina res, ou coisas. Outros dizem que é da palavra latina rex, que significa “real”, uma vez que os reis costumavam possuir todas as terras em seus reinos. A Constituição dos EUA restringiu inicialmente o direito de voto apenas aos proprietários de imóveis.
Quatro Tipos de Imóveis
Existem quatro tipos de imóveis:
- Imóveis residenciais incluem tanto novas construções como casas de revenda. A categoria mais comum é a de habitações unifamiliares. Há também condomínios, cooperativas, casas em banda, dúplexos, casas de três andares, quádruplos, casas de alto valor, casas multi-geracionais e de férias.
- Imóveis comerciais incluem shopping centers e centros comerciais, prédios médicos e educacionais, hotéis e escritórios. Os edifícios de apartamentos são frequentemente considerados comerciais, mesmo que sejam utilizados para residências. Isso porque eles são propriedade para produzir renda.
- Imóveis industriais incluem a fabricação de edifícios e propriedades, bem como armazéns. Os edifícios podem ser usados para pesquisa, produção, armazenamento e distribuição de bens. Alguns prédios que distribuem bens são considerados imóveis comerciais. A classificação é importante porque o zoneamento, a construção e as vendas são tratados de forma diferente.
- Terrenos incluem terrenos vagos, fazendas em funcionamento e fazendas. As subcategorias dentro dos terrenos vagos incluem terrenos não urbanizados, desenvolvimento ou reutilização antecipada, subdivisão e montagem do local. Aqui está mais em Transações de Corretores de Terrenos.
Como funciona a indústria imobiliária
A propriedade imobiliária também se refere à produção, compra e venda de imóveis. O setor imobiliário afeta a economia dos EUA por ser um motor crítico do crescimento econômico.
A construção de novos edifícios é um componente do produto interno bruto. Ela inclui tanto edifícios residenciais, comerciais e industriais. Em 2018, a construção imobiliária contribuiu com US$1,15 trilhão para a produção econômica do país. Isso é 6,2% do produto interno bruto dos Estados Unidos. É mais de US$ 1,13 trilhão em 2017, mas ainda menos do que o pico de US$ 1,19 trilhão de 2006. Naquela época, a construção imobiliária era um forte componente de 8,9% do PIB.
A construção de novas casas é uma categoria crítica. Ela inclui a construção de casas unifamiliares, casas em banda e condomínios. A Associação Nacional de Construtores de Casas fornece dados mensais sobre as vendas de casas e preços médios. Os dados sobre as vendas de casas novas são um indicador econômico líder. Leva quatro meses para estabelecer uma tendência para casas novas vendidas.
A NAHB também relata o início da construção de novas casas, esses são o número de projetos de construção de casas em que o terreno é quebrado.
As imobiliárias auxiliam proprietários, empresas e investidores a comprar e vender todos os quatro tipos de propriedades. A indústria é normalmente dividida em especialistas que se concentram em um dos tipos.
Os agentes de vendedores ajudam a encontrar compradores através do Serviço de Listagem Múltipla ou de seus contatos profissionais. Eles precificam seu imóvel, usando listas comparativas de imóveis recentemente vendidos conhecidos como “comps”. O pode ajudá-lo a ajeitar o seu imóvel para que ele pareça o seu melhor para os clientes. Eles ajudam nas negociações com o comprador, ajudando-o a obter o preço mais alto possível. Aqui estão mais serviços de agente de vendedores.
Os agentes de compradores fornecem serviços semelhantes para o comprador da casa. Eles conhecem o mercado local. Isso significa que eles podem encontrar um imóvel que atenda aos seus critérios mais importantes. Eles também comparam preços, chamados de “fazer comps”. Isso permite que eles o guiem para áreas que são acessíveis. Os agentes compradores negociam por si, apontando razões pelas quais o vendedor deve aceitar um preço mais baixo. Eles ajudam com as legalidades do processo, incluindo busca de títulos, inspeção e financiamento.
As imobiliárias que querem aumentar o seu profissionalismo tornam-se REALTORS®. A Associação Nacional de REALTORS® fornece relatórios mensais sobre o número de casas revendidas e o seu preço médio. É um melhor indicador da saúde da indústria imobiliária em geral do que a construção de casas novas.
É porque os construtores de casas novas podem estar demasiado entusiasmados com as vendas futuras e com a construção excessiva. Eles também podem cortar os preços para forçar as vendas. Os proprietários individuais de casas devem seguir a oferta e a procura do mercado. Eles não têm o poder de manipular o mercado. NAR fornece as estatísticas actuais do mercado imobiliário.
Investimento Imobiliário
Todos os que compram ou vendem uma casa se dedicam ao investimento imobiliário. Isso significa que você deve considerar vários fatores. Será que a casa vai subir de valor enquanto você vive nela? Se você conseguir uma hipoteca, como as taxas de juros e impostos futuros irão afetar você?
Muitas pessoas fazem tão bem em investir nas suas casas que querem comprar e vender casas como um negócio. Há muitas maneiras de fazer isso. Primeiro, você pode virar uma casa. É aí que se compra uma casa para melhorar e depois se vende. Muitas pessoas possuem várias casas e alugam-nas. Outras usam a Airbnb como uma forma conveniente de alugar a totalidade ou parte das suas casas. Você pode alugar casas de férias usando VRBO ou Home Away.
Antes de fazer isso, certifique-se de saber onde estamos no atual ciclo de negócios. Você não quer começar a investir potencialmente arriscado se o mercado imobiliário vai entrar em colapso.
Você também pode investir em habitação sem comprar uma casa. Você pode comprar ações de construtores de casas. Os preços das suas acções sobem e descem com o mercado imobiliário. Outra forma é com os Fundos de Investimento Imobiliário, chamados REITs. Estes são investimentos em imóveis comerciais. Seus preços de ações ficam atrás das tendências do mercado imobiliário residencial por alguns anos.
O que as estatísticas de novas casas lhe dizem sobre o mercado imobiliário
Estatisticas sobre construção de novas casas são importantes indicadores econômicos líderes. Isso significa que eles lhe darão uma idéia do futuro do mercado imobiliário.
O gráfico abaixo ilustra o número de novas unidades residenciais privadas iniciadas entre 2000 e 2019.
Cada um desses indicadores conta uma história um pouco diferente sobre a saúde da indústria da construção de casas. Por exemplo, digamos que o início da construção de casas é estável, mas a habitação começa a diminuir. Isso vai custar um pouco mais nas vendas de casas. Muitos compradores talvez não queiram esperar mais de um ano. Isso também significa que há escassez de madeira, concreto ou trabalhadores da construção civil. Essa escassez pode fazer subir os custos e os preços de venda. Isso diminuiria ainda mais a demanda por casas novas.
Se as hipotecas estão diminuindo, a construtora acabará com um inventário de casas não vendidas para venda. Isso também significa que a demanda é alta, mas os proprietários de casas não podem obter hipotecas. A construção de casas em ascensão pode parecer um indicador da força da habitação. Mas pode ser um mau sinal. O encerramento de casas em decadência significa que o mercado imobiliário está fraco.
A nova venda de casas é o primeiro passo de um processo de nove a doze meses. Se as novas vendas de casas novas se intensificarem, então você sabe que os fechamentos vão aumentar em cerca de um ano. No entanto, todas as três etapas restantes devem ser concluídas.
Uma nova venda de casa é quando o comprador assina a papelada e dá um depósito ao construtor da casa. Isso porque a maioria das casas novas não são construídas até que haja um comprador. As exceções são as casas modelo que são usadas como casas modelo. O Departamento do Censo divulga estimativas mensais das vendas de casas novas. Eles são dados como uma taxa anual.
Dois meses após a assinatura da papelada, os reguladores locais de habitação conceder a licença. É um indicador antecipado, mas nem sempre preciso. Os construtores podem ir à falência e nunca construir as unidades permitidas. Eles podem alterar o número de unidades construídas em uma multi-família. Na verdade, 22,5% das licenças multi-familiares não são construídas, ou são alteradas para unidades unifamiliares. Finalmente, os promotores muitas vezes recebem licenças para uma grande parte de um complexo que pode levar meses para ser construído.
O novo início da casa ocorre a seguir quando o construtor rompe o terreno. A Associação Nacional de Construtores de Casas informa sobre este mês. É muito preciso porque o novo início da casa só ocorre quando a construtora está confiante o suficiente para começar a construir.
Seis a nove meses depois é o fechamento. O comprador da casa deve receber uma hipoteca antes que a casa possa fechar. Se o homebuyer não se qualifica, a casa permanece no inventário. Se esta estatística for inferior ao valor da venda da casa, isso significa que o novo mercado imobiliário começará a desacelerar. Há demasiadas casas sendo construídas, e não há compradores qualificados suficientes da casa. Também pode significar que os construtores começarão a baixar os preços para limpar seus inventários.
Existem três outros indicadores importantes a serem observados.
- Inventário – Este é o total de casas que estão disponíveis para venda, mas não vendidas. O NAHB reporta este mês.
- Meses de Fornecimento – Este é o número de meses que levaria para vender todas as casas em inventário. É baseado na taxa de vendas e no inventário. O NAHB também reporta este mês.
- Preços de Venda – O Departamento do Censo reporta tanto a mediana como o preço médio de venda de casas novas.