Embora os arrendamentos possam variar muito de um imóvel para o outro, existem vários tipos de arrendamentos que são normalmente encontrados em imóveis comerciais. Uma vez que cada arrendamento pode ser diferente, o mais importante para um inquilino e senhorio compreenderem são as despesas cobertas no arrendamento e as que estão excluídas.

Antes de entrar nos tipos de estruturas de arrendamento, vale a pena considerar as várias despesas que um inquilino ou senhorio podem incorrer num arrendamento. Estas incluem, mas não estão limitadas a, impostos prediais, seguros de propriedade, manutenção exterior (luzes exteriores, paisagismo, estacionamento, etc.), manutenção interior (aquecimento, ventilação e ar condicionado – também chamado HVAC -, limpeza de carpetes, canalização, electricidade, etc.), serviços de limpeza, utilidades (electricidade, gás, água, esgotos, telefone, internet, etc.), vidro laminado, telhado, e manutenção estrutural. Saber de que lado da razão cai uma despesa – do senhorio ou do inquilino – significa saber prever o custo de alugar um imóvel.

Uma estrutura de arrendamento muitas vezes depende da preferência do senhorio e do que é comum no mercado. Alguns arrendamentos empurram todas as despesas para o lado do locatário, enquanto outros arrendamentos empurram todas as despesas para o lado do locador; e depois há muitos tipos de arrendamento no meio. Aqui estão algumas estruturas comuns de arrendamento.

Absolute Net Lease

Um arrendamento líquido absoluto normalmente empurra todas as despesas para o Locatário, incluindo impostos, seguros, manutenção, telhado, estrutura e manutenção e reparação do parque de estacionamento. Este arrendamento ocorre tipicamente num edifício de um único inquilino que um senhorio constrói de acordo com as especificações do inquilino e depois entrega ao inquilino num arrendamento de longo prazo. O inquilino é frequentemente uma grande corporação que sabe claramente no que está a entrar e está preparado para assumir todas as despesas. Como o locatário assume todos os riscos operacionais, o locador está disposto a aceitar uma taxa de aluguel mais baixa.

Triplo Aluguel Líquido

Um aluguel líquido triplo é tipicamente líquido de três categorias de despesas: impostos imobiliários, seguros e manutenção. Estas despesas são muitas vezes chamadas despesas operacionais, ou despesas de passagem, porque o locador as passa para o locatário sob a forma de aluguel adicional acima da taxa de aluguel base. Esta taxa adicional é por vezes referida como TICAM (impostos, seguros e manutenção da área comum). Muitas vezes identificado como um “NNN Lease”, um arrendamento líquido triplo pode ocorrer em um edifício de um ou vários inquilinos. Se for um inquilino de um só inquilino, este normalmente assume o controlo do paisagismo e da manutenção do exterior, controlando assim a aparência do imóvel. Se for de vários inquilinos, o locador normalmente controla a manutenção exterior, de modo que nenhum inquilino pode arruinar a aparência dos outros. Além disso, os inquilinos de edifícios com vários inquilinos pagam a sua parte proporcional das despesas operacionais. Os inquilinos têm normalmente o direito de auditar as despesas operacionais do senhorio sob esta estrutura de arrendamento.

Nos arrendamentos triplos, os inquilinos pagam normalmente as suas próprias despesas de limpeza, despesas de manutenção interior (tais como manutenção do AVAC) e as suas próprias utilidades. Se os serviços públicos não forem medidos separadamente, então o locatário paga sua parte proporcional da despesa. Os senhorios normalmente pagam para manter o telhado e os elementos estruturais do edifício em boas condições.

Num arrendamento triplo líquido, o inquilino assume o risco de pagar impostos sobre a propriedade, seguros e despesas operacionais, permitindo ao senhorio limitar o risco de aumento das despesas operacionais.

Localização Bruta Modificada

Um arrendamento bruto modificado normalmente obriga o senhorio a pagar os impostos sobre a propriedade, seguros e manutenção da área comum, enquanto o inquilino assume a responsabilidade pelas suas próprias utilidades, manutenção do interior e limpeza. O senhorio é normalmente responsável pelo telhado e elementos estruturais, tal como num arrendamento triplo líquido. Como o locador assume mais despesas do que um arrendamento triplo líquido, a taxa de aluguel é mais alta do que seria sob uma estrutura de arrendamento líquido.

A vantagem para o arrendatário desta estrutura de arrendamento é que o senhorio assume todos os riscos de aumento das despesas operacionais, e gere muitos elementos de exploração do imóvel, incluindo a manutenção exterior. O arrendatário paga uma taxa de arrendamento relativamente previsível e não tem de estar envolvido no negócio imobiliário. Uma desvantagem potencial para o locatário é que o locador pode cobrar um prémio ao locatário para assumir essas despesas e riscos, embora nem sempre seja esse o caso.

Localização de Serviço Completo

Apenas como o nome indica, um aluguer de serviço completo cobre todas – ou a maioria – das despesas operacionais de um aluguer. Algumas das poucas exceções são despesas telefônicas e de dados. Caso contrário, o locador paga impostos, seguros, manutenção de áreas comuns, manutenção de interiores, limpeza, serviços públicos e assim por diante. Como resultado, o aluguel é relativamente alto. Estes tipos de arrendamento ocorrem geralmente em grandes edifícios de escritórios com vários inquilinos, onde é demasiado difícil ou complicado dividir os serviços públicos entre os inquilinos. A vantagem para o inquilino: um pagamento de renda previsível, sem assumir quaisquer riscos operacionais. A desvantagem potencial é que o locador pode cobrar um prémio para assumir estas despesas e riscos. Muitos senhorios apreciam este tipo de estrutura de arrendamento, uma vez que lhes dá total controle da aparência e manutenção do imóvel.

No fechamento, tanto os senhorios como os inquilinos devem dedicar tempo para entender os contratos de arrendamento que celebram. Da mesma forma, tanto os senhorios como os inquilinos têm a possibilidade de realizar valor contratando os serviços de um profissional imobiliário comercial para representá-los em uma transação. Contate um membro da equipe da New Branch Real Estate Advisors para discutir como podemos aconselhar sobre o arrendamento de um imóvel comercial.