O desenvolvimento imobiliário é um processo de múltiplos passos que pode ser complicado, moroso e arriscado. Pode levar anos para levar um projeto desde a fase de planejamento inicial, passando pela construção até a conclusão final, e há muitos obstáculos que podem surgir ao longo do caminho. Mas os projetos de desenvolvimento também podem ser oportunidades de investimento altamente lucrativas. Por definição, os projetos de desenvolvimento oferecem a oportunidade de entregar um produto que não existe atualmente em um mercado, muitas vezes fornecendo a nova oferta para satisfazer a demanda do mercado. Quando bem executado, este aspecto de um projeto de desenvolvimento pode se traduzir em uma história de sucesso desenfreada, algo que simplesmente não é tão possível com um ativo existente. Os investidores podem avaliar com mais confiança alguns dos riscos associados à construção, compreendendo melhor o “ciclo de vida” de um projeto de desenvolvimento.

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Risco através do tipo de projeto e estágio

Dois fatores podem desempenhar um grande papel no risco de um determinado projeto: o tipo de projeto e estágio. Como mostrado no gráfico acima, o tipo de projeto pode determinar a inclinação da curva de risco ao longo do ciclo de vida do projeto.

Um exemplo de um tipo de projeto com risco relativamente baixo ao longo de todos os estágios do ciclo de vida é um projeto de varejo “build-to-suit”. Num projecto de retalho “build-to-suit”, um promotor assegura um arrendatário de crédito a longo prazo, como um McDonald’s ou um Walgreens, e desenvolve uma propriedade para se adequar a esse arrendatário. Para estes tipos de projectos, o risco de construção é baixo porque os edifícios são bastante uniformes, e o risco de arrendamento é quase inexistente porque o inquilino já está identificado e em regime de arrendamento com capacidade limitada para terminar. Pode haver algum risco de pré-desenvolvimento dependendo dos obstáculos regulamentares, conforme descrito na seção Pré-desenvolvimento abaixo.

No extremo oposto do espectro, um tipo de projeto exemplo com risco relativamente alto em todas as etapas é chamado de projeto “especulativo” ou “spec”. Em um projeto especulativo industrial ou de escritório, um desenvolvedor pode ter poucos ou nenhum compromisso de arrendamento antes de começar a construção. O promotor justifica o projeto apontando a demanda existente ou projetada para o imóvel após a conclusão. Para projetos especulativos, o risco de arrendamento é alto porque não há locatários identificados no início, o risco de construção pode ser alto se o projeto for único, e o risco de pré-desenvolvimento pode ser alto se o financiamento for difícil de obter ou se os obstáculos regulatórios abundarem.

A medida que cada etapa de um projeto de desenvolvimento é completada, o risco global do projeto diminui gradualmente. No início do ciclo, há mais obstáculos potenciais e incógnitas. medida que um projeto se aproxima do estágio de construção “pronto para a pá”, muitos desses obstáculos potenciais foram abordados e resolvidos e há mais certeza relacionada à execução, custos e cronograma.

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Below, discutimos itens que são consistentes entre os tipos de projeto.

Etapa inicial: Pré-desenvolvimento

A fase inicial de um projeto foca na due diligence, pesquisa e licenciamento. É frequentemente a mais variável em duração. Investir nesta fase acarreta os maiores e mais variados riscos, pois há muitas incógnitas. Algumas das etapas comuns nesta fase incluem:

• Análise de mercado e estudos de viabilidade

• Aquisição de terras ou garantia de direitos de opção de compra de terras

• Avaliações ambientais

• Surveys

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• Planos de localização, planos de desenvolvimento, e planos de construção

• Permitindo

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• Algumas melhorias na infra-estrutura

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• Financiamento da construção

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Porque esta etapa é a mais arriscada, os trabalhos de pré-desenvolvimento são geralmente financiados pelo patrocinador do projetoEm imóveis comerciais, o patrocinador é um indivíduo ou empresa responsável por encontrar, adquirir e gerenciar o imóvel em nome da parceria. Normalmente espera-se que o patrocinador invista entre 5-20% do total do capital próprio necessário. Eles são então responsáveis por levantar os fundos restantes e adquirir e gerir o dia-a-dia do imóvel de investimento… Mais ou uma fonte de capital inicial que pode ser obtido pelo empréstimo para construção. Os investimentos feitos durante esta fase, portanto, proporcionam retornos mais elevados do que aqueles feitos durante as fases posteriores. Uma nota importante para os investidores de capital é que a obtenção de financiamento para construção de um banco ou outro financiador é um processo muito rigoroso, e se um promotor já tem um empréstimo para construção arranjado, isso geralmente significa que uma série de grandes obstáculos foram eliminados.

Talvez o maior obstáculo à formação de capital nesta fase seja a permissão da jurisdição local. Há normalmente duas aprovações distintas necessárias para iniciar a construção: aprovação de uso do solo e aprovação de construção.

Uma licença de uso do solo é uma aprovação da jurisdição governante do projeto em um nível conceitual. Quase todas as jurisdições do país, com a notável exceção de Houston, Texas, têm alguma forma de regulamentação do uso do solo, que fornece um sistema de classificação e qualificação não só do uso proposto do solo (varejo, industrial, residencial, etc.), mas também das características físicas das melhorias (altura, densidade, retrocessos, etc.).

O processo de aplicação do uso do solo pode atrasar um projeto por meses ou mesmo anos. Por este motivo, a licença de uso do solo, embora não seja a aprovação final para fins de construção, é muitas vezes o maior obstáculo para alcançar o financiamento do projeto. Alguns itens que podem atrasar a aprovação do uso do solo são:

• Processo de zoneamento

• Apelos de vizinhos ou outras partes interessadas

• Disputas entre o promotor e a jurisdição

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• Um processo de projeto envolvido que requer iterações múltiplas do plano do local

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Ao conceder uma licença de construção, uma jurisdição está aprovando um projeto em um nível técnico. Uma jurisdição, através dos seus engenheiros, irá rever os planos de construção para determinar se eles cumprem certos padrões de segurança e se estão em conformidade com os códigos de construção atuais. O processo de pedido de licença de construção é relativamente rápido em comparação com o processo de uso do solo, porque é suposto ser baseado em critérios objectivos. Por este motivo, é menos provável que atrase a angariação de fundos. A licença de construção é geralmente o último marco na fase de pré-desenvolvimento.

Etapa média: Construção

A fase intermédia envolve a construção das melhorias. Desde que as tarefas de pré-desenvolvimento foram concluídas, os riscos do projeto nesta fase são grandemente reduzidos, mas certamente não eliminados. Algumas das etapas comuns nesta fase incluem:

• Construção vertical

• Marketing do projecto

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• Desenhar sobre o financiamento da construção

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• Pré-liberação

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  Arrangamento do financiamento permanente (se não for feito durante o prédesenvolvimento)

• Arrangente para o gestor do imóvel (se não for feito durante o pré-desenvolvimento)

O projecto é normalmente financiado nesta fase pelo patrocinador, investidores externos, e um empréstimo de construção a curto prazo. Muitas vezes, a dívida é distribuída ao construtor em incrementos chamados de “saques”, após a realização de marcos de construção. Os investimentos e empréstimos feitos durante esta fase geralmente proporcionam retornos mais baixos do que os investimentos pré-desenvolvimento, mas retornos mais altos do que os feitos para edifícios totalmente construídos ou estabilizados.

O certificado de ocupação geralmente marca o fim da fase de construção e permite o início das operações imobiliárias. Tal como a licença de construção, é baseada em critérios objectivos de qualidade de construção e é um processo bastante administrativo.

Final Stage: Operação

A fase final do processo de desenvolvimento, operação, é a primeira fase da vida do edifício. Embora os riscos de pré-desenvolvimento e construção possam ser removidos até este ponto, a obtenção de inquilinos ainda está em risco. Algumas atividades durante a fase final incluem:

• Comercialização e arrendamento contínuos

• Encontrar um comprador, se não for feito mais cedo

• Determinar uma estratégia de espera, se não vender

• Aprimoramento da gestão de propriedades

• Estabilizar a construção

O projecto é tipicamente financiado nesta fase com financiamento de construção ou outra ronda de financiamento de “ponte” de curto prazo até que o projecto atinja um limiar chamado “estabilização”, que é tipicamente definido como um certo nível de ocupação (talvez 90% ou melhor) por uma certa duração (talvez três meses consecutivos). Após a estabilização, o chamado financiamento “permanente” ou de longo prazo pode ser colocado e utilizado para obter financiamento para a construção. Dependendo da quantidade de pré-liquidação que foi realizada durante a construção, esta pode ser a fase menos arriscada. Por este motivo, os empréstimos permanentes e os investimentos de capital próprio proporcionarão os menores retornos.

Esta visão instantânea destaca o perfil de risco dos projectos de desenvolvimento ao longo do tempo; contudo, muitos dos mesmos riscos aplicam-se à compra ou refinanciamento de um edifício existente, tais como a solvência e a experiência do patrocinador, as condições económicas e os factores de mercado também se aplicam.