Desde 1971, as taxas hipotecárias históricas para empréstimos fixos de 30 anos atingiram máximos e mínimos históricos devido a vários factores. Usando dados do Freddie Mac’s Primary Mortgage Market Survey (PMMS), faremos um mergulho profundo no que tem impulsionado os movimentos históricos das taxas hipotecárias ao longo do tempo, e como eles afectam a compra ou refinanciamento de uma casa.
Taxas hipotecárias históricas: 1971 a 2020
Em 1971, o mesmo ano em que Freddie Mac começou a vigiar os credores, as hipotecas de taxa fixa de 30 anos flutuavam entre 7,29% a 7,73%. A taxa média anual de inflação começou a subir em 1974 e continuou até 1981, atingindo uma taxa de 9,5%. Como resultado, os financiadores aumentaram as taxas para acompanhar a inflação sem controle, levando à volatilidade das taxas hipotecárias para os mutuários.
A Reserva Federal combateu a inflação aumentando a taxa dos fundos federais, uma taxa de referência overnight que os bancos cobram uns aos outros. O aumento contínuo da taxa dos fundos federais levou as taxas hipotecárias fixas de 30 anos a um recorde histórico de 18,63% em 1981. Eventualmente, a estratégia do Fed deu frutos e a inflação caiu de volta aos níveis históricos normais em outubro de 1982. As taxas hipotecárias residenciais permaneceram nos dígitos únicos durante grande parte das duas décadas seguintes.
A tendência das taxas hipotecárias continuou a diminuir até que as taxas caíram para 3,31% em novembro de 2012 – o nível mais baixo da história das taxas hipotecárias. Para colocá-lo em perspectiva, o pagamento mensal de um empréstimo de $100.000 à taxa máxima histórica de 18,63% em 1981 foi de $1.558,58, comparado a $438,51 à taxa historicamente baixa de 3,31% em 2012.
Este ano, espera-se que as taxas de juros permaneçam em torno de 3,8%, de acordo com Freddie Mac. Esta é uma boa notícia para os consumidores, pois os preços das casas continuam a subir.
Comparando taxas fixas a 30 anos vs. taxas fixas a 15 anos
Vendo as taxas de juros ao longo do tempo, as taxas hipotecárias fixas a 30 anos sempre tiveram uma tendência ligeiramente superior às taxas de juros a 15 anos. Isto porque o credor assume um risco extra de incumprimento durante um período de tempo mais longo. Comparando um gráfico de taxas hipotecárias de 30 anos e um gráfico de taxas hipotecárias de 15 anos, você verá que as taxas permanecem perto dos mínimos históricos.
Compradores domésticos frequentemente escolhem uma hipoteca fixa de 30 anos para a estabilidade de um pagamento mensal fixo e baixo. A taxa mais alta e o prazo mais longo do empréstimo resultam em taxas de juros mais altas durante toda a vida.
As taxas de hipoteca fixa de 15 anos, no entanto, são tipicamente mais baixas. Isso significa que você paga menos juros ao longo da vida do empréstimo. O cronograma de amortização mais curto aumenta o pagamento do principal e dos juros, embora.
Os credores ofereçam mais do que apenas prazos de 30 e 15 anos. Você pode encontrar prazos de 10 a 40 anos em algumas financiadoras.
Below é um exemplo da diferença de custo entre uma hipoteca fixa de 15 e 30 anos às taxas de hipoteca atuais.
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Term Length
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Loan Amount
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Taxa de juros
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Mensal Pagamento
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Juros Totais
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Pagamento Poupança
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Poupança de Juros
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|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 Anos | $250,000 | ˟3.04% | ˟˟$1.731,27 | $61.628,17 | $0 | $97.552,65 |
| 30 Anos | $250.000 | ˟3,6% | ˟˟$1.136,61> | $159.180.82 | $594,66 | $0 |
˟Freddie Mac PMMS reportou taxas de juros a partir de 23 de janeiro de 2020
˟˟Principal e apenas juros. Não inclui seguro hipotecário, impostos de propriedade, seguro de casa própria ou taxas HOA.
Empréstimos com taxa fixa vs. taxas de hipotecas com taxa ajustável
As taxas médias para as hipotecas com taxa ajustável a cinco anos (MRA) têm historicamente oferecido taxas iniciais mais baixas do que as hipotecas com taxa fixa a 30 anos. Se você comparar as taxas de hipotecas desde 2005, as taxas de ARMs a 5 anos têm tendência a serem inferiores às taxas fixas a 30 anos. As taxas de juros para os ARMs são 0,37 pontos percentuais inferiores às taxas fixas até 2019.
Com períodos de juros iniciais mais baixos disponíveis de três a 10 anos, os ARMs poderiam oferecer economias de curto prazo para compradores de casas. Se as taxas fixas forem mais baixas, porém, faz sentido considerar o refinanciamento do seu ARM para um empréstimo fixo antes do reinício do ARM.
As poupanças oferecidas com um ARM são temporárias. Uma vez expirado o período inicial de baixa taxa, a taxa será ajustada com base no índice e na margem que você concordou, e não pode subir acima de um certo nível, chamado cap.
O índice é a parte móvel do seu ARM e está ligado a uma taxa de referência. A margem é a parte fixa e é adicionada ao índice para determinar sua taxa após o período de taxa inicial passar.
Por exemplo, um empréstimo 5/1 ARM com 2/2/6 caps significa:
- O primeiro ajuste não pode exceder 2% acima da taxa inicial.
- O segundo ajuste não pode exceder 2% por ano para ajustes subsequentes.
- O aumento máximo da taxa é 6% acima da taxa inicial para a vida do empréstimo.
Como as taxas hipotecárias históricas afetam a compra de casa
Quando as taxas hipotecárias são mais baixas, a compra de uma casa é mais acessível. Um pagamento mais baixo também pode ajudá-lo a qualificar-se para uma casa mais cara. O Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) recomenda manter a sua dívida total, incluindo a sua hipoteca, em 43% do que você ganha antes dos impostos (conhecido como o seu rácio de endividamento ou DTI).
Quando as taxas são mais altas, um ARM pode dar-lhe alívio temporário do pagamento se você planeja vender ou refinanciar antes que o empréstimo seja reiniciado. Pergunte ao seu credor sobre as opções de MRA conversível que lhe permitem converter o seu empréstimo para uma hipoteca de taxa fixa sem ter de refinanciar antes do período de taxa fixa expirar.
Como as taxas hipotecárias históricas afectam o refinanciamento
Quando as taxas de juros da hipoteca descem, o refinanciamento torna-se mais atractivo para os proprietários das casas. Um refinanciamento substitui o seu empréstimo actual por um novo empréstimo, normalmente a uma taxa mais baixa. A poupança mensal extra poderia dar-lhe espaço no seu orçamento para pagar outras dívidas ou aumentar a sua poupança.
Se o capital próprio da sua casa cresceu, você pode utilizá-lo com um refinanciamento e fazer melhorias na casa. Com este tipo de refinanciamento, você assumirá um empréstimo por mais do que você deve. Você pode usar o extra como dinheiro para fazer melhoramentos na sua casa ou pagar outras dívidas. Taxas mais baixas podem ajudar a minimizar o maior pagamento mensal.
Quando as taxas sobem, há menos benefícios financeiros para refinanciar. Outra advertência para o refinanciamento, em geral, é garantir que você permaneça em sua casa o tempo suficiente para recuperar os custos de fechamento. Para isso, divida os custos totais do empréstimo pela sua poupança mensal. O resultado diz-lhe quantos meses leva para recuperar os custos de refinanciamento, o chamado breakeven. Quanto mais rápido você atingir o seu breakeven, tipicamente, mais econômico o refinanciamento se torna.