Míg a bérleti szerződések ingatlanonként nagyon eltérőek lehetnek, a kereskedelmi ingatlanok esetében többféle bérleti szerződéssel találkozhatunk. Mivel minden bérleti szerződés eltérő lehet, a bérlő és a bérbeadó számára a legfontosabb, hogy megértse, mely költségeket fedezi a bérleti szerződés, és melyeket nem.

Mielőtt rátérnénk a bérleti konstrukciók típusaira, érdemes megvizsgálni a különböző kiadásokat, amelyek a bérlő vagy a bérbeadó számára a bérleti szerződésben felmerülhetnek. Ezek közé tartozik többek között az ingatlanadó, az ingatlanbiztosítás, a külső karbantartás (külső világítás, tereprendezés, parkosítás stb.), a belső karbantartás (fűtés, szellőzés és légkondicionálás – más néven HVAC -, szőnyegtisztítás, vízvezeték- és villanyszerelés stb.), a gondnokság, a közművek (villany, gáz, víz, csatorna, telefon, internet stb.), a lemezüveg, a tető és a szerkezeti karbantartás. Annak ismerete, hogy egy kiadás a főkönyv melyik oldalára esik – a bérbeadóéra vagy a bérlőére – azt jelenti, hogy tudni kell megjósolni az ingatlan bérleti költségeit.

A bérleti konstrukció gyakran függ a bérbeadó preferenciáitól és attól, hogy mi a szokásos a piacon. Egyes bérleti szerződések minden költséget a bérlő oldalára terhelnek, míg más bérleti szerződések minden költséget a bérbeadó oldalára terhelnek; és aztán sok bérleti típus van a kettő között. Íme néhány gyakori bérleti konstrukció:

Abszolút nettó bérleti szerződés

Az abszolút nettó bérleti szerződés jellemzően minden költséget a bérlőre hárít, beleértve az adókat, a biztosítást, a karbantartást, a tető, a szerkezet és a parkoló karbantartását és javítását. Ez a bérleti szerződés jellemzően egy egybérlős épületnél fordul elő, amelyet a bérbeadó a bérlő igényei szerint épít, majd hosszú távú bérleti szerződéssel átadja a bérlőnek. A bérlő gyakran egy nagyvállalat, amely világosan tudja, hogy mibe lép be, és kész az összes költséget vállalni. Mivel a bérlő vállalja az összes üzemeltetési kockázatot, a bérbeadó hajlandó alacsonyabb bérleti díjat elfogadni.

Triple Net Lease

A tripla nettó bérleti díj jellemzően három kiadási kategóriát tartalmaz: ingatlanadó, biztosítás és karbantartás. Ezeket a kiadásokat gyakran nevezik működési költségeknek vagy áthárított költségeknek, mivel a bérbeadó az alapbérleti díjon felüli további bérleti díj formájában áthárítja azokat a bérlőre. Ezt a többletköltséget néha TICAM-nak (adók, biztosítás és közös terület karbantartása) nevezik. A gyakran “NNN-bérletként” azonosított tripla nettó bérleti szerződés előfordulhat egy- vagy több bérlővel rendelkező épületben. Egy bérlővel történő bérbeadás esetén a bérlő jellemzően átveszi a kertépítés és a külső karbantartás irányítását, és így ellenőrzi az ingatlan megjelenését. Több bérlő esetén a bérbeadó általában ellenőrzi a külső karbantartást, így egyetlen bérlő sem ronthatja el a többiek megjelenését. Ezenkívül a több bérlővel rendelkező épületek bérlői fizetik az üzemeltetési költségek arányos részét. A bérlők általában jogot kapnak a bérbeadó működési költségeinek ellenőrzésére ebben a bérleti konstrukcióban.

A tripla nettó bérleti szerződésekben a bérlők általában maguk fizetik a gondnoki költségeket, a belső karbantartási költségeket (például a HVAC karbantartását) és a saját közüzemi költségeiket. Ha a közműveket nem mérik külön, akkor a bérlő fizeti a költségek arányos részét. A bérbeadók általában a tető és az épület szerkezeti elemeinek jó állapotban tartásáért fizetnek.

A tripla nettó bérleti szerződésben a bérlő viseli az ingatlanadó, a biztosítás és az üzemeltetési költségek megfizetésének kockázatát, így a bérbeadó korlátozhatja a növekvő üzemeltetési költségek kockázatát.

Módosított bruttó bérleti szerződés

A módosított bruttó bérleti szerződés általában a bérbeadót kötelezi az ingatlanadó, a biztosítás és a közös területek karbantartásának megfizetésére, míg a bérlő vállalja a saját közüzemi szolgáltatásait, a belső karbantartást és a gondnokságot. A bérbeadó általában a tető és a szerkezeti elemekért is a bérbeadó felel, akárcsak a tripla nettó bérleti szerződésben. Mivel a bérbeadó több költséget vállal magára, mint a háromszoros nettó bérlet esetében, a bérleti díj magasabb, mint a nettó bérleti konstrukció esetében.

A bérlő számára ennek a bérleti struktúrának az az előnye, hogy a bérbeadó vállalja a növekvő üzemeltetési költségek összes kockázatát, és ő kezeli az ingatlan üzemeltetésének számos elemét, beleértve a külső karbantartást is. A bérlő viszonylag kiszámítható bérleti díjat fizet, és nem kell részt vennie az ingatlanügyletekben. A bérlő számára az egyik lehetséges hátrány, hogy a bérbeadó felárat számíthat fel a bérlőnek azért, hogy vállalja ezeket a költségeket és kockázatokat, bár ez nem mindig van így.

Teljes körű szolgáltatási bérlet

A teljes körű szolgáltatási bérlet, ahogy a neve is mutatja, az összes – vagy a legtöbb – üzemeltetési költséget fedezi a bérleti szerződésben. A kevés kivételek közé tartoznak a telefon- és adatköltségek. Egyébként a bérbeadó fizeti az adókat, a biztosítást, a közös területek karbantartását, a belső karbantartást, a gondnokságot, a közüzemi szolgáltatásokat és így tovább. Ennek eredményeként a bérleti díj viszonylag magas. Az ilyen típusú bérleti szerződések általában nagy, több bérlőből álló irodaházakban fordulnak elő, ahol túl nehéz vagy nehézkes a közüzemi díjak bérlők közötti felosztása. A bérlő előnye: egy kiszámítható bérleti díjfizetés, anélkül, hogy üzemeltetési kockázatot kellene viselnie. A lehetséges hátrány az, hogy a bérbeadó felárat számíthat fel azért, hogy vállalja ezeket a költségeket és kockázatokat. Sok bérbeadó értékeli ezt a fajta bérleti konstrukciót, mivel teljes ellenőrzést biztosít számukra az ingatlan megjelenése és karbantartása felett.

Végezetül mind a bérbeadóknak, mind a bérlőknek időt kell szánniuk arra, hogy megértsék az általuk kötött bérleti szerződéseket. Hasonlóképpen, mind a bérbeadók, mind a bérlők értéket realizálnak, ha kereskedelmi ingatlanszakértő szolgáltatásait veszik igénybe, hogy képviselje őket a tranzakcióban. Vegye fel a kapcsolatot a New Branch Real Estate Advisors csapatának egyik tagjával, hogy megbeszélje, hogyan tudunk tanácsot adni egy kereskedelmi ingatlan bérbeadásával kapcsolatban.