Az ingatlanfejlesztés egy többlépcsős folyamat, amely bonyolult, hosszadalmas és kockázatos lehet. Évekig is eltarthat, amíg egy projekt a kezdeti tervezési fázistól az építkezésen át a végső befejezésig eljut, és rengeteg akadály merülhet fel az út során. Ugyanakkor a fejlesztési projektek rendkívül jövedelmező befektetési lehetőségek is lehetnek. Definíció szerint a fejlesztési projektek lehetőséget nyújtanak arra, hogy egy jelenleg nem létező terméket szállítsanak a piacra, gyakran új, friss kínálatot biztosítva a felhalmozott piaci kereslet kielégítésére. Jól kivitelezve a fejlesztési projektnek ez az aspektusa egy száguldó sikertörténet lehet, ami egy meglévő eszközzel egyszerűen közel sem lehetséges. A befektetők a fejlesztési projekt “életciklusának” jobb megértésével magabiztosabban értékelhetik az építkezéssel kapcsolatos egyes kockázatokat.

Fiók létrehozása a legújabb ajánlatok megtekintéséhez

Kockázat a projekttípus és -szakasz szerint

Két tényező játszhat nagy szerepet egy adott projekt kockázatában: a projekttípus és a szakasz. Ahogy a fenti ábrán látható, a projekttípus meghatározhatja a kockázati görbe meredekségét a projekt életciklusa során.

Az életciklus minden szakaszában viszonylag alacsony kockázatú projekttípusra példa a kiskereskedelmi “build-to-suit” projekt. A “build-to-suit” kiskereskedelmi projektben a fejlesztő biztosít egy hosszú távú hitelbérlőt, például a McDonald’s-t vagy a Walgreens-t, és ennek a bérlőnek megfelelően alakítja ki az ingatlant. Az ilyen típusú projektek esetében az építési kockázat alacsony, mivel az épületek meglehetősen egységesek, a bérleti kockázat pedig szinte nem is létezik, mivel a bérlő már megvan, és a bérleti szerződést már megkötötték, és korlátozott a felmondási lehetősége. A fejlesztést megelőzően a szabályozási akadályoktól függően előfordulhat némi kockázat, amint azt az alábbi, Fejlesztést megelőző szakaszban leírtuk.

A spektrum másik végén egy olyan projekttípust, amelynek minden szakaszában viszonylag magas a kockázat, “spekulatív” vagy “spec” projektnek neveznek. A spekulatív ipari vagy irodaprojektek esetében a fejlesztő az építkezés megkezdése előtt kevés vagy semmilyen bérleti kötelezettségvállalással nem rendelkezik. A fejlesztő a projektet azzal indokolja, hogy a befejezés után az ingatlan iránti meglévő vagy előre jelzett keresletre hivatkozik. A spekulatív projektek esetében a bérbeadási kockázat magas, mivel kezdetben nincsenek azonosított bérlők, az építési kockázat magas lehet, ha a projekttervezés egyedi, és a fejlesztés előtti kockázat magas lehet, ha a finanszírozás nehezen megszerezhető vagy a szabályozási akadályok magasak.

Amint a fejlesztési projekt minden egyes lépése befejeződik, a projekt teljes kockázata fokozatosan csökken. A ciklus elején több a potenciális akadály és ismeretlen. Ahogy a projekt közeledik a “lapátolásra kész” építési szakaszhoz, számos ilyen lehetséges akadályt már kezeltek és megoldottak, és nagyobb bizonyosság van a kivitelezéssel, a költségekkel és az ütemezéssel kapcsolatban.

A következőkben olyan elemeket tárgyalunk, amelyek a projekttípusok között következetesek.

Korai szakasz:

A projekt korai szakasza az átvilágításra, a kutatásra és az engedélyezésre összpontosít. Gyakran ez a legváltozatosabb időtartamú. A befektetés ebben a szakaszban hordozza a legnagyobb és legváltozatosabb kockázatokat, mivel sok az ismeretlen. E fázis néhány gyakori lépése a következő:

• Piacelemzés és megvalósíthatósági tanulmányok

• Földvásárlás vagy a földvásárlásra vonatkozó opciós jogok biztosítása

• Környezeti felmérések

• Felmérések

• Telepítési tervek, fejlesztési tervek, és építési tervek

• Az engedélyezés

• Egy bizonyos infrastrukturális fejlesztések

• Az építési finanszírozás megszervezése

Mivel ez a szakasz a legkockázatosabb, a fejlesztést megelőző munkálatokat általában a projekt szponzora finanszírozzaA kereskedelmi ingatlanok esetében a szponzor egy magánszemély vagy cég, aki a partnerség nevében felelős az ingatlanok megtalálásáért, megszerzéséért és kezeléséért. A szponzortól általában a teljes szükséges saját tőke 5-20%-át várják el. Ők felelősek a fennmaradó pénzeszközök előteremtéséért, valamint a befektetési ingatlan beszerzéséért és napi irányításáért…. Bővebben vagy a kezdőtőke forrása, amelyet esetleg az építési hitelből vesznek fel. Az ebben a szakaszban végrehajtott befektetések tehát magasabb hozamot biztosítanak, mint a későbbi szakaszokban végrehajtott befektetések. A tőkebefektetők számára fontos megjegyzés, hogy az építési finanszírozás megszerzése egy banktól vagy más hitelezőtől nagyon szigorú folyamat, és ha egy fejlesztő már rendelkezik építési hitellel, az általában azt jelenti, hogy számos jelentős akadályt már elhárítottak.

A tőkeképzés legnagyobb akadálya ebben a szakaszban talán a helyi joghatósági engedélyezés. Az építkezés megkezdéséhez általában két különböző engedély szükséges: a területfelhasználási engedély és az építési engedély.

A területfelhasználási engedély az irányító joghatóság jóváhagyása a projekt koncepcionális szintjén. Az ország szinte minden joghatósága – a texasi Houston nevezetes kivételével – rendelkezik valamilyen földhasználati szabályozással, amely alanyi rendszert biztosít nemcsak a javasolt területhasználat (kiskereskedelem, ipar, lakóépület stb.), hanem a fejlesztések fizikai jellemzőinek (magasság, sűrűség, visszalépések stb.) válogatására és minősítésére is.

A földhasználati kérelmezési folyamat hónapokig vagy akár évekig is késleltetheti a projektet. Emiatt a földhasználati engedély, bár nem a végső jóváhagyás az építkezés szempontjából, gyakran a legnagyobb akadályt jelenti a projektfinanszírozás elérése előtt. Néhány olyan tétel, amely késleltetheti a területfelhasználási engedélyt, a következők:

• A területrendezési eljárás

• A szomszédok vagy más érdekelt felek fellebbezései

• A fejlesztő és az illetékes hatóság közötti viták

• Egy bonyolult tervezési folyamat, amely többszörös helyszínrajz-iterációt igényel

Az építési engedély megadásával az illetékes hatóság technikai szinten hagyja jóvá a projektet. Az illetékesség a mérnökein keresztül felülvizsgálja az építési terveket, hogy megállapítsa, hogy azok megfelelnek-e bizonyos biztonsági előírásoknak és megfelelnek-e az aktuális építési szabályoknak. Az építési engedélyezési eljárás a földhasználati eljáráshoz képest viszonylag gyors, mivel elvileg objektív kritériumokon alapul. Emiatt kevésbé valószínű, hogy késlelteti a pénzszerzést. Az építési engedély általában a fejlesztés előtti szakasz utolsó mérföldköve.

Középső szakasz: Építés

A középső szakasz a fejlesztések megépítését foglalja magában. Mivel a fejlesztést megelőző feladatok már befejeződtek, a projekt kockázatai ebben a szakaszban jelentősen csökkennek, de természetesen nem szűnnek meg. E szakasz néhány gyakori lépése a következő:

• Vertikális építés

• Projektmarketing

• Építési finanszírozás lehívása

• előlízing

• Állandó finanszírozás megszervezése (ha nem történt meg az előfejlesztés során).

• Az ingatlankezelő megbízásának megszervezése (ha nem az előfejlesztés során történt)

A projektet ebben a szakaszban jellemzően a szponzor finanszírozza, külső befektetők és egy rövid lejáratú építési hitel. Gyakran előfordul, hogy az adósságot az építés mérföldköveinek elérésekor “lehívásnak” nevezett lépésekben osztják szét a fejlesztő között. Az ebben a szakaszban végrehajtott beruházások és hitelek általában alacsonyabb hozamot biztosítanak, mint a fejlesztés előtti beruházások, de magasabbat, mint a teljesen felépített vagy stabilizált épületek esetében.

A használatbavételi engedély általában az építési szakasz végét jelzi, és lehetővé teszi az ingatlan üzemeltetésének megkezdését. Az építési engedélyhez hasonlóan az építési minőségre vonatkozó objektív kritériumokon alapul, és meglehetősen adminisztratív folyamat.

Végső szakasz: Üzemeltetés

A fejlesztési folyamat utolsó szakasza, az üzemeltetés, az épület életének első szakasza. Bár a fejlesztés előtti és az építési kockázatok ekkorra már megszűnhetnek, a bérlők megszerzése még mindig kockázatot jelent. A végső szakasz néhány tevékenysége a következő:

• Folyamatos marketing és bérbeadás

• Vevő megtalálása, ha ez nem történt meg korábban

• A tartási stratégia meghatározása, ha nem adják el

• Az ingatlankezelés fokozása

• A stabilizáció elérése

A projektet ebben a szakaszban jellemzően építési finanszírozással vagy egy újabb kör rövid távú “áthidaló” finanszírozással finanszírozzák, amíg a projekt el nem éri a “stabilizációnak” nevezett küszöböt, amelyet jellemzően egy bizonyos időtartamra (esetleg három egymást követő hónapra) meghatározott kihasználtsági szintként (esetleg 90% vagy jobb) határoznak meg. A stabilizációt követően az úgynevezett “állandó” vagy hosszú távú finanszírozás elhelyezhető, és felhasználható az építési finanszírozás felvételére. Attól függően, hogy az építkezés során mennyi előbérbeadás történt, ez lehet a legkevésbé kockázatos szakasz. Emiatt a tartós hitelek és a tőkebefektetések biztosítják a legalacsonyabb hozamot.

Ez a pillanatképszerű áttekintés rávilágít a fejlesztési projektek időbeli kockázati profiljára; azonban számos olyan kockázat, mint például a szponzor fizetőképessége és szakértelme, a gazdasági feltételek és a piaci tényezők, egy meglévő épület megvásárlására vagy refinanszírozására is érvényesek.