Od roku 1971 dosahovaly historické sazby hypoték s 30letou fixací vlivem různých faktorů historických maxim a minim. Na základě údajů z průzkumu primárního hypotečního trhu (PMMS) společnosti Freddie Mac se podrobně seznámíme s tím, co bylo příčinou historických pohybů hypotečních sazeb v průběhu času a jak ovlivňují nákup nebo refinancování bydlení.

Historické hypoteční sazby: V roce 1971, tedy ve stejném roce, kdy společnost Freddie Mac začala provádět průzkum mezi věřiteli, se 30leté hypotéky s pevnou úrokovou sazbou pohybovaly mezi 7,29 % a 7,73 %. Průměrná roční míra inflace začala růst v roce 1974 a pokračovala až do roku 1981 na úroveň 9,5 %. V důsledku toho věřitelé zvyšovali sazby, aby udrželi krok s nekontrolovanou inflací, což vedlo k volatilitě hypotečních sazeb pro dlužníky.

Federální rezervní systém bojoval proti inflaci zvýšením sazby federálních fondů, což je jednodenní referenční sazba, kterou si banky navzájem účtují. Pokračující zvyšování sazby federálních fondů vyhnalo v roce 1981 třicetileté fixní úrokové sazby hypoték na historické maximum 18,63 %. Nakonec se strategie Fedu vyplatila a inflace do října 1982 klesla na obvyklou historickou úroveň. Po většinu následujících dvou desetiletí se sazby hypoték na bydlení pohybovaly v jednociferných hodnotách.

Tendence hypotečních sazeb nadále klesala, až v listopadu 2012 sazby klesly na 3,31 % – nejnižší úroveň v historii hypotečních sazeb. Pro představu, měsíční splátka úvěru ve výši 100 000 USD při historicky nejvyšší sazbě 18,63 % v roce 1981 činila 1 558,58 USD, zatímco při historicky nejnižší sazbě 3,31 % v roce 2012 činila 438,51 USD.

V letošním roce se podle společnosti Freddie Mac očekává, že se úrokové sazby budou pohybovat kolem 3,8 %. To je dobrá zpráva pro spotřebitele, protože ceny nemovitostí nadále rostou.

Srovnání 30letých fixních sazeb a 15letých fixních sazeb

Podíváme-li se na úrokové sazby v čase, 30leté fixní sazby hypoték měly vždy tendenci být o něco vyšší než 15leté úrokové sazby. Je to proto, že věřitel na sebe bere dodatečné riziko, že byste mohli po delší dobu nesplácet. Porovnáním grafu sazeb 30letých hypoték a grafu sazeb 15letých hypoték zjistíte, že sazby zůstávají blízko historických minim.

Kupující bydlení často volí 30letou fixaci hypotéky kvůli stabilitě pevné a nízké měsíční splátky. Vyšší sazba a delší doba splatnosti úvěru mají za následek vyšší celoživotní úrokové náklady.

Patnáctileté fixní sazby hypoték jsou však obvykle nižší. To znamená, že po celou dobu trvání úvěru platíte nižší úroky. Kratší splátkový kalendář však zvyšuje splátky jistiny a úroků.

Věřitelé nabízejí více než jen 30leté a 15leté podmínky. U některých věřitelů se můžete setkat s podmínkami na 10 až 40 let.

Níže je uveden příklad rozdílu nákladů mezi hypotékou s fixací na 15 a 30 let při současných úrokových sazbách hypoték.

Půjčky s pevnou úrokovou sazbou vs. úvěry s pevnou úrokovou sazbou. Hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou

Průměrné sazby pětiletých hypoték s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM) v minulosti nabízely nižší počáteční sazby než hypotéky s pevnou úrokovou sazbou na 30 let. Pokud porovnáte sazby hypoték od roku 2005, pětileté sazby ARM mají tendenci být nižší než sazby s 30letou fixací. Úrokové sazby u hypoték ARM jsou do roku 2019 o 0,37 procentního bodu nižší než u hypoték s pevnou úrokovou sazbou.

S nižšími počátečními úrokovými sazbami, které jsou k dispozici od tří do deseti let, by mohly hypotéky ARM nabídnout krátkodobé úspory pro zájemce o bydlení. Pokud jsou však fixní sazby nižší, má smysl zvážit refinancování úvěru ARM na úvěr s fixní sazbou dříve, než se ARM znovu nastaví.

Úspory nabízené s ARM jsou dočasné. Po uplynutí počátečního období nízkých sazeb se sazba upraví na základě indexu a marže, které jste si sjednali, a nemůže se zvýšit nad určitou úroveň, tzv. strop.

Index je pohyblivá část vašeho ARM a je vázán na referenční sazbu. Marže je pevná část a přičítá se k indexu a určuje vaši sazbu po uplynutí období počáteční sazby.

Například úvěr 5/1 ARM se stropy 2/2/6 znamená:

Jak historické sazby hypoték ovlivňují nákup bydlení

Když jsou sazby hypoték nižší, je nákup bydlení dostupnější. Nižší splátka vám také může pomoci získat nárok na dražší dům. Úřad pro finanční ochranu spotřebitelů (CFPB) doporučuje udržovat celkový dluh včetně hypotéky do 43 % toho, co vyděláváte před zdaněním (tzv. poměr dluhu k příjmu, DTI).

Když jsou sazby vyšší, může vám ARM poskytnout dočasnou úlevu od splátek, pokud plánujete prodej nebo refinancování před obnovením úvěru. Zeptejte se svého věřitele na možnosti konvertibilních ARM, které vám umožní převést úvěr na hypotéku s pevnou úrokovou sazbou, aniž byste museli refinancovat před uplynutím období s pevnou sazbou.

Jak historické úrokové sazby hypoték ovlivňují refinancování

Pokud úrokové sazby hypoték klesají, stává se refinancování pro majitele domů atraktivnější. Refinancování nahrazuje stávající úvěr novým úvěrem, obvykle s nižší úrokovou sazbou. Díky dodatečným měsíčním úsporám můžete ve svém rozpočtu získat prostor pro splácení jiných dluhů nebo zvýšení úspor.

Pokud se vlastní kapitál ve vašem domě zvýšil, můžete jej využít pomocí refinancování a provést vylepšení bydlení. Při tomto typu refinancování si vezmete úvěr na vyšší částku, než kolik dlužíte. Peníze navíc můžete použít jako hotovost na vylepšení domácnosti nebo na splacení jiných dluhů. Nižší sazby mohou pomoci minimalizovat větší měsíční splátku.

Pokud sazby rostou, je refinancování méně finančně výhodné. Další výhradou k refinancování obecně je zajištění toho, abyste zůstali ve svém domě dostatečně dlouho na to, aby se vám vrátily náklady na uzavření. Za tímto účelem vydělte celkové náklady na úvěr svými měsíčními úsporami. Výsledek vám řekne, kolik měsíců bude trvat, než se vám náklady na refinancování vrátí, což se nazývá rentabilita. Čím rychleji dosáhnete rentability, tím je refinancování obvykle výhodnější.