Nemovitosti jsou nemovitosti, pozemky, budovy, práva ke vzduchu nad zemí a práva k podzemí pod zemí. Pojem nemovitost znamená skutečný neboli fyzický majetek. „Realitní“ pochází z latinského kořene res, tedy věci. Jiní tvrdí, že pochází z latinského slova rex, což znamená „královský“, protože králové dříve vlastnili veškerou půdu ve svých královstvích. Ústava USA původně omezovala volební právo pouze na vlastníky nemovitostí.

Čtyři druhy nemovitostí

Existují čtyři druhy nemovitostí:

1. Rezidenční nemovitosti zahrnují jak novostavby, tak domy určené k dalšímu prodeji. Nejběžnější kategorií jsou rodinné domy. Existují také kondominia, družstevní domy, městské domy, dvojdomy, trojdomy, čtyřdomy, domy s vysokou hodnotou, vícegenerační a rekreační domy.
2. Komerční nemovitosti zahrnují nákupní centra a nákupní střediska, zdravotnické a vzdělávací budovy, hotely a kanceláře. Bytové domy jsou často považovány za komerční, i když slouží k bydlení. Je to proto, že jsou vlastněny za účelem dosažení příjmu.
3. Mezi průmyslové nemovitosti patří výrobní budovy a pozemky a také sklady. Tyto budovy mohou sloužit k výzkumu, výrobě, skladování a distribuci zboží. Některé budovy, které distribuují zboží, se považují za komerční nemovitosti. Klasifikace je důležitá, protože územní plánování, výstavba a prodej se řeší odlišně.
4. Pozemky zahrnují volné pozemky, fungující farmy a ranče. Mezi podkategorie v rámci volných pozemků patří nezastavěné pozemky, pozemky pro včasnou výstavbu nebo opětovné využití, pozemky pro dělení a pozemky pro montáž. Více informací naleznete na stránce Transakce s pozemky.

Jak funguje realitní průmysl

Realitami se také rozumí výroba, nákup a prodej nemovitostí. Nemovitosti ovlivňují ekonomiku USA tím, že jsou rozhodujícím faktorem hospodářského růstu.

Výstavba nových budov je součástí hrubého domácího produktu. Zahrnuje jak obytné, tak komerční a průmyslové budovy. V roce 2018 přispěla výstavba nemovitostí k ekonomickému výkonu země částkou 1,15 bilionu dolarů. To je 6,2 % hrubého domácího produktu USA. Je to více než 1,13 bilionu dolarů v roce 2017, ale stále méně než maximum z roku 2006, kdy činil 1,19 bilionu dolarů. V té době tvořila výstavba nemovitostí mohutnou 8,9% složku HDP.

Nová výstavba domů je kritickou kategorií. Zahrnuje výstavbu rodinných domů, městských domů a kondominií. Národní asociace stavitelů domů poskytuje měsíční údaje o prodeji domů a průměrných cenách. Údaje o prodeji nových domů jsou předním ekonomickým ukazatelem. Trvá čtyři měsíce, než se stanoví trend prodaných nových domů.

Realitní makléři pomáhají majitelům domů, podnikům a investorům s nákupem a prodejem všech čtyř typů nemovitostí. Odvětví se obvykle dělí na specialisty, kteří se zaměřují na jeden z typů.

Prodejní agenti pomáhají najít kupce buď prostřednictvím Multiple Listing Service, nebo svých profesionálních kontaktů. Stanovují cenu nemovitosti na základě srovnávacích seznamů nedávno prodaných nemovitostí známých jako „comps“. Mohou vám pomoci zvelebit vaši nemovitost tak, aby pro zákazníky vypadala co nejlépe. Pomáhají při vyjednávání s kupujícím a pomáhají vám získat co nejvyšší cenu. Zde jsou uvedeny další služby agentů prodávajících.

Agenti kupujících poskytují podobné služby pro kupujícího domu. Znají místní trh. To znamená, že dokážou najít nemovitost, která splňuje vaše nejdůležitější kritéria. Také porovnávají ceny, tzv. dělají komparace. Díky tomu vás mohou nasměrovat do oblastí, které jsou cenově dostupné. Kupující agenti za vás vyjednávají a poukazují na důvody, proč by prodávající měl přijmout nižší cenu. Pomáhají s právními náležitostmi procesu, včetně vyhledávání vlastnictví, inspekce a financování.

Realitní makléři, kteří chtějí zvýšit svou profesionalitu, se stávají REALTORS®. Národní asociace REALTORS® poskytuje měsíční zprávy o počtu přeprodaných domů a jejich průměrné ceně. Je to lepší ukazatel zdraví celého odvětví bydlení než výstavba nových domů.

To proto, že stavitelé nových domů mohou být přehnaně nadšeni budoucím prodejem a nadměrně stavět. Mohou také snížit ceny, aby si vynutili prodeje. Individuální majitelé domů se musí řídit nabídkou a poptávkou na trhu. Nemají takový vliv, aby mohli manipulovat s trhem. Aktuální statistiky trhu s bydlením poskytuje NAR.

Investování do nemovitostí

Každý, kdo kupuje nebo prodává dům, se zabývá investováním do nemovitostí. To znamená, že musíte zvážit několik faktorů. Zvýší se hodnota domu v době, kdy v něm budete bydlet? Pokud si vezmete hypotéku, jak vás ovlivní budoucí úrokové sazby a daně?

Mnoha lidem se investování do domů daří tak dobře, že chtějí kupovat a prodávat domy jako podnikání. Existuje mnoho způsobů, jak to udělat. Za prvé můžete dům převést. To je případ, kdy koupíte dům, který chcete vylepšit, a pak ho prodáte. Mnoho lidí vlastní několik domů a pronajímá je. Jiní využívají Airbnb jako pohodlný způsob, jak pronajmout celý svůj dům nebo jeho část. Rekreační domy můžete pronajímat pomocí VRBO nebo Home Away.

Můžete také investovat do bydlení, aniž byste si koupili dům. Můžete nakupovat akcie stavitelů domů. Ceny jejich akcií rostou a klesají spolu s trhem s bydlením. Dalším způsobem jsou nemovitostní investiční fondy, zvané REIT. Jedná se o investice do komerčních nemovitostí. Ceny jejich akcií zaostávají za trendy v oblasti rezidenčních nemovitostí o několik let.

Co vám o realitním trhu řeknou statistiky nových domů

Statistiky o výstavbě nových domů jsou důležitými předstihovými ekonomickými ukazateli. To znamená, že vám napoví o budoucnosti trhu s bydlením.

Níže uvedený graf znázorňuje počet nově zahájených bytových jednotek v soukromém vlastnictví v letech 2000 až 2019.

Každý z těchto ukazatelů vypovídá o zdraví odvětví výstavby domů trochu jinak. Řekněme například, že počet zahájených bytů je stabilní, ale počet bytů začíná klesat. To se projeví na prodeji domů. Mnozí kupující možná nebudou chtít čekat déle než rok. Znamená to také, že je nedostatek dřeva, betonu nebo stavebních dělníků. Tento nedostatek by mohl zvýšit náklady a tím i prodejní ceny. To by dále snížilo poptávku po nových domech.

Pokud hypotéky klesají, stavitelé domů skončí se zásobou neprodaných domů na prodej. To také znamená, že poptávka je vysoká, ale majitelé domů nemohou získat hypotéky. Rostoucí počet zahájených staveb domů se může zdát jako ukazatel síly bydlení. Může však být špatným znamením. Klesající počet dokončených domů znamená, že trh s bydlením je slabý.

Prodej nového domu je prvním krokem v devíti až dvanáctiměsíčním procesu. Pokud se prodej nových domů zrychlí, pak víte, že zhruba za rok dojde k nárůstu uzavíraných domů. Musí však být dokončeny všechny zbývající tři kroky.

Prodej nového domu je, když kupující podepíše papíry a dá staviteli domu zálohu. To proto, že většina nových domů se staví až poté, co se najde kupující. Výjimkou jsou speciální domy, které se používají jako vzorové domy. Úřad pro sčítání lidu zveřejňuje měsíční odhady prodeje nových domů. Uvádějí se jako roční míra.

Dva měsíce po podepsání dokumentů udělují místní regulační orgány pro bydlení povolení. Je to včasný ukazatel, ale ne vždy přesný. Stavebníci mohou zkrachovat a povolené jednotky nikdy nepostavit. Mohou změnit počet postavených jednotek ve vícebytovém domě. Ve skutečnosti 22,5 % povolení pro vícebytové domy není postaveno nebo je změněno na jednotky pro jednu rodinu. A konečně, developeři často obdrží povolení pro velkou část komplexu, jehož výstavba může trvat měsíce.

Další zahájení výstavby nového domu nastává v okamžiku, kdy stavebník zahájí výstavbu. Národní asociace stavitelů domů o tom informuje každý měsíc. Je to velmi přesné, protože k zahájení výstavby nového domu dochází až ve chvíli, kdy si je stavebník dostatečně jistý, aby mohl prorazit zem.

Šest až devět měsíců poté dochází k uzavření. Než se dům uzavře, musí kupující získat hypotéku. Pokud se kupec domu nekvalifikuje, dům zůstává v zásobách. Pokud je tato statistika nižší než údaj o prodeji domů, znamená to, že trh s novými domy začne zpomalovat. Staví se příliš mnoho domů a není dostatek kvalifikovaných kupců domů. Může to také znamenat, že stavitelé začnou snižovat ceny, aby vyčistili své zásoby.

Existují tři další důležité ukazatele, které je třeba sledovat.

1. Zásoby – Jedná se o celkový počet domů, které jsou k prodeji, ale nejsou prodány. NAHB jej vykazuje každý měsíc.
2. Měsíce nabídky Jedná se o to, kolik měsíců by bylo potřeba k prodeji všech domů v zásobách. Vychází z míry prodeje a zásob. NAHB ji rovněž uvádí měsíčně.
3. Prodejní ceny – Census Bureau uvádí medián i průměrnou prodejní cenu nových domů.

.