Ačkoli se nájemní smlouvy mohou u jednotlivých nemovitostí značně lišit, existuje několik typů nájemních smluv, které se běžně vyskytují u komerčních nemovitostí. Protože každá nájemní smlouva může být jiná, je pro nájemce a pronajímatele nejdůležitější pochopit, které výdaje jsou v nájemní smlouvě zahrnuty a které nikoli.
Předtím, než se pustíme do typů struktur nájemních smluv, je vhodné zvážit různé výdaje, které mohou nájemci nebo pronajímateli v rámci nájemní smlouvy vzniknout. Patří mezi ně mimo jiné daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti, údržba exteriéru (venkovní osvětlení, terénní úpravy, parkoviště a podobně), údržba interiéru (vytápění, větrání a klimatizace – nazývané také HVAC -, čištění koberců, instalatérské práce, elektroinstalace a podobně), úklid, služby (elektřina, plyn, voda, kanalizace, telefon, internet a podobně), tabulové sklo, střecha a údržba konstrukcí. Vědět, na kterou stranu účetnictví výdaje spadají – na stranu pronajímatele nebo nájemce – znamená umět předvídat náklady na pronájem nemovitosti.
Struktura nájmu často závisí na preferencích pronajímatele a na tom, co je na trhu běžné. Některé nájemní smlouvy přenášejí všechny náklady na stranu nájemce, zatímco jiné nájemní smlouvy přenášejí všechny náklady na stranu pronajímatele; a pak existuje mnoho typů nájemních smluv uprostřed. Zde jsou některé běžné struktury nájemních smluv.
Absolutně čistý nájem
Absolutně čistý nájem obvykle přenáší všechny výdaje na nájemce, včetně daní, pojištění, údržby, střechy, stavebních prací a údržby a oprav parkoviště. Tento pronájem se typicky vyskytuje u budovy s jedním nájemcem, kterou pronajímatel postaví podle specifikací nájemce a poté ji předá nájemci na základě dlouhodobého pronájmu. Nájemce je často velká korporace, která jasně ví, do čeho vstupuje, a je připravena převzít veškeré náklady. Protože nájemce přebírá veškerá provozní rizika, je pronajímatel ochoten akceptovat nižší nájemné.
Triple Net Lease
Triple Net Lease je obvykle čistý nájem, který zahrnuje tři kategorie výdajů: daně z nemovitosti, pojištění a údržbu. Tyto výdaje se často nazývají provozní výdaje nebo průchozí výdaje, protože je pronajímatel přenáší na nájemce ve formě dodatečného nájemného nad rámec základní sazby nájemného. Tyto dodatečné náklady se někdy označují jako TICAM (taxes, insurance and common area maintenance). Nájem s trojnásobnou čistou hodnotou, často označovaný jako „NNN Lease“, se může vyskytovat v budově s jedním nebo více nájemci. Pokud se jedná o budovu s jedním nájemcem, nájemce obvykle přebírá kontrolu nad terénními úpravami a údržbou exteriéru, a má tak kontrolu nad vzhledem nemovitosti. V případě více nájemců pronajímatel obvykle kontroluje údržbu exteriéru, takže žádný z nájemců nemůže ostatním kazit vzhled. Kromě toho nájemci budov s více nájemci platí svůj poměrný podíl na provozních nákladech. Nájemci mají v rámci této struktury nájmu obvykle právo kontrolovat provozní výdaje pronajímatele.
Při trojnásobném čistém nájmu si nájemci obvykle sami hradí náklady na úklid, údržbu interiéru (např. údržbu vzduchotechniky) a své vlastní služby. Pokud nejsou utility měřeny samostatně, pak nájemce hradí svůj poměrný podíl výdajů. Pronajímatelé obvykle platí za udržování střechy a konstrukčních prvků budovy v dobrém stavu.
Při trojnásobném čistém nájmu nese nájemce riziko placení daně z nemovitosti, pojištění a provozních nákladů, což pronajímateli umožňuje omezit riziko rostoucích provozních nákladů.
Modifikovaný hrubý nájem
Modifikovaný hrubý nájem obvykle zavazuje pronajímatele k placení daně z nemovitosti, pojištění a údržby společných prostor, zatímco nájemce přebírá odpovědnost za své vlastní služby, údržbu interiéru a úklid. Pronajímatel je obvykle odpovědný za střechu a konstrukční prvky, stejně jako u trojnásobného čistého pronájmu. Protože pronajímatel přebírá více nákladů než při trojnásobném čistém nájmu, je nájemné vyšší než při čisté struktuře nájmu.
Výhodou této struktury nájmu pro nájemce je, že pronajímatel přebírá veškeré riziko rostoucích provozních nákladů a řídí mnoho prvků provozu nemovitosti, včetně venkovní údržby. Nájemce platí relativně předvídatelnou sazbu nájemného a nemusí se podílet na podnikání s nemovitostmi. Jednou z možných nevýhod pro nájemce je, že pronajímatel může nájemci účtovat příplatek za převzetí těchto výdajů a rizik, i když tomu tak není vždy.
Nájem s plným servisem
Přesně jak název napovídá, nájem s plným servisem pokrývá všechny – nebo většinu – provozních výdajů v nájmu. Mezi několik málo výjimek patří výdaje na telefon a data. Jinak pronajímatel platí daně, pojištění, údržbu společných prostor, údržbu interiéru, úklid, komunální služby atd. V důsledku toho je nájemné poměrně vysoké. Tyto typy nájmů se obvykle vyskytují ve velkých kancelářských budovách s více nájemníky, kde je příliš obtížné nebo těžkopádné rozdělit služby mezi nájemníky. Výhoda pro nájemce: jedna předvídatelná platba nájemného, aniž by nesl jakákoli provozní rizika. Potenciální nevýhodou je, že pronajímatel si může účtovat příplatek za převzetí těchto nákladů a rizik. Mnozí pronajímatelé tento typ struktury nájmu oceňují, protože jim dává úplnou kontrolu nad vzhledem a údržbou nemovitosti.
Na závěr je třeba říci, že jak pronajímatelé, tak nájemci musí věnovat čas porozumění nájemním smlouvám, které uzavírají. Stejně tak pronajímatelé i nájemci mohou realizovat hodnotu, pokud využijí služeb profesionála v oblasti komerčních nemovitostí, který je bude při transakci zastupovat. Kontaktujte člena týmu New Branch Real Estate Advisors a poraďte se s ním, jak vám můžeme poradit při pronájmu komerční nemovitosti.