Der Kauf Ihres ersten Eigenheims ist mit vielen großen Entscheidungen verbunden, und er kann ebenso beängstigend wie aufregend sein. Es ist leicht, sich vom Wirbelwind des Hauskaufs mitreißen zu lassen und Fehler zu machen, die Sie später mit Reue zurücklassen könnten.

Wenn dies Ihr erstes Rodeo als Hauskäufer ist – oder wenn es schon viele Jahre her ist, dass Sie das letzte Mal ein Haus gekauft haben – ist Wissen Macht. Sie sollten nicht nur wissen, wo die Fallstricke liegen, sondern sich auch Tipps aus kompetenten Quellen holen, damit Sie wissen, was Sie erwartet und welche Fragen Sie stellen müssen.

Fehler beim erstmaligen Hauskauf

Hier sind 14 häufige Fehler beim erstmaligen Hauskauf und wie man sie vermeiden kann:

1. 1. Ein Haus suchen, bevor man eine Hypothek beantragt.
   2. Mit nur einem Kreditgeber sprechen.
   3. Mehr Haus kaufen, als man sich leisten kann.
   4. Zu schnell handeln.
   5. Die Ersparnisse aufbrauchen.
   6. Nachlässig mit Krediten umgehen.
   7. Das Haus über die Nachbarschaft stellen.
   8. Entscheidungen aus dem Bauch heraus treffen.
   9. Annehmen, dass man eine 20-prozentige Anzahlung braucht.
   10. Auf das „Einhorn“ warten.
   11. FHA-, VA- und USDA-Darlehen übersehen.
   12. Die versteckten Kosten eines Eigenheims falsch einschätzen.
   13. Geschenke nicht einplanen.
   14. Nicht über einen Hauskauf-Rabatt verhandeln.

Ein Haus suchen, bevor man eine Hypothek beantragt

Viele Erstkäufer beginnen mit der Besichtigung von Häusern, bevor sie überhaupt einen Hypothekenkreditgeber vor sich haben. In vielen Märkten ist der Wohnungsbestand derzeit noch knapp, weil es mehr Käufernachfrage als erschwingliche Häuser auf dem Markt gibt.

In einem so wettbewerbsintensiven Markt könnten Sie eine Immobilie verlieren, wenn Sie keine Vorabgenehmigung für eine Hypothek haben, sagt Alfredo Arteaga, ein Kreditsachbearbeiter bei Movement Mortgage in Mission Viejo, Kalifornien. Möglicherweise haben Sie auch keine realistische Vorstellung von Ihrem eigenen Budget.

Wie sich das auf Sie auswirkt: Wenn ein Haus, das Ihnen gefällt, auf den Markt kommt, sind Sie vielleicht nicht ganz bei der Sache. Sie könnten sich auch Häuser ansehen, die Sie sich nicht wirklich leisten können.

Was Sie stattdessen tun sollten: „Bevor Sie sich in das wunderschöne Traumhaus verlieben, das Sie ins Auge gefasst haben, holen Sie sich unbedingt eine vollständig abgesicherte Vorabgenehmigung“, sagt Arteaga. Eine Vorabgenehmigung signalisiert, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind, dessen Kreditwürdigkeit und Finanzen die Voraussetzungen für einen Kredit erfüllen.

Mit nur einem Kreditgeber sprechen

Erstkäufer erhalten oft eine Hypothek vom ersten (und einzigen) Kreditgeber oder der Bank, mit der sie sprechen, und das ist ein großer Fehler. Sie lassen möglicherweise Tausende von Dollar auf dem Tisch liegen.

Was das für Sie bedeutet: Je mehr Sie sich umsehen, desto besser können Sie vergleichen, um sicherzustellen, dass Sie ein gutes Angebot und die niedrigsten Raten erhalten.

Was Sie stattdessen tun sollten: Informieren Sie sich bei mindestens drei verschiedenen Kreditgebern sowie bei einem Hypothekenmakler. Vergleichen Sie die Zinssätze, die Gebühren der Kreditgeber und die Darlehensbedingungen. Lassen Sie den Kundenservice und die Reaktionsfähigkeit der Kreditgeber nicht außer Acht; beide spielen eine wichtige Rolle für einen reibungslosen Ablauf des Hypothekengenehmigungsverfahrens, insbesondere jetzt, wo viele Kreditgeber mit Anträgen überlastet sind. Die niedrigen Zinssätze haben zu einem Boom bei Hypothekenanträgen geführt, und einige Kreditgeber sind mit den Abschlüssen mehr im Rückstand als andere. Unsere Tabellen mit den Hypothekenzinsen sind ein guter Ausgangspunkt für einen Vergleich.

Mehr Haus kaufen, als man sich leisten kann

Es ist leicht, sich in Häuser zu verlieben, die das eigene Budget sprengen, aber es ist nie eine gute Idee, sich selbst zu überfordern. Angesichts der steigenden Immobilienpreise ist es besonders wichtig, dass Sie sich an Ihr Budget halten.

Wie sich das auf Sie auswirkt: Wenn Sie mehr Haus oder Wohnung kaufen, als Sie sich leisten können, besteht ein höheres Risiko einer Zwangsvollstreckung, wenn Sie in eine schwierige finanzielle Lage geraten. Außerdem haben Sie dann weniger Spielraum in Ihrem monatlichen Budget für andere Rechnungen und Ausgaben.

Was Sie stattdessen tun sollten: Konzentrieren Sie sich auf die monatliche Rate, die Sie sich leisten können, anstatt sich auf den maximalen Kreditbetrag zu fixieren, für den Sie sich qualifizieren. Nur weil Sie sich für ein Darlehen in Höhe von 300.000 $ qualifizieren, heißt das nicht, dass Sie sich die monatlichen Raten leisten können, die zusätzlich zu Ihren anderen finanziellen Verpflichtungen anfallen. Jeder Kreditnehmer ist anders. Berücksichtigen Sie daher Ihr gesamtes Finanzprofil, wenn Sie bestimmen, wie viel Haus Sie sich leisten können. Ebenso wichtig ist es, dass Sie Ihrem Kreditgeber oder Hypothekenmakler gegenüber völlig ehrlich sind, was Ihre Finanzen angeht. Schließlich sind Sie derjenige, der das Darlehen zurückzahlen muss, und Sie wollen sich nicht mit einer Rechnung herumschlagen, die Sie sich nicht leisten können.

Zu schnelles Handeln

Der Kauf eines Hauses kann sehr komplex sein, vor allem, wenn Sie sich in die Untiefen des Hypothekenprozesses begeben. Wenn Sie den Prozess überstürzen, kann Sie das später teuer zu stehen kommen, sagt Nick Bush, Immobilienmakler bei Keller Williams Realty in Rockville, Maryland.

„Der größte Fehler, den ich sehe, ist, den Kauf nicht weit genug im Voraus zu planen“, sagt Bush.

Wie sich das auf Sie auswirkt: Wenn Sie den Prozess überstürzen, können Sie möglicherweise nicht genug für eine Anzahlung und die Abschlusskosten sparen. Die Beschleunigung des Abschlusses kann Sie auch davon abhalten, Punkte in Ihrer Kreditauskunft anzugehen, die Sie daran hindern, günstigere Kreditbedingungen zu erhalten.

Was Sie stattdessen tun sollten: Legen Sie Ihren Zeitplan für den Hauskauf mindestens ein Jahr im Voraus fest. Denken Sie daran, dass es Monate – sogar Jahre – dauern kann, eine schlechte Kreditwürdigkeit zu verbessern und genug für eine beträchtliche Anzahlung zu sparen. Im Durchschnitt können die meisten Käufer nur etwa 5.000 Dollar pro Jahr für den Kauf eines Hauses sparen. Arbeiten Sie daran, Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern, Schulden abzubauen und mehr Geld zu sparen, um sich in eine bessere Position zu bringen, um eine Vorabgenehmigung zu erhalten.

Drainieren Sie Ihre Ersparnisse

Die gesamten oder den größten Teil Ihrer Ersparnisse für die Anzahlung und die Abschlusskosten auszugeben, ist einer der größten Fehler beim erstmaligen Hauskauf, sagt Ed Conarchy, ein Hypothekenplaner und Anlageberater bei Cherry Creek Mortgage in Gurnee, Illinois.

„Manche Leute kratzen ihr ganzes Geld zusammen, um die 20 Prozent Anzahlung zu leisten, damit sie nicht für die Hypothekenversicherung zahlen müssen, aber sie wählen das falsche Gift, weil sie überhaupt keine Ersparnisse haben“, sagt Conarchy.

Wie sich das auf Sie auswirkt: Hauskäufer, die 20 Prozent oder mehr anzahlen, müssen bei einer herkömmlichen Hypothek keine Hypothekenversicherung bezahlen. Das bedeutet in der Regel eine erhebliche Ersparnis bei der monatlichen Hypothekenzahlung, aber es ist das Risiko nicht wert, auf Pump zu leben, sagt Conarchy.

Was Sie stattdessen tun sollten: Versuchen Sie, drei bis sechs Monate der Lebenshaltungskosten in einem Notfallfonds zu haben, auch nach dem Abschluss. Eine Hypothekenversicherung zu bezahlen ist nicht ideal, aber Ihre Ersparnisse für Notfälle oder den Ruhestand aufzubrauchen, um eine große Anzahlung zu leisten, ist ein Risiko, das man am besten vermeidet.

Nachlässig mit Krediten umgehen

Die Kreditgeber ziehen Kreditauskünfte vor der Genehmigung, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist, und erneut kurz vor dem Abschluss. Sie wollen sicherstellen, dass sich an Ihrem Finanzprofil nichts geändert hat.

Wie sich das auf Sie auswirkt: Alle neuen Kredite oder Kreditkartenkonten in Ihrer Kreditauskunft können den Abschluss und die endgültige Kreditgenehmigung gefährden. Käufer, insbesondere Erstkäufer, lernen diese Lektion oft auf die harte Tour.

Was Sie stattdessen tun sollten: Behalten Sie den Status quo Ihrer Finanzen von der Vorgenehmigung bis zum Abschluss bei. Eröffnen Sie keine neuen Kreditkarten, schließen Sie keine bestehenden Konten, nehmen Sie keine neuen Kredite auf und tätigen Sie keine größeren Anschaffungen auf bestehenden Kreditkonten in den Monaten vor der Beantragung einer Hypothek bis zum Tag des Abschlusses. Zahlen Sie Ihre bestehenden Guthaben auf unter 30 Prozent des verfügbaren Kreditlimits zurück und bezahlen Sie Ihre Rechnungen jeden Monat pünktlich und vollständig.

Fixieren Sie sich auf das Haus und nicht auf die Nachbarschaft

Sicherlich möchten Sie ein Haus, das die Punkte auf Ihrer Wunschliste abhakt und Ihren Bedürfnissen entspricht. Bei der Wahl des Hauses pingelig zu sein, kann jedoch kurzsichtig sein, wenn man in einer Gegend landet, die einem nicht gefällt, sagt Alison Bernstein, Präsidentin und Gründerin von Suburban Jungle, einer Firma für Immobilienstrategien.

„Die Wahl der richtigen Stadt ist entscheidend für Ihr Leben und die Entwicklung Ihrer Familie“, sagt Bernstein. „Das Ziel ist es, für Sie und Ihre Familie einen Ort zu finden, an dem die Kultur und die Werte der (Region) mit Ihren übereinstimmen. Sie können jederzeit gegen ein neues Haus tauschen, ein drittes Bad einbauen oder einen Keller renovieren.“

Was das für Sie bedeutet: Es könnte sein, dass Sie Ihr Haus lieben, aber Ihre Nachbarschaft hassen.

Was Sie stattdessen tun sollten: Bitten Sie Ihren Immobilienmakler, Ihnen dabei zu helfen, die Sicherheitsstatistiken der Nachbarschaft und die Schulbewertungen zu ermitteln. Messen Sie Ihre Pendelzeit und berücksichtigen Sie dabei Dinge wie die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und die Fußgängerfreundlichkeit. Besuchen Sie die Gegend zu verschiedenen Zeiten, um ein Gefühl für den Verkehr, die Interaktion mit den Nachbarn und die allgemeine Stimmung zu bekommen, um zu sehen, ob es eine Gegend ist, die Sie anspricht.

Entscheidungen auf der Grundlage von Gefühlen treffen

Der Kauf eines Hauses ist ein wichtiger Meilenstein im Leben. Es ist ein Ort, an dem Sie Erinnerungen sammeln, einen Raum schaffen, der wirklich Ihnen gehört, und Wurzeln schlagen. Es ist leicht, sich zu sehr darauf einzulassen und emotionale Entscheidungen zu treffen, also denken Sie daran, dass Sie auch eine der größten Investitionen Ihres Lebens tätigen, sagt Ralph DiBugnara, Präsident von Home Qualified in New York City.

„Da dies ein starker Verkäufermarkt ist, bieten viele Erstkäufer mehr, als ihnen lieb ist, weil sie länger als gewöhnlich brauchen, um ein Haus zu finden“, sagt DiBugnara.

Wie sich das auf Sie auswirkt: Emotionale Entscheidungen könnten dazu führen, dass Sie zu viel für eine Wohnung bezahlen und Ihr Budget überziehen.

Was Sie stattdessen tun sollten: „Legen Sie ein Budget fest und halten Sie es ein“, sagt DiBugnara. „

Annehmen, dass Sie eine 20-prozentige Anzahlung benötigen

Der lange verbreitete Glaube, dass Sie 20 Prozent Anzahlung leisten müssen, ist (oft) ein Mythos. Mit einer 20-prozentigen Anzahlung vermeiden Sie zwar die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung, aber viele Käufer wollen (oder können) heute nicht so viel Geld anzahlen. Nach Angaben der National Association of Realtors liegt die durchschnittliche Anzahlung für ein Haus bei 12 % und für Erstkäufer bei 6 %. Einige Gemeinden, wie z. B. Wohngemeinschaften, Eigentumswohnungen und Wohnungseigentümergemeinschaften, können noch höhere Anzahlungen verlangen. Erkundigen Sie sich also bei Ihrem Immobilienmakler nach den spezifischen Anforderungen der Gemeinde und planen Sie entsprechend ein.

Wie sich das auf Sie auswirkt: Wenn Sie Ihren Hauskauf hinauszögern, um 20 Prozent anzusparen, könnte das Jahre dauern und Sie davon abhalten, andere finanzielle Ziele zu erreichen, wie z. B. Ihre Altersvorsorge zu maximieren, Ihren Notfallfonds aufzustocken oder hochverzinsliche Schulden zu tilgen.

Was Sie stattdessen tun sollten: Ziehen Sie andere Hypothekenoptionen in Betracht. Für eine herkömmliche Hypothek müssen Sie nur 3 % anzahlen (Achtung: Sie müssen eine private Hypothekenversicherung abschließen). Bei einigen staatlich versicherten Krediten müssen Sie 3,5 % anzahlen, aber in manchen Fällen können Sie sogar eine Hypothek ohne Anzahlung erhalten. Erkundigen Sie sich außerdem bei Ihren örtlichen oder staatlichen Wohnungsbauprogrammen, ob Sie für Förderprogramme für Erstkäufer in Frage kommen.

Warten auf das „Einhorn“

Einhörner sind sowohl in der Natur als auch in der Immobilienbranche Fabelwesen. Die Suche nach einem Haus, das alle Ihre Anforderungen perfekt erfüllt, kann Ihre Auswahl zu sehr einschränken und dazu führen, dass Sie gute, geeignete Optionen übergehen, in der Hoffnung, dass sich etwas Besseres ergibt. Lassen Sie sich Ihre Suche nicht von Wunschvorstellungen sabotieren, sagt James D’Astice, Immobilienmakler bei Compass in Chicago.

Wie sich das auf Sie auswirkt: Die Suche nach Perfektion kann Ihre Immobiliensuche einschränken oder dazu führen, dass Sie zu viel für eine Wohnung bezahlen. Außerdem kann sich Ihre Wohnungssuche dadurch in die Länge ziehen.

Was Sie stattdessen tun sollten: Seien Sie offen für das, was auf dem Markt angeboten wird, und seien Sie bereit, etwas Eigenleistung zu erbringen, sagt DiBugnara. Einige Darlehensprogramme lassen Sie die Kosten für Reparaturen auch in Ihre Hypothek einfließen.

Überblick über FHA-, VA- und USDA-Darlehen

Erstkäufer sind in diesem Umfeld steigender Immobilienpreise möglicherweise knapp bei Kasse, und wenn Sie wenig für eine Anzahlung gespart haben oder Ihre Kreditwürdigkeit nicht überragend ist, haben Sie es möglicherweise schwer, sich für ein herkömmliches Darlehen zu qualifizieren.

Wie sich das auf Sie auswirkt: Sie könnten annehmen, dass Sie keine Finanzierungsmöglichkeiten haben und Ihre Wohnungssuche verzögern.

Was Sie stattdessen tun sollten: Informieren Sie sich über eines der drei staatlich versicherten Darlehensprogramme, die von der Federal Housing Administration (FHA-Darlehen), dem U.S. Department of Veterans Affairs (VA-Darlehen) und dem U.S. Department of Agriculture (USDA-Darlehen) unterstützt werden. Hier ein kurzer Überblick über die einzelnen Programme:

• FHA-Darlehen erfordern nur eine Anzahlung von 3,5 Prozent und eine Kreditwürdigkeit von mindestens 580. FHA-Darlehen können die Lücke für Kreditnehmer, die nicht über erstklassige Kredit oder wenig Geld gespart zu füllen. Der größte Nachteil dieser Darlehen ist jedoch die obligatorische Hypothekenversicherung, die sowohl jährlich als auch im Voraus beim Abschluss gezahlt werden muss.
• VA-Darlehen werden von der VA für berechtigte aktive und ehemalige Militärangehörige und deren Ehegatten unterstützt. Für diese Darlehen ist keine Anzahlung erforderlich, aber einige Kreditnehmer müssen eine Finanzierungsgebühr entrichten. VA-Darlehen werden von privaten Kreditgebern angeboten und sind mit einer Obergrenze für Kreditgebergebühren verbunden, um die Kreditkosten erschwinglich zu halten.
• USDA-Darlehen helfen Kreditnehmern mit mittlerem bis niedrigem Einkommen, Häuser in ländlichen Gebieten zu kaufen. Sie müssen ein Haus in einem USDA-geförderten Gebiet kaufen und bestimmte Einkommensgrenzen erfüllen, um sich zu qualifizieren. Einige USDA-Darlehen erfordern keine Anzahlung für Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen.

Die versteckten Kosten eines Eigenheims berechnen

Wenn Sie einen Schock bekommen haben, als Sie Ihre neue monatliche Tilgungs- und Zinszahlung sahen, warten Sie, bis Sie die anderen Kosten eines Eigenheims zusammengerechnet haben. Als neuer Hausbesitzer müssen Sie viele andere potenzielle Ausgaben einplanen, wie Grundsteuer, Hypothekenversicherung, Wohngebäudeversicherung, Gefahrenversicherung, Reparaturen, Instandhaltung, Versorgungsleistungen und vieles mehr.

Wie sich das auf Sie auswirkt: Eine Bankrate-Umfrage ergab, dass der durchschnittliche Hausbesitzer jährlich 2.000 Dollar für Instandhaltung ausgibt. Ohne ein ausreichendes Polster in Ihrem monatlichen Budget – oder einen gesunden Fonds für schlechte Zeiten – können Sie schnell in die roten Zahlen kommen, wenn Sie nicht vorbereitet sind.

Was Sie stattdessen tun können: Ihr Makler oder Kreditgeber kann Ihnen dabei helfen, Steuern, Hypothekenversicherung und Stromrechnungen zu berechnen. Informieren Sie sich über den Versicherungsschutz und vergleichen Sie Angebote. Schließlich sollten Sie jährlich mindestens 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises für Reparaturen und Instandhaltungskosten einplanen.

Nicht für Geldgeschenke sorgen

Viele Darlehensprogramme ermöglichen es Ihnen, ein Geschenk von Familie, Freunden, Arbeitgebern oder Wohltätigkeitsorganisationen für Ihre Anzahlung zu verwenden. Wenn Sie jedoch nicht klären, wer dieses Geld wann zur Verfügung stellt, kann das die Kreditgenehmigung gefährden.

Wie sich das auf Sie auswirkt: „Bevor Sie mit dem Hauskauf beginnen, sollten Sie sich vergewissern, dass die Bank von Mama und Papa bereit, willens und in der Lage ist, Ihnen bei der Anzahlung zu helfen“, sagt Dana Scanlon, Maklerin bei Keller Williams Capital Properties in Bethesda, Maryland. „Wenn ein Käufer einen Vertrag über den Kauf eines Hauses in dem Wissen abschließt, dass er Geld geschenkt bekommt, und das Geldgeschenk ausbleibt, kann er seine Anzahlung verlieren.“

Was Sie stattdessen tun sollten: Sprechen Sie mit jedem, der Ihnen Geld als Geschenk für Ihre Anzahlung anbietet, offen darüber, wie viel er anbietet und wann Sie das Geld erhalten werden. Fertigen Sie eine Kopie des Schecks oder der elektronischen Überweisung an, aus der hervorgeht, wie und wann das Geld vom Schenkenden auf Sie übergegangen ist. Die Kreditgeber werden dies anhand von Kontoauszügen und einem unterzeichneten Schenkungsschreiben überprüfen.

Nicht über einen Hauskauf-Rabatt verhandeln

Das Konzept des Hauskauf-Rabatts, auch bekannt als Provisionsrabatt, ist den meisten Erstkäufern nicht bekannt. Dabei handelt es sich um einen Rabatt von bis zu 1 Prozent des Verkaufspreises des Hauses, der aus der Provision des Käufermaklers abgezogen wird, sagt Ben Mizes, Gründer und Geschäftsführer von Clever Real Estate mit Sitz in St. Louis.

Was das für Sie bedeutet: Hauskäufer-Rabatte sind in den meisten US-Bundesstaaten möglich, aber nicht in allen. Zehn Staaten verbieten Hauskäufer-Rabatte: Alaska, Alabama, Iowa, Kansas, Louisiana, Mississippi, Missouri, Oklahoma, Oregon und Tennessee.

Was Sie stattdessen tun können: Wenn Sie in einem Bundesstaat leben, der Hauskäuferrabatte zulässt, fragen Sie Ihren Makler, ob er bereit ist, diesen Rabatt bei Vertragsabschluss zu gewähren. Bei einem Hauskauf im Wert von 300.000 $ können Sie damit 3.000 $ einsparen. Es lohnt sich also, danach zu fragen.

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