Preferred Equity ist eine alternative Form der Finanzierung, die entweder anstelle von oder nachrangig zu Mezzanine-Finanzierungen bei gewerblichen Immobilientransaktionen bereitgestellt wird. Es handelt sich dabei um eine Kapitalbeteiligung an einem Joint Venture, das in der Regel ein direkter oder indirekter Eigentümer eines Immobilienunternehmens ist. Obwohl Vorzugsbeteiligungen ähnliche Eigenschaften wie Mezzanine-Darlehen haben, sind sie keine Darlehen und (im Allgemeinen, aber nicht immer) unbesichert. Preferred-Equity-Anlagen werden häufig entweder als „hartes“ Preferred Equity strukturiert, wenn sie eher fremdkapitalähnlich sind, oder als „weiches“ Preferred Equity, wenn sie eher eigenkapitalähnlich sind. Viele Preferred-Equity-Investitionen liegen irgendwo dazwischen.

Zu den Hauptmerkmalen von Preferred-Equity-Investitionen gehören die folgenden:

1. Der Preferred-Equity-Investor und der Entwickler sind Joint-Venture-Partner. Ihre Beziehung wird in einem Vertrag über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder einem Vertrag über eine Kommanditgesellschaft dokumentiert. Der Vertrag ist oft langwierig und komplex und kann bei „harten“ Vorzugsaktiengeschäften einem Darlehensvertrag ähneln.
2. Der Bauträger ist das geschäftsführende Mitglied bzw. der Komplementär.
3. Der Bauträger leitet die täglichen Aktivitäten des Unternehmens oder der Partnerschaft, oft vorbehaltlich der Zustimmung des Vorzugsaktieninvestors zu bestimmten vereinbarten wichtigen Entscheidungen.
4. Der Eigenkapitalgeber wird durch vorrangige Ausschüttungen entschädigt, die so strukturiert sein können, dass sie entweder anfallen oder planmäßig ausgeschüttet werden, unabhängig vom Cashflow.
5. Die Abhilfemaßnahmen des Eigenkapitalgebers im Falle eines Ausfalls des Bauträgers umfassen in der Regel das vertragliche Recht, dem Bauträger die Kontrolle über das Joint Venture zu entziehen, geschäftsführendes Mitglied bzw. Komplementär zu werden und alle immobilienbezogenen Entscheidungen in der Zukunft zu treffen. Im Zusammenhang mit „hartem“ Vorzugskapital verhandeln einige Vorzugskapitalgeber über eine Verpfändung des Eigenkapitals des Bauträgers an dem Gemeinschaftsunternehmen und machen bei einem Ausfall des Bauträgers von ihren Rechten aus der Verpfändung Gebrauch und schließen den Bauträger aus der Eigentümerstruktur aus.
6. Das Erschließungsunternehmen (oder andere Partner, Mitglieder oder kreditwürdige Personen) kann je nach den Vereinbarungen der Parteien aufgefordert werden, den bevorzugten Eigenkapitalgeber mit einer „Bad Boy“-Garantie, einer Fertigstellungsgarantie und/oder einer Umweltentschädigung zu entschädigen, ähnlich wie bei einem Mezzanine-Kredit.
7. Die Vorzugsbeteiligung hat in der Regel ein obligatorisches Rückzahlungsdatum, an dem die Beteiligung vollständig zurückgezahlt werden muss, was in der Regel mit dem Fälligkeitsdatum des Hypothekendarlehens zusammenfällt.

Wenn die Immobilie mit vorrangigen Hypothekenschulden belastet ist, muss der Vorzugsbeteiligte sicherstellen, dass seine Investition und seine Rechtsmittel nicht gegen die Bedingungen der Darlehensdokumente verstoßen, einschließlich, als Beispiel, der Anti-Transfer-Bestimmungen eines typischen Hypothekendarlehensvertrags. Dementsprechend ist es wichtig, dass der Vorzugsinvestor durch eine Anerkennungsvereinbarung eine Rechtsbeziehung mit dem vorrangigen Darlehensgeber herstellt (oder die Rechte auf andere Weise in den Hypothekendarlehensunterlagen verankert und anerkannt werden). Es gibt zwar keine „Standard“-Form einer Anerkennungsvereinbarung, doch ähneln Anerkennungsvereinbarungen zunehmend den Vereinbarungen zwischen vorrangigen Krediten und Mezzanine-Krediten, da Preferred-Equity-Investitionen zunehmend schuldähnlicher werden.

Nachfolgend sind einige der wichtigsten Rechte aufgeführt, die der Preferred-Equity-Investor in der Regel vom Hypothekarkreditgeber im Zusammenhang mit der Ausübung seiner Rechte anerkannt haben möchte:

1. Das Recht des Preferred-Equity-Investors, den Bauträger zu entfernen und die Kontrolle und Entscheidungsbefugnis über das Unternehmen oder die Partnerschaft, seine Tochtergesellschaften und Vermögenswerte zu übernehmen.
2. Das Recht des Eigenkapitalgebers, den Verkauf der zugrunde liegenden Immobilie (und/oder aller Eigentumsanteile daran) zu einem Preis und zu Bedingungen zu erzwingen, die er selbst festlegt.
3. Wenn ein Pfandrecht besteht, das Recht des Eigenkapitalgebers, die Anteile und Rechte des Bauträgers an dem Gemeinschaftsunternehmen im Rahmen einer Zwangsvollstreckung nach dem Uniform Commercial Code zu realisieren.
4. Das Recht des bevorzugten Kapitalgebers, vom Hypothekarkreditgeber Mahnungen zu erhalten und eine unabhängige Möglichkeit zu haben, Ausfälle im Rahmen des vorrangigen Kredits zu beheben.
5. Das Recht des bevorzugten Kapitalgebers, das Unternehmen, das die Immobilie besitzt, zu veranlassen, den Verwaltungsvertrag und alle damit verbundenen Verträge zu kündigen und den Immobilienverwalter und andere Anbieter durch Dritte zu ersetzen, die für den bevorzugten Kapitalgeber akzeptabel sind.

Angesichts der Tatsache, dass der Eigenkapitalinvestor diese spezifischen Anerkennungsrechte anstrebt, werden Hypothekenkreditgeber den Eigenkapitalinvestor gesondert zeichnen und häufig verlangen, dass der Eigenkapitalinvestor bestimmte Standards in Bezug auf Finanzkraft und Erfahrung bei Immobilieninvestitionen und -verwaltung erfüllt.

Wir hoffen, dass Sie diese allgemeine Zusammenfassung über Eigenkapitalinvestitionen in Immobilientransaktionen hilfreich finden. Sie erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und umfasst nicht alle Aspekte einer Vorzugsaktieninvestition. Beispielsweise gehen Risiken der Umqualifizierung und steuerliche Erwägungen, die sich aus Vorzugsaktieninvestitionen ergeben, über den Umfang dieses Hinweises hinaus und sollten ebenfalls analysiert werden, bevor Sie Kapital für eine Vorzugsaktieninvestition bereitstellen.

Wenn Sie Fragen zu den Rechten von Vorzugsaktieninvestoren oder Anerkennungsvereinbarungen haben, wenden Sie sich bitte an Tim Davis ([email protected]; 215.864.6829), Steven Coury ([email protected]; 212.631.4412) oder Rachel Schneidman ([email protected]; 212.631.1254).