Nach Angaben von Zillow sind die Immobilienpreise in den USA in den letzten zehn Jahren um über 42 Prozent gestiegen. Während sich der Wohnungsmarkt des Landes insgesamt von den Tiefständen der Großen Rezession stark erholt hat, war die Erholung nicht gleichmäßig über die großen Städte des Landes verteilt. Während die Bewohner einiger Städte aus ihren eigenen Vierteln verdrängt werden, haben sich die Immobilienwerte in anderen Städten kaum verändert. Obwohl die Immobilienpreise während der COVID-19-Pandemie weiter gestiegen sind, beginnen sich viele zu fragen, ob der starke Anstieg der Immobilienwerte in dicht besiedelten Städten anhalten wird.

Der starke Anstieg des Immobilienmarktes in den letzten zehn Jahren ist nicht überraschend, da die Immobilienpreise in den Vereinigten Staaten in den Jahren nach Rezessionen in der Regel stark steigen. In den Fünfjahreszeiträumen nach den letzten vier Rezessionen stieg der mittlere Hauspreis in den USA um durchschnittlich 32,7 Prozent.

Die wirtschaftliche Erholung nach Rezessionen ist nie im ganzen Land gleichmäßig zu spüren, und die Hauspreissteigerungen in den Jahren nach der Großen Rezession waren nicht anders. Die größten Zuwächse waren in den westlichen Bundesstaaten zu verzeichnen. Die durchschnittlichen Hauspreise in Nevada, Idaho, Arizona, Colorado und Kalifornien stiegen alle um mehr als 70 Prozent und verzeichneten damit die größten Preissteigerungen im ganzen Land. Auf der anderen Seite stiegen die Immobilienpreise in einigen Bundesstaaten kaum an, darunter in Delaware und New Jersey, wo die Hauspreise mit annualisierten Wachstumsraten von unter 1 Prozent stiegen. Nur in einem Staat, Connecticut, sank der Durchschnittspreis für Eigenheime in den letzten 10 Jahren.

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Um die Städte mit dem größten Anstieg der Immobilienpreise zu ermitteln, nutzten die Forscher von Construction Coverage Daten von Zillow, um die Veränderung des mittleren Immobilienpreises jeder Stadt zwischen 2010 und 2020 zu bestimmen. Die Städte wurden dann nach ihrer prozentualen Veränderung des mittleren Immobilienpreises in diesem 10-Jahres-Zeitraum geordnet. Um die Relevanz zu verbessern, wurden die Städte anhand ihrer Einwohnerzahl in drei Gruppen unterteilt:

• Groß: Städte mit 350.000 oder mehr Einwohnern
• Mittelgroß: Städte mit 150.000-349.999 Einwohnern
• Klein: Städte mit 100.000-149.999 Einwohnern

Die Analyse ergab, dass die Städte in den westlichen Bundesstaaten in den letzten zehn Jahren einige der größten Anstiege des mittleren Immobilienpreises verzeichneten. Vor allem Städte in Kalifornien führen die Liste an, denn in 17 Städten dieses Bundesstaates haben sich die Immobilienpreise innerhalb von 10 Jahren mehr als verdoppelt. Viele Städte in Florida, Arizona und Texas verzeichneten in diesem Zeitraum ebenfalls einen starken Anstieg der Immobilienpreise. In den großen Metropolen gibt es eine lockere Korrelation zwischen dem mittleren Haushaltseinkommen und der prozentualen Veränderung der Immobilienpreise, was bedeutet, dass die Immobilienpreise in wohlhabenderen Gebieten schneller gestiegen sind.

Hier sind die Städte mit dem größten Anstieg der Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren.

Großstädte mit dem größten Anstieg der Hauspreise

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Boston, MA

• Prozentuale Veränderung des Median-Hauspreises seit 2010: 72.1%
• Absolute Veränderung des medianen Hauspreises seit 2010: $270.462
• 2020 medianer Hauspreis: $645.689
• 2010 medianer Hauspreis: $375.227
• Medianes Haushaltseinkommen: $71.834

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Austin, TX

• Prozentuale Veränderung des Median-Hauspreises seit 2010: 73.1%
• Absolute Veränderung des mittleren Hauspreises seit 2010: $171.712
• Mittlerer Hauspreis 2020: $406.596
• Mittlerer Hauspreis 2010: $234.883
• Mittleres Haushaltseinkommen: $71.543

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Tampa, FL

• Prozentuale Veränderung des medianen Eigenheimpreises seit 2010: 73.3%
• Absolute Veränderung des mittleren Hauspreises seit 2010: $107.465
• Mittlerer Hauspreis 2020: $254.026
• Mittlerer Hauspreis 2010: $146.562
• Mittleres Haushaltseinkommen: $54.599

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Atlanta, GA

• Prozentuale Veränderung des medianen Eigenheimpreises seit 2010: 73.4%
• Absolute Veränderung des mittleren Hauspreises seit 2010: $125.393
• Mittlerer Hauspreis 2020: $296.324
• Mittlerer Hauspreis 2010: $170.932
• Mittleres Haushaltseinkommen: $65.345

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Seattle, WA

• Prozentuale Veränderung des medianen Hauspreises seit 2010: 83.2%
• Absolute Veränderung des mittleren Hauspreises seit 2010: $340.246
• 2020 mittlerer Hauspreis: $749.417
• 2010 mittlerer Hauspreis: $409.172
• Mittleres Haushaltseinkommen: $93.481

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San Francisco, CA

• Prozentuale Veränderung des medianen Hauspreises seit 2010: 87.9%
• Absolute Veränderung des medianen Hauspreises seit 2010: $671.625
• 2020 medianer Hauspreis: $1.436.087
• 2010 medianer Hauspreis: $764.462
• Medianes Haushaltseinkommen: $112.376

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Denver, CO

• Prozentuale Veränderung des medianen Hauspreises seit 2010: 88,1%
• Absolute Veränderung des Medianhauspreises seit 2010: $217.389
• Medianhauspreis 2020: $464.068
• Medianhauspreis 2010: $246.680
• Medianhaushaltseinkommen: $68.377

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Mesa, AZ

• Prozentuale Veränderung des medianen Hauspreises seit 2010: 89.4%
• Absolute Veränderung des mittleren Hauspreises seit 2010: $133.919
• Mittlerer Hauspreis 2020: $283.741
• Mittlerer Hauspreis 2010: $149.823
• Mittleres Haushaltseinkommen: $58.247

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Aurora, CO

• Prozentuale Veränderung des medianen Hauspreises seit 2010: 96.6%
• Absolute Veränderung des mittleren Hauspreises seit 2010: $178.168
• Mittlerer Hauspreis 2020: $362.590
• Mittlerer Hauspreis 2010: $184.422
• Mittleres Haushaltseinkommen: $63.128

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Sacramento, CA

• Prozentuale Veränderung des medianen Hauspreises seit 2010: 97.8%
• Absolute Veränderung des medianen Hauspreises seit 2010: $176.209
• Medianer Hauspreis 2020: $356.369
• Medianer Hauspreis 2010: $180.159
• Medianes Haushaltseinkommen: $65.046

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Las Vegas, NV

• Prozentuale Veränderung des medianen Hauspreises seit 2010: 98.3%
• Absolute Veränderung des medianen Hauspreises seit 2010: $143.651
• Medianer Hauspreis 2020: $289.830
• Medianer Hauspreis 2010: $146.179
• Medianes Haushaltseinkommen: $53.575

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San Jose, CA

• Prozentuale Veränderung des medianen Hauspreises seit 2010: 98.7%
• Absolute Veränderung des medianen Hauspreises seit 2010: $494.246
• 2020 medianer Hauspreis: $995.212
• 2010 medianer Hauspreis: $500.966
• Medianes Haushaltseinkommen: $113.036

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Phoenix, AZ

• Prozentuale Veränderung des medianen Hauspreises seit 2010: 99.0%
• Absolute Veränderung des medianen Hauspreises seit 2010: $136.536
• 2020 medianer Hauspreis: $274.488
• 2010 medianer Hauspreis: $137.952
• Medianes Haushaltseinkommen: $57.957

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Detroit, MI

• Prozentuale Veränderung des medianen Hauspreises seit 2010: 101.7%
• Absolute Veränderung des mittleren Hauspreises seit 2010: $19.478
• Mittlerer Hauspreis 2020: $38.638
• Mittlerer Hauspreis 2010: $19.160
• Mittleres Haushaltseinkommen: $31.283

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Oakland, CA

• Prozentuale Veränderung des medianen Hauspreises seit 2010: 102.2%
• Absolute Veränderung des mittleren Hauspreises seit 2010: 400.119 $
• Mittlerer Hauspreis 2020: 791.554 $
• Mittlerer Hauspreis 2010: 391.435 $
• Mittleres Haushaltseinkommen: $76.469

Methodik und detaillierte Ergebnisse

In den letzten zehn Jahren haben sich die Immobilienpreise in einigen Städten wie Phoenix und San Jose verdoppelt, während sie in anderen Städten wie Baltimore, Chicago und Cleveland kaum gestiegen sind.

Interessanterweise gehörten viele der Städte mit den größten Preissteigerungen bei Eigenheimen in den letzten zehn Jahren zu den Städten, die während der Großen Rezession am stärksten betroffen waren. In Las Vegas und Phoenix zum Beispiel halbierten sich die Immobilienpreise während der Finanzkrise. In den letzten zehn Jahren haben sich die Immobilienpreise in diesen Städten jedoch verdoppelt.

Städte, die von Rezessionen am stärksten betroffen sind, müssen sich am meisten erholen, daher ist es nicht überraschend, dass sich die Immobilienmärkte dieser Städte so stark erholt haben. Die Art der jüngsten Rezession im Lande wirft jedoch die Frage auf, ob die gleiche Nachfrage in den Städten bestehen wird, wenn sich der Staub gelegt hat. Die COVID-19-Pandemie hat die öffentliche Wahrnehmung von dicht besiedelten Städten verändert und die Nachfrage in Vororte und weniger dicht besiedelte Gebiete verlagert. Obwohl die Nachfrage während der Pandemie stark geblieben ist, bleibt abzuwarten, ob die Immobilienpreise in den am dichtesten besiedelten Städten des Landes in den kommenden Jahren weiter steigen werden.

Die in der Studie verwendeten Daten stammen von Zillow. Um die Städte mit dem stärksten Anstieg der Immobilienpreise zu ermitteln, verglichen die Forscher von Construction Coverage den durchschnittlichen Medianhauspreis jeder Stadt in den ersten sechs Monaten des Jahres 2020 mit dem durchschnittlichen Medianhauspreis in den ersten sechs Monaten des Jahres 2010. Die Städte wurden dann nach ihrer jeweiligen prozentualen Veränderung des mittleren Immobilienpreises in diesem 10-Jahres-Zeitraum geordnet. Die Städte wurden auf der Grundlage ihrer Einwohnerzahl in drei Kohorten unterteilt:

• Groß: Städte mit 350.000 oder mehr Einwohnern
• Mittelgroß: Städte mit 150.000-349.999 Einwohnern
• Klein: Städte mit 100.000-149.999 Einwohnern

Städte mit weniger als 100.000 Einwohnern wurden in dieser Analyse nicht berücksichtigt. Außerdem verwendeten die Forscher die neuesten Daten des American Community Survey des U.S. Census Bureau, um das mittlere Haushaltseinkommen und die Bevölkerungsdaten für jede Stadt zu ermitteln.