¿Qué es el pago inicial de una casa?

El pago inicial es la parte del precio de venta de una casa que no está financiada, lo que significa que es el dinero que pagará por adelantado en el momento del cierre, además de los cargos y tasas relacionados con la hipoteca. El pago inicial se expresa como un porcentaje del precio de venta total.

El pago inicial representa el patrimonio inmediato del comprador en la vivienda y el resto se paga con el tiempo en forma de pagos hipotecarios. A medida que se va pagando la hipoteca y el valor de la vivienda aumenta, el valor de la misma crece.

Cómo calcular el pago inicial

Puede utilizar la calculadora de pagos iniciales de Bankrate para hacerse una idea de cómo influyen las diferentes cantidades de pago inicial en el pago de la hipoteca y los intereses que puede ahorrar.

Cuánto podrá pagar de entrada depende de algunos factores, pero en general, cuanto mayor sea el pago inicial, mejor. Esto se debe a que cuanto menos tenga que financiar con la hipoteca, más barato será el préstamo.

Muchas personas obtienen el pago inicial de sus ahorros, y otras obtienen los fondos de la venta de su casa actual, o de regalos o subvenciones de familiares, amigos o programas especiales para compradores de viviendas.

¿Cuánto es el pago inicial de una casa?

La cantidad que se requiere para el pago inicial de una casa depende del tipo de préstamo que obtenga y de los requisitos del prestamista. Factores como los ingresos, el efectivo disponible, la puntuación crediticia y la relación entre la deuda y los ingresos pueden influir en la idoneidad y en las condiciones del préstamo.

En general, para obtener un préstamo convencional (disponible a través de un prestamista privado o de una de las dos entidades patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae o Freddie Mac, o garantizado por ellos) se requiere un pago inicial que oscila entre el 5 y el 15 por ciento. Sin embargo, algunos programas de préstamos convencionales permiten un pago inicial de sólo el 3 por ciento, por lo que hay opciones para aquellos que tienen menos dinero disponible.

Dicho esto, un pago inicial del 20 por ciento en un préstamo convencional significa que usted evitará tener que pagar por el seguro hipotecario privado, o PMI, que puede añadir significativamente a su pago mensual de la hipoteca.

El veinte por ciento no es el número mágico para cada tipo de hipoteca. Otros préstamos permiten un pago inicial mucho menor -tan sólo el 3,5 por ciento en algunos programas respaldados por el gobierno- y los militares o veteranos que reúnan los requisitos necesarios pueden no tener que dar ningún tipo de pago inicial.

Así que, si va a comprar una casa de 100.000 dólares:

• Un pago inicial del 3,5 por ciento se traduce en 3.500 dólares.
• Un pago inicial del 20 por ciento se traduce en 20.000 dólares.

¿Cuánto debe poner de entrada en una casa?

Cuánto debe poner de entrada en una casa es una decisión personal que depende principalmente de sus finanzas y del programa de préstamo que utilice.

Si ha ahorrado una buena cantidad de dinero a lo largo del tiempo o tiene una ganancia inesperada que puede aplicar a un pago inicial, está por delante del juego. Si acabas de empezar, puedes tardar meses o incluso años en ahorrar para el pago inicial. También hay que ahorrar para los gastos de cierre.

Como se ha dicho, algunos programas de préstamos no requieren ningún pago inicial, mientras que otros sólo requieren un 3% de pago inicial, pero puede haber una trampa: Los prestamistas pueden cobrar una tasa de interés más alta para mitigar su riesgo en estos tipos de préstamos, lo que significa que usted pagará más intereses durante la vida del préstamo.

Considere que cuando usted pone más dinero, su pago mensual de la hipoteca y su relación préstamo-valor será menor. La relación préstamo-valor, que divide el importe del préstamo entre el valor de la vivienda, desempeña un papel fundamental en la aprobación de la hipoteca. También ayuda a determinar cuánto dinero puede pedir prestado a un prestamista.

Beneficios de hacer un pago inicial mayor

Su capacidad de ahorrar para un pago inicial es una buena señal de que está preparado para el compromiso financiero de ser propietario de una casa.

Los pagos iniciales también protegen a los compradores de la equidad negativa si el mercado sufre una caída. Si da un 3% de entrada, por ejemplo, y el valor de mercado de la vivienda cae un 5%, deberá más de lo que vale la casa y su hipoteca estará por debajo del 2%. Sin embargo, si hubiera dado un 20 por ciento de entrada en ese mismo mercado, seguiría teniendo patrimonio en su casa.

Además de proteger su inversión, hacer un pago inicial mayor puede ahorrarle dinero a largo plazo. Estas son algunas de las formas en las que puede afectar a sus finanzas:

• Un tipo de interés hipotecario más bajo: cuanto menos dinero pida prestado, menos intereses tendrá que pagar y, por lo general, el tipo de interés será más bajo.
• Más capital: cuanto mayor sea el porcentaje de su vivienda que posea directamente, mayor será su capital. Esto puede ser especialmente útil si desea financiar un gran proyecto de renovación u otra compra, ya que puede aprovechar el capital de su casa a través de una refinanciación en efectivo, un préstamo sobre el capital de la vivienda o una línea de crédito sobre el capital de la vivienda (HELOC) para pedir dinero prestado contra el valor de su casa de forma relativamente barata.
• Pagos mensuales más bajos – De la mano de los bajos tipos de interés, cuanto menos dinero haya pedido prestado, menos deberá, y eso significa menos que pagar cada mes.
• Costes de cierre más baratos: las comisiones que paga a su prestamista en el momento del cierre suelen calcularse como un porcentaje del valor total de su préstamo, por lo que cuanto menos pida prestado, menos les deberá también en el momento del cierre.

Requisitos de pago inicial mínimo

Tal vez ya tenga en mente una cantidad de pago inicial. Aquí hay un vistazo a los requisitos mínimos de algunos tipos de préstamos comunes.

Préstamo convencional: 3 por ciento – 5 por ciento

Los préstamos convencionales respaldados por los prestamistas semipúblicos Fannie Mae y Freddie Mac pueden requerir sólo el 3 por ciento de entrada, pero pueden tener algunas restricciones de ingresos y requisitos de crédito estrictos para calificar. Los prestamistas suelen exigir entre un 5 y un 15 por ciento de entrada para otros tipos de préstamos convencionales.

Cuando se obtiene un préstamo convencional con una entrada inferior al 20 por ciento, hay que pagar un seguro hipotecario privado (PMI). El coste mensual del PMI varía en función de su puntuación crediticia, la cuantía del pago inicial y el importe del préstamo. Tenga en cuenta que algunos prestamistas pueden renunciar al PMI, pero suelen cobrar un tipo de interés más alto para compensar el mayor riesgo.

Préstamo FHA: 3,5 por ciento

Para un préstamo FHA asegurado por la Administración Federal de la Vivienda, el pago inicial mínimo es del 3,5 por ciento. Esto significa que recibirá la máxima financiación que ofrece la FHA, del 96,5 por ciento, pero necesita una puntuación FICO de al menos 580 para reunir los requisitos.

Los préstamos de la FHA incluyen una prima de seguro hipotecario (MIP) inicial y una MIP anual.

La MIP inicial es del 1,75 por ciento del total del préstamo base y la MIP anual varía en función de la duración del préstamo y del importe de la cuota inicial. Para los préstamos de tipo fijo a 30 años con una LTV inferior al 95 por ciento, pagará el 0,80 por ciento, es decir, 80 puntos básicos. Los mismos préstamos con una LTV superior al 95 por ciento tienen un MIP del 0,85 por ciento, o 85 puntos básicos. Esas cifras serán más altas (100 y 105 puntos básicos, respectivamente) para los préstamos de más de 625.500 dólares.

Puede hacer un pago inicial más alto que el mínimo en un préstamo de la FHA. Para fomentar esto, la FHA cobra costes de préstamo más bajos si su pago inicial es del 5 por ciento o más. Una diferencia entre la FHA y el seguro hipotecario privado es que la FHA no cobra más a las personas con puntuaciones de crédito más bajas.

Hay un inconveniente notable para poner menos del 10 por ciento en un préstamo de la FHA. Cuando lo hace, no puede cancelar las primas anuales del seguro hipotecario; las pagará durante la vida del préstamo o hasta que lo refinancie o lo venda.

Préstamo VA y préstamo USDA: Cero por ciento

El Departamento de Asuntos de los Veteranos de los Estados Unidos (VA) y el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) garantizan préstamos con cero pagos iniciales para los compradores de viviendas que cumplan los requisitos.

Los préstamos del VA están disponibles para la mayoría de los miembros de las fuerzas armadas y los veteranos. Los préstamos del USDA están disponibles en zonas rurales designadas. El USDA tiene mapas en su sitio web que muestran qué áreas son elegibles.

Con ambos tipos de préstamos, usted pide prestado a un prestamista regular, pero el VA o el USDA garantiza el préstamo. No hay seguro hipotecario, pero es probable que tenga que pagar una cuota de financiación o de garantía.

¿Cuál es el pago inicial promedio?

En 2020, el pago inicial medio de una casa fue del 12 por ciento para todos los compradores, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios encontró. Fue el más bajo para los compradores de vivienda por primera vez, con sólo el 7 por ciento, y el más alto para los compradores repetidos, con el 16 por ciento.

Por qué los prestamistas hipotecarios requieren un pago inicial

Para los prestamistas -ya sea un banco, una cooperativa de crédito u otro tipo de prestamista- un pago inicial ayuda a compensar su riesgo al hacer un préstamo hipotecario porque significa que el prestatario tiene inmediatamente algo de piel en el juego y una inversión para proteger. Cuanto más dinero ponga de entrada, menos perderá el prestamista si no cumple con los pagos y tiene que ejecutar la hipoteca, especialmente al principio del plazo del préstamo. Por este motivo, los prestatarios que dan menos del 20 por ciento de entrada suelen tener que contratar un PMI, ya que protege a los prestamistas reembolsando la parte impagada del préstamo si el prestatario no paga.

Además, el importe del pago inicial puede afectar al tipo de interés que se obtenga, ya que los prestamistas suelen ofrecer tipos más bajos a los prestatarios que realizan pagos iniciales más elevados.

Por último, los pagos iniciales desempeñan un papel importante a la hora de determinar la cantidad que se puede pedir prestada. Junto con las puntuaciones de crédito y los niveles de endeudamiento, los prestamistas tienen en cuenta la relación préstamo-valor (la cantidad prestada en relación con el valor de la vivienda) como parte del proceso de aprobación de la hipoteca. Cuanto mayor sea el pago inicial, mejor será la relación préstamo-valor.

Línea de fondo

No se deje intimidar por todas las diferentes opciones de préstamos y sus diversos requisitos de pago inicial. Considere la posibilidad de trabajar con un agente hipotecario, especialmente si es la primera vez que compra una casa, para explorar los programas que pueden tener sentido para usted y su situación.

Recuerde que es importante que no agote su cuenta de ahorros para la jubilación o su fondo de emergencia para comprar una casa, o que se extienda demasiado con su compra para que no pueda seguir contribuyendo a esos otros objetivos financieros.

Con los tipos de interés hipotecarios tan bajos, ahora puede ser un gran momento para pensar en comprar una casa. Sólo asegúrese de entender todos los costos por adelantado.

Siguientes pasos:

• 10 préstamos y programas para compradores de vivienda por primera vez
• Guía para compradores de vivienda por primera vez
• Consejos para compradores de vivienda por primera vez