Los puntos clave

• ¿Qué es el préstamo de dinero duro?

• Preguntas frecuentes sobre los préstamos de dinero duro

• Pros y contras

• Cuándo utilizar el dinero duro

Entender los fundamentos de los préstamos de dinero duro representa el primer paso para desglosar la financiación inmobiliaria. Los préstamos de dinero duro son, después de todo, el mejor amigo de un inversor inmobiliario; son el camino más rápido para asegurar un acuerdo. No obstante, los préstamos de dinero duro pueden complicarse rápidamente, por lo que debe saber en qué se está metiendo antes de tomar cualquier decisión por sí mismo.

Al explorar los préstamos de dinero duro para bienes raíces, debe comprender varias preguntas: ¿Cuáles son los pros y los contras de esta estrategia? ¿Cuándo debe utilizar la financiación privada para los bienes raíces? ¿Dónde puede encontrar prestamistas de dinero duro para los bienes raíces? Cuanto más sepa sobre el dinero duro, mejor. Esta guía debería servir para sentar una base sólida de todo lo que necesita saber sobre una de las mayores fuentes de capital de hoy en día.

¿Qué son los préstamos de dinero duro?

Muchos inversores que buscan una financiación alternativa que no implique a su banco local pueden haber oído el término «dinero duro». Puede que incluso se hayan hecho una simple pregunta de seguimiento: ¿qué es el préstamo de dinero duro?

El préstamo de dinero duro es un préstamo a corto plazo obtenido de inversores privados o particulares, en condiciones que pueden ser más estrictas que un préstamo tradicional. Aunque las condiciones de esta opción de financiación creativa pueden ser más estrictas, esta forma de financiación privada para bienes inmuebles suele tener criterios más permisivos.

Preguntas frecuentes sobre los préstamos de dinero duro

1. El panorama de los préstamos de dinero duro

Los préstamos de dinero duro son otra forma en que un inversor puede financiar sus proyectos inmobiliarios fuera de los medios hipotecarios tradicionales. Se trata de un préstamo a corto plazo obtenido de inversores privados o particulares en lugar de otras instituciones tradicionales como bancos o cooperativas de crédito.

Los préstamos de dinero duro suelen ser utilizados por inversores que pretenden mejorar o renovar una propiedad y venderla. Dado que por lo general se puede obtener un préstamo en cuestión de días (a diferencia de las semanas de los bancos), esta es una buena opción para los que cambian de casa y los promotores inmobiliarios. También es una opción para los inversores que sólo necesitan hacer arreglos rápidos para aumentar el valor de una propiedad, y luego obtener otro préstamo basado en el nuevo valor para pagar al prestamista de dinero duro.

2. Préstamos de dinero duro frente a otros tipos de préstamos. Otros tipos de préstamos

La principal diferencia entre los préstamos de dinero duro y otros tipos de préstamos es que este tipo de financiación no se centra en su historial de crédito o ingresos como garantía. En su lugar, los prestamistas verán el valor de la propiedad como el factor determinante, haciendo hincapié en su valor después de la reparación (ARV). El ARV es el valor de la propiedad una vez que se han realizado las renovaciones.

Otras diferencias incluyen:

• Los prestamistas de dinero duro no invierten en residencias principales. Las propiedades residenciales ocupadas por sus propietarios están sujetas a muchas normas y reglamentos, lo que aumenta el riesgo para los prestamistas.

• Los prestamistas de dinero duro no venden préstamos a Freddie Mac o Fannie Mae. La mayoría de las veces, los prestamistas utilizan su propio dinero o lo obtienen de un grupo de inversores. La cantidad que prestan se basa en su especialización inmobiliaria (si la hay) y en los riesgos que se sienten cómodos asumiendo.

• Los préstamos de dinero duro son a corto plazo. Usted no tendrá el lujo de 15 a 30 años para pagar sus préstamos. Los préstamos de dinero duro suelen tener que devolverse entre 6 y 18 meses.

• Los prestamistas de dinero duro tienen sus propios criterios de préstamo. Un prestamista privado, por ejemplo, podría ser su amigo, familia o socio de negocios. Como tal, es posible que no tengan ningún criterio preestablecido antes de prestarle dinero, lo que le da más flexibilidad para negociar las condiciones. Los prestamistas de dinero duro, por otro lado, vienen con un conjunto específico de puntos iniciales, tipos de interés y duraciones definidas.

Los pros y los contras de los préstamos de dinero duro

Sostengo que los préstamos de dinero duro representan una de las oportunidades de financiación más ventajosas para los inversores. Pocas fuentes de capital, si es que hay alguna, pueden competir al mismo nivel que el dinero duro y ofrecer la misma ventaja competitiva. Al fin y al cabo, es a los préstamos de capital riesgo a los que muchos inversores tienen que agradecer la adquisición de sus operaciones en primer lugar. Dicho esto, el dinero duro no está exento de advertencias. A pesar de sus beneficios superiores, hay desventajas de dinero duro que justifican la consideración de cada inversor.

Vamos a echar un vistazo a los pros y los contras de dinero duro para que pueda sopesar los pros y los contras a ti mismo.

Pros

Asegurar la financiación con un préstamo de dinero duro le ofrece una serie de beneficios, incluyendo:

• Velocidad: La Ley Dodd-Frank es una legislación de reforma financiera promulgada en la última década. Vino con nuevas regulaciones sobre los préstamos hipotecarios, lo que significa que se necesita mucho tiempo (a menudo, meses) para que un inversor cierre un préstamo. Por otro lado, los préstamos de capital riesgo son rápidos, ya que se puede conseguir un préstamo en días o semanas (dependiendo de las negociaciones). El tiempo es esencial, especialmente para los grandes proyectos de desarrollo, y los préstamos de dinero duro pueden ayudar a acelerar ese proceso.

• Flexibilidad: Los términos pueden ser negociados con los préstamos de dinero duro, ya que usted está tratando directamente con los inversores individuales. Los bancos no son tan flexibles.

• Colateral: Con la financiación de dinero duro, la propia propiedad es su garantía para el préstamo. Algunos prestamistas incluso aceptan otros activos, como su cuenta de jubilación o una propiedad residencial a su nombre, como base para iniciar un préstamo.

• Sin «burocracia»: Obtener un préstamo para una propiedad de inversión con una hipoteca tradicional es difícil, si no imposible. Los prestatarios tradicionales tienen que preocuparse por la puntuación de crédito, las relaciones LTV, la deuda a los ingresos, y varios otros indicadores que necesitan para cumplir con los criterios. Sin embargo, los prestamistas de dinero duro funcionan como prestamistas basados en activos que se preocupan más por la propiedad que por las credenciales del prestatario.

• Conveniencia: Hay algo que decir sobre la conveniencia de ser capaz de cerrar con dinero en efectivo. Tener que suministrar a un prestamista los extractos bancarios, la documentación de los ingresos, las declaraciones de impuestos y los contratos de arrendamiento puede resultar agobiante y consumir su atención y energía. El dinero duro, en cambio, elimina al intermediario y muchos de los dolores de cabeza.

• Volumen: Los prestamistas de dinero duro permiten a los inversores aprovechar el dinero de otras personas. Eso significa que los inversores podrían financiar potencialmente más de un acuerdo a la vez. Los préstamos tradicionales no hacen tal cosa. Si quiere financiar varias operaciones a la vez, debería considerar un préstamo de dinero duro.

• Ventaja competitiva: El dinero duro permite a los inversores superar a la competencia, o al menos a los que utilizan un préstamo tradicional. Aunque sólo sea por eso, los vendedores prefieren las dos cosas que ofrece el dinero duro: dinero en efectivo y una transacción oportuna.

Cons

Sin embargo, hay ciertas desventajas de utilizar el dinero duro para las inversiones inmobiliarias:

• Coste: La conveniencia que viene con los préstamos de dinero duro puede ser su principal beneficio; sin embargo, también es su principal inconveniente. Dado que los prestamistas de dinero duro corren un mayor riesgo que los prestatarios, muchos pueden exigir hasta 10 puntos porcentuales más que los préstamos tradicionales. Los tipos de interés oscilan entre el 10 y el 15 por ciento. Espere que las demás comisiones sean también relativamente mayores, incluidas las comisiones de apertura y los gastos de cierre.

• Calendario de amortización corto: Un período de reembolso más corto es el precio a pagar por ser capaz de conseguir una propiedad que aparece en el mercado lo antes posible. Esto puede ser entre 6 y 18 meses. Asegúrese de que usted puede vender la propiedad y el beneficio en el menor tiempo posible.

Cuándo utilizar el dinero duro para los bienes raíces

Aunque los prestamistas de dinero duro a menudo emitir préstamos para casi cualquier tipo de propiedad, ciertos tipos de inversiones inmobiliarias fueron absolutamente hecho para el dinero duro. Los proyectos de rehabilitación, los préstamos para la construcción y los préstamos para terrenos se hicieron para ser financiados a través de dinero duro.

Esto no significa que otros tipos de inversiones no deban ser financiadas a través de dinero duro. Si usted, el comprador de una propiedad, tiene problemas de crédito, o necesita actuar rápidamente en un acuerdo antes de que desaparezca, la velocidad y la comodidad que ofrece un préstamo de dinero duro puede valer su peso en oro.

Encontrar prestamistas de dinero duro para la inversión inmobiliaria

Muchos nuevos inversores se preocupan por cómo van a encontrar prestamistas de dinero duro para ponerse en marcha en la financiación de su proyecto. Pero aquí hay un par de maneras simples de abordar esto:

• REIA o MeetUp Reuniones: A menudo los prestamistas de dinero duro hablarán en eventos locales de bienes raíces. Si no es así, pregunte a sus compañeros para ver si conocen a algún prestamista de confianza.

• Agente inmobiliario o prestamista tradicional: Pregunte a ese agente inmobiliario, o corredor hipotecario, de su red inmobiliaria si conoce a un prestamista de dinero duro con el que podría hacer negocios.

• Busque en Google «Hard Money Lender»: Sólo tenga cuidado, hay algunos individuos sin escrúpulos por ahí. Asegúrese de pedir referencias y hablar con otros inversores para conocer su opinión.

¿Cómo funcionan los préstamos de dinero duro?

Dado que se trata de particulares, cada prestamista de dinero duro es diferente. Como se ha dicho anteriormente, estos prestamistas vienen con sus propios requisitos, que incluyen el proceso que necesitan para cerrar la transacción.

Para que se haga una idea general, este es el curso habitual que siguen los préstamos de dinero duro:

1. Busque un prestamista duro cerca de usted. No deje que el rechazo de un préstamo bancario le lleve a la desesperación. Investigue y asegúrese de que el prestamista es de confianza. ¿Tienen un sitio web legítimo? ¿Están en buena posición con sus propios inversores? ¿Tienen juicios pendientes por malos préstamos?

2. Concierte una reunión con el prestamista. Este es también el momento en el que puedes preguntar si están especializados en un tipo de inversión inmobiliaria o si han trabajado anteriormente con proyectos similares al tuyo. Evalúe el plazo especificado para el préstamo y vea si es algo con lo que puede trabajar.

3. Prepare un contrato. Asegúrese de que ofrece un buen trato con un plan financiero sólido.

4. Informe al prestamista del precio de su contrato. La mayoría de los prestamistas están dispuestos a financiar entre el 60 y el 70 por ciento del valor real de la propiedad. El 30 ó 40 por ciento restante depende de usted. Aumentará sus posibilidades de que le aprueben si ya tiene esto a mano.

5. Consiga la tasación de la propiedad. El prestamista le enviará una lista de sus tasadores de confianza o tendrá los suyos propios.

6. Prepare los documentos adicionales necesarios. Algunos prestamistas pueden requerir que usted presente otra documentación, como W-2, extractos bancarios, talones de pago, etc.

7. Espere la aprobación del prestamista. Si es un acuerdo que el prestamista considera satisfactorio, entonces le informará del importe y las condiciones de pago.

8. Consulte con un abogado. Asegúrese de que está protegido legalmente, especialmente después de recibir la contraoferta del prestamista.

9. Cierre el préstamo. Esto se hará normalmente en una compañía de títulos o en la oficina de un abogado. El prestamista pondrá el dinero en depósito en la compañía de títulos. La compañía de títulos se asegurará de que todo el papeleo sea completado, y que los cheques sean emitidos a todas las partes involucradas. Los costes adicionales pueden incluir los gastos de cierre y los seguros de la propiedad.

En la mayoría de los casos, los prestamistas conceden el dinero a propiedades que no estarán en el mercado durante mucho tiempo y que tienen un buen potencial de venta. Asegúrese de que su equipo presupuesta un tiempo suficiente para completar las renovaciones. No tiene sentido hacer proyecciones poco realistas. Esto no sólo le puede hacer retroceder financieramente, sino que posiblemente queme una posible relación futura con su prestamista de dinero duro.

Resumen

El uso de préstamos de dinero duro para la adquisición de bienes inmuebles se ha convertido en algo habitual en el sector inmobiliario. Aunque sólo sea por eso, un préstamo de dinero duro da a los inversores una ventaja sobre los que utilizan los métodos de financiación tradicionales. Los prestatarios de dinero duro no sólo podrán asegurar el capital más rápidamente, sino que los vendedores también favorecerán sus ofertas porque se hacen con dinero en efectivo. Dicho esto, si usted está buscando para financiar un acuerdo, es posible que no quiera ignorar el dinero duro; podría ser la cosa que le consigue lo que necesita.

¿Ha comprado alguna vez una propiedad de inversión con dinero duro? ¿Cómo fue su experiencia? No dude en hacernos saber cómo fueron las cosas en los comentarios a continuación.

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