Punti chiave

• Che cos’è il prestito di denaro duro?

• Faq sul prestito di denaro duro

• Pro e contro

• Quando usare il denaro duro

Comprendere le basi del prestito di denaro duro rappresenta il primo passo della scomposizione del finanziamento immobiliare. I prestiti hard money sono, dopo tutto, i migliori amici di un investitore immobiliare; sono la via più veloce per assicurarsi un affare. Tuttavia, i prestiti di denaro duro possono diventare complicati rapidamente, quindi è necessario rendersi conto di cosa si sta entrando prima di prendere qualsiasi decisione per voi stessi.

Quando si esplorano i prestiti di denaro duro nel settore immobiliare, è necessario comprendere diverse domande: Quali sono i pro e i contro di tale strategia? Quando si dovrebbe usare un finanziamento privato per gli immobili? Dove si possono trovare i prestatori di denaro duro per il settore immobiliare? Più cose si sanno sull’hard money e meglio è. Questa guida dovrebbe servire a gettare una solida base per tutto ciò che è necessario sapere su una delle più grandi fonti di capitale di oggi.

Che cos’è l’hard money lending?

Molti investitori alla ricerca di un finanziamento alternativo che non coinvolga la loro banca locale possono aver sentito il termine “hard money”. Potrebbero anche essersi posti una semplice domanda: cos’è l’hard money lending?

Hard money lending è un prestito a breve termine ottenuto da investitori privati o individui, a condizioni che possono essere più severe di un prestito tradizionale. Anche se i termini di questa opzione di finanziamento creativo possono essere più severi, questa forma di finanziamento privato per il settore immobiliare ha generalmente criteri più clementi.

Hard Money Lending FAQs

1. Il quadro generale del prestito di denaro duro

Il prestito di denaro duro è un altro modo in cui un investitore può finanziare i suoi progetti immobiliari al di fuori dei tradizionali mezzi ipotecari. Si tratta di un prestito a breve termine garantito da investitori privati o individui invece di altre istituzioni tradizionali come banche o cooperative di credito.

Il prestito di denaro duro è spesso usato dagli investitori che mirano a migliorare o ristrutturare una proprietà e venderla. Dato che di solito si può ottenere un prestito in pochi giorni (al contrario delle settimane delle banche), questa è una buona scelta per i flipper e gli sviluppatori immobiliari. Questa è anche un’opzione per gli investitori che hanno solo bisogno di fare correzioni rapide per aumentare il valore di una proprietà, poi assicurarsi un altro prestito basato sul nuovo valore per pagare il prestatore di denaro duro.

2. Hard Money Lending Vs. Altri tipi di prestito

La differenza principale tra il prestito con denaro duro e altri tipi di prestito è che questo tipo di finanziamento non si concentra sulla tua storia di credito o sul tuo reddito come garanzia. Invece, i prestatori vedranno il valore della proprietà come fattore determinante, enfatizzando il suo valore dopo la riparazione (ARV). L’ARV è il valore della proprietà una volta che la ristrutturazione è stata fatta.

Altre differenze includono:

• I prestatori di denaro duro non investono in residenze primarie. Le proprietà residenziali occupate dal proprietario sono soggette a molte regole e regolamenti, aumentando così il rischio per i prestatori.

• I prestatori hard money non vendono prestiti a Freddie Mac o Fannie Mae. Il più delle volte, i prestatori usano il proprio denaro o lo raccolgono da un pool di investitori. L’importo che prestano si basa sulla loro specializzazione in proprietà (se ce ne sono) e sui rischi che si sentono di prendere.

• I prestiti hard money sono a breve termine. Non avrete il lusso di 15-30 anni per ripagare i vostri prestiti. I prestiti di denaro duro hanno tipicamente bisogno di essere ripagati ovunque tra i 6 e i 18 mesi.

• I prestatori di denaro duro hanno i loro criteri di prestito. Un prestatore privato, per esempio, potrebbe essere un amico, un familiare o un socio d’affari. Come tale, potrebbero non avere alcun criterio prestabilito prima di prestarti del denaro, dandoti più flessibilità nel negoziare i termini. I prestatori di denaro duro, d’altra parte, vengono con una serie specifica di punti iniziali, tassi di interesse e durate definite.

I pro e i contro dei prestiti di denaro duro

Sono convinto che i prestiti di denaro duro rappresentano una delle opportunità di finanziamento più vantaggiose per gli investitori. Poche fonti di capitale, se ce ne sono, possono competere allo stesso livello dell’hard money e offrire lo stesso vantaggio competitivo. Sono i prestiti hard money, dopo tutto, che molti investitori devono ringraziare per aver acquisito i loro affari in primo luogo. Detto questo, l’hard money non è senza i suoi caveat. Nonostante i suoi benefici superiori, ci sono degli aspetti negativi per l’hard money che giustificano la considerazione di ogni investitore.

Diamo un’occhiata ai pro e ai contro dell’hard money in modo che possiate valutare voi stessi i pro e i contro.

Pro

Assicurarsi un finanziamento con un prestito hard money offre una serie di vantaggi, tra cui:

• Velocità: Il Dodd-Frank Act è una legge di riforma finanziaria emanata nel decennio scorso. E’ arrivata con nuovi regolamenti sul prestito ipotecario, il che significa che è necessario molto tempo (spesso, mesi) per un investitore per chiudere un prestito. D’altra parte, l’hard money lending è veloce, poiché si può ottenere un prestito in giorni o settimane (a seconda delle negoziazioni). Il tempo è essenziale, specialmente per i grandi progetti di sviluppo, e l’hard money lending può aiutare ad accelerare il processo.

• Flessibilità: I termini possono essere negoziati con i prestiti hard money lending, dato che si ha a che fare direttamente con i singoli investitori. Le banche non sono così flessibili.

• Collaterale: Con il finanziamento hard money, la proprietà stessa è la vostra garanzia per il prestito. Alcuni prestatori accettano anche altri beni, come il tuo conto pensione o una proprietà residenziale a tuo nome, come base per iniziare un prestito.

• Niente “burocrazia”: Ottenere un prestito per un investimento immobiliare con un mutuo tradizionale è difficile, se non impossibile. I mutuatari tradizionali devono preoccuparsi del punteggio di credito, del rapporto LTV, del rapporto debito/reddito e di molti altri indicatori per i quali devono soddisfare i criteri. Tuttavia, i prestatori hard money funzionano come prestatori basati sul patrimonio che sono più interessati alla proprietà che alle credenziali del mutuatario.

• Convenienza: C’è qualcosa da dire sulla convenienza di poter chiudere in contanti. Dover fornire a un prestatore estratti conto, documentazione sul reddito, dichiarazioni dei redditi e contratti d’affitto può diventare opprimente e consumare la vostra attenzione ed energia. Il denaro duro, d’altra parte, taglia fuori l’intermediario e molti dei mal di testa.

• Volume: I prestatori di denaro duro permettono agli investitori di sfruttare il denaro di altre persone. Questo significa che gli investitori potrebbero potenzialmente finanziare più di un affare alla volta. I prestiti tradizionali non fanno una cosa del genere. Se volete finanziare più affari alla volta, dovreste davvero prendere in considerazione un prestito di denaro duro.

• Bordo competitivo: Il denaro duro permette agli investitori di battere la concorrenza, o almeno quelli che usano un prestito tradizionale. Se non altro, i venditori preferiscono le due cose che l’hard money offre: contanti e una transazione tempestiva.

Cons

Ci sono, comunque, alcuni svantaggi nell’usare l’hard money per investimenti immobiliari:

• Costo: La convenienza che viene con il prestito di denaro duro può essere il suo vantaggio principale; tuttavia, è anche il suo principale svantaggio. Dato che i prestatori di denaro duro sono a rischio più alto dei mutuatari, molti possono chiedere fino a 10 punti percentuali in più rispetto ai prestiti tradizionali. I tassi d’interesse vanno dal 10 al 15 per cento. Aspettatevi che anche le altre tasse siano relativamente più alte, incluse le tasse d’origine e i costi di chiusura.

• Piano di rimborso breve: Un periodo di rimborso più breve è il prezzo da pagare per essere in grado di ottenere una proprietà elencata sul mercato al più presto. Questo può essere ovunque tra i 6 e i 18 mesi. Assicurati di poter vendere la proprietà e trarne profitto nel più breve tempo possibile.

Quando usare il denaro duro per il settore immobiliare

Anche se i prestatori di denaro duro spesso emettono prestiti per quasi ogni tipo di proprietà, certi tipi di investimenti immobiliari sono stati assolutamente fatti per il denaro duro. I progetti di riabilitazione, i prestiti per la costruzione e i prestiti fondiari sono stati fatti per essere finanziati con denaro duro.

Questo non significa che altri tipi di investimenti non dovrebbero essere finanziati con denaro duro. Se voi, l’acquirente di una proprietà, avete problemi di credito, o avete bisogno di agire rapidamente su un affare prima che scompaia, la velocità e la convenienza offerta da un prestito con denaro duro può valere il suo peso in oro.

Trovare prestatori di denaro duro per gli investimenti immobiliari

Molti nuovi investitori si preoccupano di come trovare prestatori di denaro duro per muoversi sul finanziamento del loro progetto. Ma qui ci sono un paio di modi semplici per avvicinarsi a questo:

• REIA o incontri MeetUp: Spesso i prestatori di denaro duro parleranno agli eventi immobiliari locali. In caso contrario, chiedete agli altri membri per vedere se conoscono qualche prestatore affidabile.

• Agente immobiliare o prestatore tradizionale: Chiedete a quell’agente immobiliare, o broker di mutui, nella vostra rete immobiliare se conoscono un prestatore di denaro duro con cui potreste fare affari.

• Cercate su Google “Hard Money Lender”: Fate solo attenzione, ci sono alcuni individui senza scrupoli là fuori. Assicurati di chiedere referenze e di parlare con altri investitori per avere la loro opinione.

Come funziona il prestito di denaro duro?

Dato che si tratta di privati, ogni prestatore di denaro duro è diverso. Come detto sopra, questi prestatori hanno i loro requisiti, che includono il processo di cui hanno bisogno per chiudere la transazione.

Per darvi un’idea generale, questo è il corso abituale del prestito di denaro duro:

1. Trova un prestatore duro vicino a te. Non lasciare che il rifiuto di un prestito bancario ti porti alla disperazione. Fate ricerche e assicuratevi che il prestatore sia affidabile. Hanno un sito web legittimo? Sono in buona posizione con i loro investitori? Hanno cause legali in corso per cattivi prestiti?

2. Fissa un incontro con il prestatore. Questo è anche il momento in cui si può chiedere se sono specializzati in un tipo di investimento immobiliare o se hanno già lavorato con progetti che rispecchiano il vostro. Valutate il periodo di tempo specificato per il prestito e vedete se è qualcosa con cui potete lavorare.

3. Preparate un contratto. Assicurati di offrire un buon affare con un solido piano finanziario.

4. Informa il prestatore del tuo prezzo di contratto. La maggior parte dei prestatori sono disposti a finanziare dal 60 al 70 per cento dell’ARV della proprietà. Il restante 30-40% dipende da voi. Aumenterai le tue possibilità di essere approvato se hai già questo a portata di mano.

5. Fai valutare la proprietà. L’istituto di credito invierà una lista dei suoi periti di fiducia o avrà i propri.

6. Prepara i documenti aggiuntivi necessari. Alcuni istituti di credito possono richiedere di presentare altra documentazione, come W-2s, estratti conto, buste paga, ecc.

7. Aspettare l’approvazione del prestatore. Se è un affare che il prestatore trova soddisfacente, allora ti informerà dell’importo e dei termini di pagamento.

8. Consulta un avvocato. Assicurati di essere legalmente protetto, specialmente dopo aver ricevuto la controfferta del creditore.

9. Chiudi il prestito. Questo sarà fatto tipicamente in una società di titoli o nell’ufficio di un avvocato. Il prestatore metterà poi i soldi in deposito presso la società che si occupa dei titoli di proprietà. La società di titoli assicurerà che tutte le pratiche siano completate e che gli assegni siano emessi a tutte le parti coinvolte. I costi aggiuntivi possono includere le spese di chiusura e le assicurazioni sulla proprietà.

Più spesso che no, i prestatori concedono denaro a proprietà che non saranno sul mercato per molto tempo, che hanno un buon potenziale di vendita. Assicuratevi che la vostra squadra metta in preventivo un tempo ampio per completare i lavori di ristrutturazione. Non ha senso presentarsi con proiezioni irrealistiche. Questo non solo vi farà tornare indietro finanziariamente, ma potrebbe bruciare un possibile rapporto futuro con il vostro prestatore di denaro duro.

Sommario

L’utilizzo di prestiti di denaro duro per le acquisizioni immobiliari è diventato un luogo comune nel settore immobiliare. Se non altro, un prestito hard money dà agli investitori un vantaggio rispetto a quelli che usano metodi di finanziamento tradizionali. Non solo i mutuatari hard money dovrebbero essere in grado di assicurarsi il capitale più velocemente, ma i venditori favoriranno anche le loro offerte perché sono fatte in contanti. Detto questo, se state cercando di finanziare un affare, potreste non voler ignorare l’hard money; potrebbe essere l’unica cosa che vi fa ottenere ciò di cui avete bisogno.

Hai mai comprato un investimento immobiliare con hard money? Com’è stata la vostra esperienza? Sentitevi liberi di farci sapere come sono andate le cose nei commenti qui sotto.

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