Vuokrasopimukset voivat vaihdella suuresti kiinteistöstä toiseen, mutta kaupallisissa kiinteistöissä esiintyy yleisesti useita vuokrasopimustyyppejä. Koska jokainen vuokrasopimus voi olla erilainen, vuokralaisen ja vuokranantajan on tärkeintä ymmärtää, mitkä kulut kuuluvat vuokrasopimuksen piiriin ja mitkä eivät.
Ennen kuin käsitellään vuokrasopimusrakenteiden tyyppejä, kannattaa pohtia erilaisia kuluja, joita vuokralaiselle tai vuokranantajalle voi aiheutua vuokrasopimuksesta. Niitä ovat muun muassa kiinteistöverot, kiinteistövakuutus, ulkoinen kunnossapito (ulkovalaistus, maisemointi, pysäköintialue ja niin edelleen), sisäinen kunnossapito (lämmitys, ilmanvaihto ja ilmastointi – jota kutsutaan myös LVI-tekniikaksi -, matonpesu, putkityöt, sähköt ja niin edelleen), vahtimestaripalvelut, yleishyödylliset laitokset (sähkö, kaasu, vesi, viemäröinti, puhelin, internetyhteys ja niin edelleen), lasilevyt, katto ja rakenteiden ylläpito. Sen tietäminen, kummalle puolelle tilikirjaa meno kuuluu – vuokranantajan vai vuokralaisen – tarkoittaa sitä, että osataan ennustaa kiinteistön vuokrakustannukset.
Vuokrasopimuksen rakenne riippuu usein vuokranantajan mieltymyksestä ja siitä, mikä on yleistä markkinoilla. Joissakin vuokrasopimuksissa kaikki kulut siirtyvät vuokralaisen puolelle, kun taas toisissa vuokrasopimuksissa kaikki kulut siirtyvät vuokranantajan puolelle. Seuraavassa on joitakin yleisiä vuokrasopimusrakenteita.
Absoluuttinen nettovuokrasopimus
Absoluuttinen nettovuokrasopimus siirtää tyypillisesti kaikki kulut vuokralaiselle, mukaan lukien verot, vakuutukset, kunnossapito, katto, rakenteet ja parkkipaikan kunnossapito ja korjaus. Tämä vuokrasopimus tapahtuu tyypillisesti yhden vuokralaisen rakennuksessa, jonka vuokranantaja rakentaa vuokralaisen vaatimusten mukaisesti ja luovuttaa sitten vuokralaiselle pitkäaikaisella vuokrasopimuksella. Vuokralainen on usein suuryritys, joka tietää selvästi, mihin se on ryhtymässä, ja on valmis vastaamaan kaikista kuluista. Koska vuokralainen ottaa kaikki operatiiviset riskit, vuokranantaja on valmis hyväksymään alhaisemman vuokran.
Triple Net Lease
Triple Net Lease -vuokrasopimus on tyypillisesti nettovuokrasopimus, josta on vähennetty kolme kululuokkaa: kiinteistöverot, vakuutukset ja ylläpito. Näitä kuluja kutsutaan usein käyttökuluiksi tai läpikulkeviksi kuluiksi, koska vuokranantaja siirtää ne vuokralaiselle lisävuokran muodossa perusvuokran lisäksi. Tästä lisämaksusta käytetään joskus nimitystä TICAM (taxes, insurance and common area maintenance). Triple Net Lease -vuokrasopimusta kutsutaan usein ”NNN-vuokrasopimukseksi”, ja se voi esiintyä yhden vuokralaisen tai usean vuokralaisen rakennuksessa. Jos kyseessä on yhden vuokralaisen vuokrakohde, vuokralainen huolehtii yleensä maisemoinnista ja ulkotilojen kunnossapidosta ja hallitsee näin kiinteistön ulkoasua. Jos kyseessä on usean vuokralaisen kiinteistö, vuokranantaja valvoo yleensä ulkotilojen kunnossapitoa, jotta yksikään vuokralainen ei voi pilata muiden vuokralaisten ulkonäköä. Lisäksi usean vuokralaisen rakennusten vuokralaiset maksavat suhteellisen osuutensa käyttökustannuksista. Vuokralaisilla on yleensä oikeus tarkastaa vuokranantajan toimintakulut tässä vuokrasopimusrakenteessa.
Kolmikerrosvuokrasopimuksissa vuokralaiset maksavat yleensä omat talonmieskulunsa, sisätilojen kunnossapitokulunsa (kuten LVI-huollon) ja omat yleiskustannuksensa. Jos yleishyödyllisiä palveluja ei mitata erikseen, vuokralainen maksaa kulujen osuuden. Vuokranantajat maksavat yleensä rakennuksen katon ja rakenneosien kunnossapidosta.
Triple net -vuokrasopimuksessa vuokralainen kantaa riskin kiinteistöverojen, vakuutusten ja käyttökustannusten maksamisesta, jolloin vuokranantaja voi rajoittaa riskiä kasvavista käyttökustannuksista.
Modifioitu bruttovuokrasopimus
Modifioidussa bruttovuokrasopimuksessa vuokranantaja sitoutuu yleensä maksamaan kiinteistöverot, vakuutukset ja yhteisten alueiden kunnossapidon, kun taas vuokralainen ottaa vastuulleen omat yleishyödylliset laitoksensa, sisätilojensa kunnossapidon ja vahtimestarit. Vuokranantaja vastaa yleensä katto- ja rakenneosista, aivan kuten kolminkertaisessa nettovuokrasopimuksessa. Koska vuokranantaja vastaa useammista kuluista kuin kolminkertaisessa nettovuokrasopimuksessa, vuokra on korkeampi kuin nettovuokrasopimuksessa.
Vuokralaisen etuna tässä vuokrasopimusrakenteessa on se, että vuokranantaja ottaa kaiken riskin kasvavista käyttökustannuksista ja huolehtii monista kiinteistön toimintaan liittyvistä tekijöistä, mukaan lukien ulkohuolto. Vuokralainen maksaa suhteellisen ennustettavaa vuokraa eikä hänen tarvitse osallistua kiinteistöliiketoimintaan. Yksi mahdollinen haitta vuokralaiselle on se, että vuokranantaja saattaa periä vuokralaiselta lisämaksun näiden kulujen ja riskien ottamisesta, vaikka näin ei aina olekaan.
Täyden palvelun vuokrasopimus
Juuri nimensä mukaisesti täyden palvelun vuokrasopimus kattaa kaikki – tai suurimman osan – vuokrasopimuksen käyttökuluista. Muutamia harvoja poikkeuksia ovat puhelin- ja datakulut. Muuten vuokranantaja maksaa verot, vakuutukset, yhteisten tilojen kunnossapidon, sisätilojen kunnossapidon, vahtimestarit, yleishyödylliset palvelut ja niin edelleen. Tämän seurauksena vuokra on suhteellisen korkea. Tämäntyyppisiä vuokrasopimuksia tehdään yleensä suurissa, usean vuokralaisen toimistorakennuksissa, joissa yleishyödyllisten palvelujen jakaminen vuokralaisten kesken on liian vaikeaa tai hankalaa. Vuokralaisen etuna on, että hän saa yhden ennakoitavissa olevan vuokran ilman, että hän joutuu kantamaan mitään operatiivisia riskejä. Mahdollinen haittapuoli on se, että vuokranantaja voi periä lisämaksun näiden kulujen ja riskien ottamisesta. Monet vuokranantajat arvostavat tämäntyyppistä vuokrasopimusrakennetta, koska se antaa heille täydellisen määräysvallan kiinteistön ulkoasuun ja kunnossapitoon.
Lopuksi totean, että sekä vuokranantajien että vuokralaisten on käytettävä aikaa ymmärtääkseen tekemänsä vuokrasopimukset. Niin ikään sekä vuokranantajat että vuokralaiset voivat saada lisäarvoa ottamalla kaupallisen kiinteistöalan ammattilaisen edustamaan itseään kaupassa. Ota yhteyttä New Branch Real Estate Advisorsin tiimin jäseneen keskustellaksesi siitä, miten voimme neuvoa liikekiinteistön vuokraamisessa.