Mikä on FHA 203(k) laina?

FHA 203(k) -laina on valtion vakuuttama asuntolainatyyppi, jonka avulla lainanottaja voi ottaa yhden lainan kahteen tarkoitukseen – erityisesti asunnon ostamiseen ja asunnon kunnostamiseen. FHA 203(k)-laina on tarkoitettu sellaisen kodin kunnostamiseen tai korjaamiseen, josta tulee lainanottajan ensisijainen asuinpaikka. FHA 203(k)-laina on käytännössä FHA:n rakennuslaina.

FHA 203(k)-lainojen ymmärtäminen

FHA 203(k)-lainan tarkoituksena on kannustaa pieni- ja keskituloisia perheitä hankkimaan kipeästi korjaustarpeessa olevia koteja, erityisesti vanhoissa asuinyhteisöissä sijaitsevia asuntoja. Ohjelman avulla yksityishenkilö voi ostaa kodin ja kunnostaa sen yhden kiinteä- tai säädettäväkorkoisen asuntolainan turvin. Lainattava summa sisältää kodin ostohinnan ja kunnostuskustannukset, mukaan lukien materiaalit ja palkattu työvoima.

Laina voi kattaa myös väliaikaisen asumisrahoituksen (tarvittaessa), joka voi olla vuokran muodossa siltä ajalta, jona talo on kunnostuksen kohteena. Kaksitahoisen lainan ansiosta lainanottajan ei tarvitse tehdä kahta erillistä hakemusta asuntolainaa ja asuntoremonttiin tarkoitettua lainaa varten, joista kumpaakaan pankki ei välttämättä hyväksy tai joiden yhteenlasketut kustannukset voivat olla korkeammat.

Normaalisti lainanantajat ovat haluttomia myöntämään asuntolainaa kiinteistölle, joka kaipaa peruskorjausta turvallisuus- ja asumisviihtyvyysvaatimustensa vuoksi. FHA 203(k)-lainat, jotka ovat valtion takaamia, antavat luotonantajille varmuutta, sillä kodin korjauskustannukset sisältyvät asuntolainapakettiin. Korjausmaksut sijoitetaan escrow-tilille, josta ne maksetaan urakoitsijoille sitä mukaa, kun työ valmistuu.Kodin täydellinen kunnostaminen ei saisi kestää yli kuutta kuukautta, kuten 203(k)-lainaa koskevassa FHA:n oppaassa todetaan.

203(k)-lainatyypit

203(k)-lainoja on kahta eri tyyppiä – suoraviivaisia 203(k)-lainoja ja tavallisia 203(k)-lainoja. Laina koskee vain yksityishenkilöitä ja perheitä, jotka aikovat tehdä kiinteistöstä ensisijaisen asuinpaikkansa. Tämä tarkoittaa, että kiinteistösijoittajat ja asuntojen välittäjät eivät täytä vaatimuksia. Tehdyt työt on annettava luvan saaneen ammattimiehen tehtäväksi, eikä lainanottaja saa tehdä niitä itse.

Streamline 201(k): Vähäiset korjaukset

Koti, joka ei vaadi juurikaan töitä, maksetaan yleensä streamline- tai ”rajoitetun” 203(k)-ohjelman avulla. Tämä vaihtoehto ei sisällä kodin rakenteellisia töitä, kuten uusien huoneiden lisäämistä tai maisemointia, ja kodin on oltava asumiskelpoinen koko remontin ajan. Suoraviivaisen 203(k)-vaihtoehdon mukaisten korjausten enimmäismäärä on 35 000 dollaria.

Standardi 2013(k):

Vakio 203(k) sisältää kaikki kodissa tehtävät laajat korjaukset ja rakenteelliset työt ilman ylärajaa korjauskustannuksille. Lainan vähimmäismäärä on 5 000 dollaria.

Joitakin korjauksia, jotka FHA 203(k)-laina kattaa, ovat esimerkiksi putkistot, lattiat, maalaus, lämpö- ja ilmastointijärjestelmät, kylpyhuoneen ja keittiön muutostyöt, terveys- ja turvallisuusstandardien parantaminen, maiseman parantaminen, esteettömyysvälineiden käyttöönotto vammaisille, energiansäästöjärjestelmien lisääminen sekä ikkunoiden ja ovien vaihtaminen.

Remontit, joita pidetään kohtuuttomina tai ylellisinä (kuten uima-altaat tai parannukset, jotka eivät olisi kiinteistön pysyvä osa, kuten huvimajat), eivät kuulu FHA 203(k)-lainan piiriin.

Miten lainanantajat käyttävät FHA 203(k)-lainaa?

Federal Housing Administration (FHA) luotiin suuren laman aikana, jolloin ulosmittausten ja maksuhäiriöiden määrä oli suuri. FHA:n tarkoituksena oli kannustaa pankkeja antamaan asuntolainoja pieni- ja keskituloisille, henkilöille, joilla on alhaiset luottotiedot, tai ensikertalaisille asunnonostajille, joilla ei ole luottotietoja. Tämä auttoi elvyttämään taloutta, koska asuntolainoja myönnettiin ihmisille, jotka eivät normaalisti olisi saaneet lainahyväksyntää. FHA-laina luotiin vakuuttamaan tämäntyyppiset asuntolainat, jotta siinä tapauksessa, että lainanottaja laiminlyö maksunsa, FHA ryhtyisi kattamaan maksuja, mikä minimoi lainanantajan maksukyvyttömyysriskin.

Korkeatuloiset ostavat yleensä mieluummin kaupungin uudemmilta ja kehittyneemmiltä alueilta. FHA otti käyttöön 203(k)-lainan nimenomaan rohkaistakseen pienituloisia, jotka eivät täytä tavanomaisen asuntolainan kelpoisuusehtoja, asumaan huonokuntoisilla asuinalueilla ja parantamaan niitä.

FHA 203(k)-lainan saaminen

On tärkeää huomata, että FHA ei ole lainanmyöntäjä vaan pikemminkin asuntolainojen vakuuttaja. Saat FHA 203(k)-lainan hakemalla sitä pankkisi, luottoyhteisösi tai muun lainanantajan kautta. Kaikki lainanantajat eivät tarjoa näitä lainoja. Löytääksesi hyväksytyn lainanantajan katso HUD:n hyväksyttyjen lainanantajien haku.

Se ei myöskään ole asuntovakuuttaja tai takuun tarjoaja. Asunnonostajien on edelleen ostettava kotivakuutus ja takuut kotia ja kiinteistöä varten.

FHA 203(k)-lainojen hyvät ja huonot puolet

Kuten muissakin FHA-lainoissa, yksityishenkilö voi maksaa vain 3,5 % käsirahan. Koska laina on FHA:n vakuuttama, lainanantajat voivat tarjota 203(k)-lainalle alhaisempia korkoja verrattuna siihen, mitä lainanottajille saatetaan tarjota muualla. Korot vaihtelevat lainanottajakohtaisesti luottotiedoista riippuen. Vaikka FHA sallii 203(k)-lainan hakemisen henkilöille, joiden luottokelpoisuusluokitus on jopa 580, jotkut lainanantajat saattavat vaatia korkeampaa luottokelpoisuusluokitusta, joka on 620-640. Tämä on kuitenkin alhaisempi kuin tavalliseen asuntolainaan vaadittava 720 pistettä.

FHA 203(k)-laina ei kuitenkaan ole maksuton. Lainanottajan on maksettava joka kuukausi etukäteen kiinnitysvakuutusmaksu. Lainan myöntävä laitos voi myös periä ylimääräisen aloituspalkkion. Lainanottajalle aiheutuvien taloudellisten kustannusten lisäksi FHA:lta ja lainanantajalta vastauksen saamiseen kuluva pitkä aika on otettava huomioon, kun tätä ohjelmaa haetaan. Kaiken kaikkiaan henkilö, jolla on alhaiset luottotiedot ja joka pyrkii omistamaan kodin, joka on ehkä korjattava ja nykyaikaistettava, voi huomata, että FHA 203(k) -ohjelmalla on suuria etuja, jotka ovat suuremmat kuin sen kustannukset.