Historialliset kiinnityskorot 30-vuotisille kiinteille lainoille ovat vuodesta 1971 lähtien olleet historiallisesti korkeimmillaan ja alhaisimmillaan eri tekijöistä johtuen. Käyttämällä Freddie Macin Primary Mortgage Market Survey (PMMS) -selvityksestä saatuja tietoja perehdymme syvällisesti siihen, mikä on ajanut historiallisten asuntolainakorkojen liikkeitä ajan mittaan ja miten ne vaikuttavat asunnon ostamiseen tai jälleenrahoittamiseen.
- Historialliset asuntolainakorot: 1971-2020
- Vertailu 30 vuoden kiinteät korot vs. 15 vuoden kiinteät korot
- Korkokantaiset lainat vs. asuntolainat. säädettäväkorkoiset asuntolainat
- Miten historialliset asuntolainakorot vaikuttavat asunnon ostamiseen
- Miten historialliset asuntolainakorot vaikuttavat jälleenrahoitukseen
Historialliset asuntolainakorot: 1971-2020
Vuonna 1971, jolloin Freddie Mac aloitti lainanantajien kartoituksen, 30 vuoden kiinteäkorkoiset asuntolainat vaihtelivat 7,29 %:n ja 7,73 %:n välillä. Keskimääräinen vuotuinen inflaatiovauhti alkoi nousta vuonna 1974 ja jatkoi nousuaan vuoteen 1981, jolloin se oli 9,5 %. Tämän seurauksena lainanantajat nostivat korkoja pysyäkseen hillitsemättömän inflaation vauhdissa, mikä johti asuntolainojen korkojen vaihteluun lainanottajien kannalta.
Liittovaltion keskuspankki torjui inflaatiota korottamalla liittovaltion rahoituskorkoa, joka on pankkien toisiltaan veloittama yön yli -viitekorko. Jatkuvat koronnostot nostivat 30 vuoden kiinteän asuntolainan korot kaikkien aikojen korkeimpaan, 18,63 prosenttiin vuonna 1981. Lopulta Fedin strategia kannatti, ja inflaatio laski takaisin normaalille historialliselle tasolle lokakuuhun 1982 mennessä. Asuntolainojen korot pysyivät yksinumeroisina suurimman osan kahdesta seuraavasta vuosikymmenestä.
Asuntolainojen korkojen trendi jatkoi laskuaan, kunnes korot laskivat 3,31 prosenttiin marraskuussa 2012 – alimmalle tasolle asuntolainojen korkojen historiassa. Vertailun vuoksi voidaan todeta, että 100 000 dollarin lainan kuukausimaksu historiallisella huippukorolla 18,63 % vuonna 1981 oli 1 558,58 dollaria, kun se historiallisella alimmalla korolla 3,31 % vuonna 2012 oli 438,51 dollaria.
Tänä vuonna korkojen odotetaan Freddie Macin mukaan pysyvän 3,8 prosentin tuntumassa. Tämä on hyvä uutinen kuluttajille, sillä asuntojen hinnat jatkavat nousuaan.
Vertailu 30 vuoden kiinteät korot vs. 15 vuoden kiinteät korot
Korkoja tarkasteltaessa ajan mittaan 30 vuoden kiinteät asuntolainakorot ovat aina olleet hieman korkeammat kuin 15 vuoden korot. Tämä johtuu siitä, että lainanantaja ottaa lisäriskin siitä, että saatat joutua maksukyvyttömäksi pidemmän ajan kuluessa. Verrattaessa 30 vuoden asuntolainan korkoja ja 15 vuoden asuntolainan korkoja, huomaat, että korot ovat edelleen lähellä historiallisia alhaisia korkoja.
Kodinostajat valitsevat usein 30 vuoden kiinteän asuntolainan kiinteän, alhaisen kuukausimaksun vakauden vuoksi. Korkeampi korko ja pidempi laina-aika johtavat korkeampiin elinikäisiin korkokuluihin.
Viidentoista vuoden kiinteät asuntolainan korot ovat kuitenkin tyypillisesti alhaisemmat. Se tarkoittaa, että maksat vähemmän korkoa laina-aikana. Lyhyempi takaisinmaksuaikataulu lisää kuitenkin pääoma- ja korkomaksujasi.
Lainanantajat tarjoavat muitakin kuin 30- ja 15-vuotisia laina-aikoja. Joillakin lainanantajilla voi olla 10-40 vuoden laina-aikoja.
Alhaalla on esimerkki 15- ja 30-vuotisen kiinteän asuntolainan kustannuserosta nykyisillä asuntolainakoroilla.
|
Kesto
|
Lainan määrä
|
Korko
|
Kuukausikorko
|
Kuukausittainen Maksu
|
Korko yhteensä
|
Maksusäästö
|
Korkosäästö
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 vuotta | $250,000 | ˟3.04% | ˟˟$1,731.27 | $61,628.17 | $0 | $97,552.65 | |
| 30 Vuotta | $250,000 | ˟3.6% | ˟˟$1,136.61 | $159,180.82 | $594.66 | $0 |
˟Freddie Mac PMMS:n ilmoittamat korot 23.1.2020
˟˟˟Principal and interest only. Ei sisällä kiinnitysvakuutusta, kiinteistöveroja, kotivakuutusta tai HOA-maksuja.
Korkokantaiset lainat vs. asuntolainat. säädettäväkorkoiset asuntolainat
Viiden vuoden säädettäväkorkoisten asuntolainojen (ARM) keskimääräiset korot ovat historiallisesti tarjonneet alhaisemmat lähtökorot kuin 30 vuoden kiinteäkorkoiset asuntolainat. Jos verrataan asuntolainojen korkoja vuodesta 2005 lähtien, 5 vuoden ARM-korkojen suuntaus on ollut alempi kuin 30 vuoden kiinteän koron. ARM-korkojen korot ovat 0,37 prosenttiyksikköä alhaisemmat kuin kiinteäkorkoisten asuntolainojen korot vuoteen 2019 asti.
Koska alhaisemmat alkukorkojaksot ovat saatavilla kolmesta kymmeneen vuoteen, ARM-korot voivat tarjota lyhyen aikavälin säästöjä asunnonostajille. Jos kiinteät korot ovat kuitenkin alhaisemmat, on järkevää harkita ARM-lainan jälleenrahoittamista kiinteään lainaan ennen ARM-lainan uudelleenjärjestelyä.
ARM-lainan tarjoamat säästöt ovat väliaikaisia. Alkuperäisen alhaisen koron jakson päätyttyä korko mukautuu sovitun indeksin ja marginaalin perusteella, eikä se voi nousta yli tietyn tason, jota kutsutaan ylärajaksi.
Indeksi on ARM-lyhennysluoton liikkuva osa, ja se on sidottu viitekorkoon. Marginaali on kiinteä osa, ja se lisätään indeksiin korkosi määrittämiseksi sen jälkeen, kun alkuperäinen korkojakso on kulunut.
Esimerkiksi 5/1 ARM-laina, jossa on 2/2/6 korkokatto, tarkoittaa seuraavaa:
- Ensimmäinen mukautus ei saa ylittää 2 % alkuperäistä korkoa.
- Toinen tarkistus voi olla enintään 2 % vuodessa seuraavien tarkistusten osalta.
- Koron enimmäiskorotus on 6 % yli aloituskoron laina-aikana.
Miten historialliset asuntolainakorot vaikuttavat asunnon ostamiseen
Kun asuntolainojen korot ovat alhaisemmat, asunnon ostaminen on edullisempaa. Pienempi maksuerä voi myös auttaa sinua saamaan kelpoisuuden kalliimpaan asuntoon. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) suosittelee, että kokonaisvelkasi, asuntolaina mukaan lukien, ei saa ylittää 43:aa prosenttia siitä, mitä ansaitset ennen veroja (ns. velan ja tulojen suhde eli DTI).
Korkojen ollessa korkeammat ARM-korot voivat helpottaa maksuja tilapäisesti, jos aiot myydä asuntosi tai jälleenrahoittaa sen ennen lainan takaisinmaksua. Kysy lainanantajaltasi convertible-ARM-vaihtoehdoista, joiden avulla voit muuttaa lainasi kiinteäkorkoiseksi asuntolainaksi ilman, että sinun tarvitsee jälleenrahoittaa ennen kiinteäkorkoisen kauden päättymistä.
Miten historialliset asuntolainakorot vaikuttavat jälleenrahoitukseen
Kun asuntolainojen korot laskevat, jälleenrahoitus muuttuu houkuttelevammaksi asunnonomistajille. Jälleenrahoituksella korvataan nykyinen lainasi uudella lainalla, jonka korko on yleensä alhaisempi. Kuukausittaiset lisäsäästöt voivat antaa budjetissasi liikkumavaraa muiden velkojen lyhentämiseen tai säästöjen kasvattamiseen.
Jos asuntosi oma pääoma on kasvanut, voit hyödyntää sitä käteisrahoitteisella jälleenrahoituksella ja tehdä kodin parannuksia. Tämäntyyppisessä jälleenrahoituksessa otat lainaa enemmän kuin olet velkaa. Voit käyttää ylimääräiset varat käteisenä kodin parannuksiin tai muiden velkojen maksamiseen. Alhaisemmat korot voivat auttaa minimoimaan suuremman kuukausimaksun.
Korkojen noustessa jälleenrahoituksesta on vähemmän taloudellista hyötyä. Toinen varoitus jälleenrahoitukselle on yleensä sen varmistaminen, että pysyt asunnossasi tarpeeksi kauan, jotta saat sulkemiskustannukset takaisin. Tätä varten jaa lainan kokonaiskustannukset kuukausittaisilla säästöilläsi. Tulos kertoo, kuinka monta kuukautta kestää saada jälleenrahoituskustannukset takaisin. Mitä nopeammin saavutat kannattavuusrajan, sitä edullisemmaksi jälleenrahoitus yleensä tulee.