Kiinteistöt ovat kiinteistöjä, maata, rakennuksia, maa-alueen yläpuolella olevia ilmaoikeuksia ja maa-alueen alapuolella olevia maanalaisia oikeuksia. Termi kiinteistö tarkoittaa todellista eli fyysistä omaisuutta. ”Real” tulee latinankielisestä juuresta res eli asiat. Toiset sanovat, että se tulee latinan sanasta rex, joka tarkoittaa ”kuninkaallinen”, koska kuninkaat omistivat ennen kaiken maan valtakunnissaan. Yhdysvaltain perustuslaissa äänioikeus rajoitettiin alun perin vain kiinteistöjen omistajiin.
Neljä kiinteistötyyppiä
Kiinteistöjä on neljää tyyppiä:
- Asuinkiinteistöihin kuuluvat sekä uudisrakennetut että jälleenmyytävät asunnot. Yleisin luokka on omakotitalot. On myös omistusasuntoja, asunto-osakeyhtiöitä, rivitaloja, paritaloja, kolmikerroksisia asuntoja, nelikerroksisia asuntoja, arvokoteja, monipolvisia asuntoja ja loma-asuntoja.
- Liikekiinteistöihin kuuluvat ostoskeskukset ja ostoskeskittymät, lääkintä- ja koulutusrakennukset, hotellit ja toimistot. Kerrostaloja pidetään usein kaupallisina, vaikka niitä käytetäänkin asumiseen. Tämä johtuu siitä, että ne omistetaan tuottamaan tuloja.
- Teollisuuskiinteistöihin kuuluvat tuotantorakennukset ja -kiinteistöt sekä varastot. Rakennuksia voidaan käyttää tutkimukseen, tuotantoon, varastointiin ja tavaroiden jakeluun. Joitakin tavaroita jakelevia rakennuksia pidetään liikekiinteistöinä. Luokittelu on tärkeää, koska kaavoitusta, rakentamista ja myyntiä käsitellään eri tavalla.
- Maa-alueet sisältävät vapaan maan, toimivat maatilat ja karjatilat. Vapaan maan sisällä oleviin alaluokkiin kuuluvat rakentamaton, varhainen kehittäminen tai uudelleenkäyttö, osa-aluejako ja tonttien kokoaminen. Tässä lisää osoitteessa Land Broker Transactions.
Miten kiinteistöala toimii
Kiinteistöllä tarkoitetaan myös kiinteistöjen tuottamista, ostamista ja myymistä. Kiinteistöala vaikuttaa Yhdysvaltojen talouteen olemalla tärkeä talouskasvun moottori.
Uusien rakennusten rakentaminen on osa bruttokansantuotetta. Siihen sisältyvät sekä asuin-, liike- että teollisuusrakennukset. Vuonna 2018 kiinteistörakentaminen vaikutti 1,15 biljoonan dollarin osuudella maan kansantalouden tuotantoon. Se on 6,2 % Yhdysvaltain bruttokansantuotteesta. Se on enemmän kuin 1,13 biljoonaa dollaria vuonna 2017, mutta silti vähemmän kuin vuoden 2006 huippu, 1,19 biljoonaa dollaria. Tuolloin kiinteistörakentamisen osuus bruttokansantuotteesta oli peräti 8,9 %.
Uusien asuntojen rakentaminen on kriittinen luokka. Siihen kuuluu omakotitalojen, rivitalojen ja osakehuoneistojen rakentaminen. National Association of Home Builders toimittaa kuukausittain tietoja asuntojen myynnistä ja keskihinnoista. Tiedot uusien asuntojen myynnistä ovat talouden ennakoiva indikaattori. Uusien myytyjen asuntojen trendin muodostuminen kestää neljä kuukautta.
NAHB raportoi myös uusien asuntojen aloitukset, ne ovat niiden asuntorakennushankkeiden määrä, joiden pohjatyö on aloitettu.
Kiinteistönvälittäjät avustavat kodinomistajia, yrityksiä ja investoijia ostamaan ja myymään kaikentyyppisiä kiinteistöjä. Ala jakautuu tyypillisesti asiantuntijoihin, jotka keskittyvät johonkin näistä tyypeistä.
Myyjien välittäjät auttavat löytämään ostajia joko Multiple Listing Servicen tai ammatillisten kontaktiensa kautta. He hinnoittelevat kiinteistösi käyttämällä hiljattain myytyjen kiinteistöjen vertailuluetteloita, joita kutsutaan nimellä ”comps”. Ne voivat auttaa sinua siistimään kiinteistösi niin, että se näyttää parhaalta asiakkaiden silmissä. He avustavat neuvotteluissa ostajan kanssa ja auttavat sinua saamaan mahdollisimman korkean hinnan. Tässä on lisää myyjien asiamiespalveluja.
Ostajien asiamiehet tarjoavat samanlaisia palveluja kodin ostajalle. He tuntevat paikalliset markkinat. Se tarkoittaa, että he voivat löytää kiinteistön, joka täyttää tärkeimmät kriteerisi. He myös vertailevat hintoja, joita kutsutaan ”vertailujen tekemiseksi”. Sen avulla he voivat ohjata sinut alueille, jotka ovat kohtuuhintaisia. Ostoasiamiehet neuvottelevat puolestasi ja tuovat esiin syitä, joiden vuoksi myyjän olisi hyväksyttävä alhaisempi hinta. He auttavat prosessin juridisissa asioissa, kuten omistusoikeuden etsinnässä, tarkastuksessa ja rahoituksessa.
Kiinteistönvälittäjistä, jotka haluavat lisätä ammattitaitoaan, tulee REALTORS®. National Association of REALTORS® toimittaa kuukausittain raportteja uudelleen myytyjen asuntojen määrästä ja niiden keskihinnasta. Se on parempi indikaattori koko asuntoteollisuuden terveydestä kuin uusien asuntojen rakentaminen.
Se johtuu siitä, että uusien asuntojen rakentajat voivat olla yli-innokkaita tulevasta myynnistä ja rakentaa liikaa. Ne voivat myös laskea hintoja pakottaakseen myyntiä. Yksittäisten asunnonomistajien on seurattava markkinoiden tarjontaa ja kysyntää. Heillä ei ole vaikutusvaltaa manipuloida markkinoita. NAR tarjoaa ajankohtaiset asuntomarkkinatilastot.
Kiinteistösijoittaminen
Kaikki, jotka ostavat tai myyvät asunnon, harjoittavat kiinteistösijoittamista. Se tarkoittaa, että sinun on otettava huomioon useita tekijöitä. Nouseeko talon arvo asuessasi siinä? Jos otat asuntolainan, miten tulevat korot ja verot vaikuttavat sinuun?
Monet ihmiset menestyvät niin hyvin sijoittamalla asuntoihinsa, että he haluavat ostaa ja myydä asuntoja liiketoimintana. Siihen on monia tapoja. Ensinnäkin, voit kääntää talon. Siinä ostat talon parannettavaksi ja myyt sen sitten. Monet ihmiset omistavat useita taloja ja vuokraavat niitä. Toiset käyttävät Airbnb:tä kätevänä tapana vuokrata koko kotinsa tai osan siitä. Voit vuokrata loma-asuntoja VRBO:n tai Home Awayn avulla.
Voit ennen tätä varmistaa, että tiedät, missä vaiheessa nykyistä suhdannekiertoa olemme. Et halua aloittaa mahdollisesti riskialtista sijoittamista, jos kiinteistömarkkinat romahtavat.
Voit sijoittaa asuntoihin myös ostamatta asuntoa. Voit ostaa asuntorakentajien osakkeita. Niiden osakekurssit nousevat ja laskevat asuntomarkkinoiden mukana. Toinen tapa on kiinteistösijoitusrahastot, niin sanotut REIT:t. Ne ovat sijoituksia liikekiinteistöihin. Niiden osakekurssit jäävät muutamalla vuodella jälkeen asuinkiinteistöjen kehityksestä.
Mitä uusien asuntojen tilastot kertovat kiinteistömarkkinoista
Tilastot uusien asuntojen rakentamisesta ovat tärkeitä talouden ennakoivia indikaattoreita. Se tarkoittaa, että ne antavat sinulle varoituksen asuntomarkkinoiden tulevaisuudesta.
Oheinen kaavio havainnollistaa vuosina 2000-2019 aloitettujen uusien yksityisomistuksessa olevien asuntojen määrää.
Jokainen näistä indikaattoreista kertoo hieman erilaista tarinaa asuntorakentamisen terveydestä. Sanotaan esimerkiksi, että asuntojen aloitukset ovat tasaisia, mutta asuntotuotanto alkaa laskea. Se vaikuttaa asuntomyyntiin. Monet ostajat eivät ehkä halua odottaa yli vuotta. Se tarkoittaa myös puutetta puutavarasta, betonista tai rakennustyöntekijöistä. Nämä puutteet voivat nostaa kustannuksia ja myyntihintoja. Se vähentäisi entisestään uusien asuntojen kysyntää.
Jos asuntolainat vähenevät, asuntorakentajille jää varastoon myymättömiä asuntoja myytäväksi. Se tarkoittaa myös sitä, että kysyntä on suurta, mutta asunnonomistajat eivät saa asuntolainoja. Asuntojen aloitusten kasvu saattaa vaikuttaa asuntokaupan vahvuuden indikaattorilta. Se voi kuitenkin olla huono merkki. Asuntojen sulkemisten väheneminen tarkoittaa, että asuntomarkkinat ovat heikot.
Uuden asunnon myynti on ensimmäinen askel yhdeksästä kahteentoista kuukauteen kestävässä prosessissa. Jos uusien asuntojen myynti vilkastuu, tiedät, että sulkemiset lisääntyvät noin vuoden kuluttua. Kaikki loput kolme vaihetta on kuitenkin saatava päätökseen.
Uuden kodin myynti on sitä, että ostaja allekirjoittaa paperit ja antaa asuntorakentajalle käsirahan. Tämä johtuu siitä, että useimpia uusia koteja ei rakenneta ennen kuin ostaja on löytynyt. Poikkeuksena ovat esimerkkikodit, joita käytetään mallikoteina. Census Bureau julkaisee kuukausittaiset arviot uusien asuntojen myynnistä. Ne ilmoitetaan vuosilukuna.
Kaksi kuukautta sen jälkeen, kun paperit on allekirjoitettu, paikalliset asuntotuotantoviranomaiset myöntävät luvan. Se on varhainen indikaattori, mutta ei aina tarkka. Rakennuttajat voivat mennä konkurssiin eivätkä koskaan rakenna luvallisia yksiköitä. Ne voivat muuttaa rakennettavien yksiköiden määrää monikerrostalossa. Itse asiassa 22,5 prosenttia kerrostaloluvista ei rakenneta tai ne muutetaan yhden perheen yksiköiksi. Rakennuttajat saavat usein luvan suurelle osalle rakennuskompleksia, jonka rakentaminen voi viedä kuukausia.
Uuden kodin aloitus tapahtuu seuraavaksi, kun rakennuttaja murtaa pohjan. National Association of Home Builders raportoi tästä kuukausittain. Se on hyvin tarkka, koska uuden kodin aloitus tapahtuu vasta, kun rakentaja on tarpeeksi luottavainen murtaakseen maata.
Kuusi – yhdeksän kuukautta myöhemmin on sulkeminen. Asunnonostajan on saatava asuntolaina, ennen kuin koti voidaan sulkea. Jos asunnonostaja ei täytä kelpoisuusehtoja, talo jää varastoon. Jos tämä tilasto on pienempi kuin asuntojen myyntiluku, se tarkoittaa, että uusien asuntojen markkinat alkavat hidastua. Asuntoja rakennetaan liikaa, mutta päteviä asunnonostajia ei ole tarpeeksi. Se voi myös tarkoittaa, että rakentajat alkavat laskea hintoja tyhjentääkseen varastojaan.
On kolme muuta tärkeää indikaattoria, joita kannattaa tarkkailla.
- Varasto – Tämä on niiden asuntojen kokonaismäärä, jotka ovat myynnissä, mutta myymättä. NAHB raportoi tämän kuukausittain.
- Tarjontakuukausia Tämä on se, kuinka monta kuukautta kestäisi myydä kaikki varastossa olevat talot. Se perustuu myyntiasteeseen ja varastoon. NAHB raportoi myös tämän kuukausittain.
- Myyntihinnat – Census Bureau raportoi sekä uusien asuntojen mediaani- että keskimääräisen myyntihinnan.