Bien que les baux puissent varier considérablement d’une propriété à l’autre, il existe plusieurs types de baux que l’on retrouve couramment dans l’immobilier commercial. Comme chaque bail peut être différent, les choses les plus importantes à comprendre pour un locataire et un propriétaire sont les dépenses qui sont couvertes par le bail et celles qui sont exclues.

Avant d’aborder les types de structures de bail, il est utile de considérer les différentes dépenses qu’un locataire ou un propriétaire pourrait encourir dans un bail. Il s’agit notamment des impôts fonciers, de l’assurance des biens, de l’entretien extérieur (éclairage extérieur, aménagement paysager, parking, etc.), de l’entretien intérieur (chauffage, ventilation et climatisation – également appelé CVC -, nettoyage des tapis, plomberie, électricité, etc.), de la conciergerie, des services publics (électricité, gaz, eau, égouts, téléphone, Internet, etc.), des vitres, de la toiture et de l’entretien structurel. Savoir de quel côté du grand livre tombe une dépense – celui du propriétaire ou celui du locataire – signifie savoir comment prévoir le coût de la location d’une propriété.

Une structure de bail dépend souvent de la préférence du propriétaire et de ce qui est courant sur le marché. Certains baux poussent toutes les dépenses du côté du locataire, tandis que d’autres baux poussent toutes les dépenses du côté du propriétaire ; et puis il y a beaucoup de types de baux au milieu. Voici quelques structures de bail courantes.

Bail net absolu

Un bail net absolu pousse généralement toutes les dépenses vers le locataire, y compris les taxes, l’assurance, l’entretien, l’entretien et la réparation du toit, de la structure et du stationnement. Ce bail se produit généralement dans un immeuble à locataire unique qu’un propriétaire construit selon les spécifications du locataire et qu’il remet ensuite au locataire dans le cadre d’un bail à long terme. Le locataire est souvent une grande entreprise qui sait clairement dans quoi elle s’engage et qui est prête à assumer toutes les dépenses. Comme le locataire prend tous les risques d’exploitation, le propriétaire est prêt à accepter un taux de location plus bas.

Bail triple net

Un bail triple net est généralement net de trois catégories de dépenses : les impôts fonciers, l’assurance et l’entretien. Ces dépenses sont souvent appelées dépenses d’exploitation, ou dépenses répercutées, parce que le propriétaire les répercute sur le locataire sous la forme d’un loyer supplémentaire en plus du taux de location de base. Ces frais supplémentaires sont parfois appelés TICAM (taxes, assurance et entretien des parties communes). Souvent appelé « bail NNN », un bail triple net peut être conclu dans un immeuble à locataire unique ou à locataires multiples. S’il s’agit d’un immeuble à locataire unique, le locataire s’occupe généralement de l’aménagement paysager et de l’entretien extérieur, contrôlant ainsi l’apparence de la propriété. S’il s’agit d’un immeuble à locataires multiples, le propriétaire contrôle généralement l’entretien extérieur, de sorte qu’aucun locataire ne puisse ruiner l’apparence des autres. En outre, les locataires des immeubles à locataires multiples paient leur part proportionnelle des frais d’exploitation. Les locataires ont généralement le droit de vérifier les dépenses d’exploitation du propriétaire dans le cadre de cette structure de bail.

Dans les baux triple net, les locataires paient généralement leurs propres dépenses de conciergerie, les dépenses d’entretien intérieur (comme l’entretien du CVC) et leurs propres services publics. Si les services publics ne sont pas mesurés séparément, alors le locataire paie sa part proportionnelle de la dépense. Les propriétaires paient généralement pour maintenir le toit et les éléments structurels du bâtiment en bon état.

Dans un bail triple net, le locataire assume le risque de payer les impôts fonciers, les assurances et les frais d’exploitation, ce qui permet au propriétaire de limiter son risque d’augmentation des frais d’exploitation.

Bail brut modifié

Un bail brut modifié oblige généralement le propriétaire à payer les impôts fonciers, les assurances et l’entretien des parties communes, tandis que le locataire assume la responsabilité de ses propres services publics, de l’entretien intérieur et de la conciergerie. Le propriétaire est généralement responsable du toit et des éléments structurels, tout comme dans un bail triple net. Comme le propriétaire assume plus de dépenses que dans le cas d’un bail triple net, le taux de location est plus élevé qu’il ne le serait dans une structure de bail net.

L’avantage pour le locataire de cette structure de bail est que le propriétaire assume tous les risques d’augmentation des dépenses d’exploitation et gère de nombreux éléments de l’exploitation de la propriété, y compris l’entretien extérieur. Le locataire paie un taux de location relativement prévisible et n’a pas à s’impliquer dans l’activité immobilière. Un inconvénient potentiel pour le locataire est que le propriétaire peut lui demander une prime pour assumer ces dépenses et risques, bien que ce ne soit pas toujours le cas.

Bail à service complet

Comme son nom l’indique, un bail à service complet couvre toutes – ou la plupart – des dépenses d’exploitation d’un bail. Parmi les rares exceptions, on trouve les frais de téléphone et de données. Sinon, le propriétaire paie les taxes, les assurances, l’entretien des parties communes, l’entretien intérieur, le concierge, les services publics, etc. Par conséquent, le loyer est relativement élevé. Ces types de baux sont généralement conclus dans de grands immeubles de bureaux à locataires multiples où il est trop difficile ou encombrant de répartir les services publics entre les locataires. L’avantage pour le locataire : un paiement de loyer prévisible sans supporter aucun risque d’exploitation. L’inconvénient potentiel est que le propriétaire peut demander une prime pour assumer ces dépenses et ces risques. De nombreux propriétaires apprécient ce type de structure de bail, car il leur donne un contrôle total de l’apparence et de l’entretien de la propriété.

En conclusion, tant les propriétaires que les locataires doivent prendre le temps de comprendre les contrats de bail qu’ils concluent. De même, les propriétaires et les locataires ont tout à gagner à faire appel aux services d’un professionnel de l’immobilier commercial pour les représenter dans une transaction. Contactez un membre de l’équipe de New Branch Real Estate Advisors pour discuter de la façon dont nous pouvons vous conseiller sur la location d’une propriété commerciale.