Le développement immobilier est un processus en plusieurs étapes qui peut être compliqué, long et risqué. Il faut parfois des années pour faire passer un projet de la phase initiale de planification à la construction et à l’achèvement final, et de nombreux obstacles peuvent surgir en cours de route. Pourtant, les projets de développement peuvent également constituer des opportunités d’investissement très rentables. Par définition, les projets de développement offrent l’opportunité de fournir un produit qui n’existe pas encore sur un marché, fournissant souvent une nouvelle offre fraîche pour satisfaire la demande refoulée du marché. Lorsqu’il est bien exécuté, cet aspect d’un projet de développement peut se traduire par une réussite fulgurante, ce qui n’est tout simplement pas aussi possible avec un actif existant. Les investisseurs peuvent évaluer avec plus de confiance certains des risques associés à la construction en comprenant mieux le  » cycle de vie  » d’un projet de développement.

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Risque à travers le type de projet et le stade

Deux facteurs peuvent jouer un grand rôle dans le risque d’un projet donné : le type de projet et le stade. Comme le montre le graphique ci-dessus, le type de projet peut déterminer la pente de la courbe de risque à travers le cycle de vie du projet.

Un exemple de type de projet avec un risque relativement faible à travers toutes les étapes du cycle de vie est un projet de vente au détail « build-to-suit ». Dans un projet de construction sur mesure, un promoteur obtient un locataire à long terme, tel que McDonald’s ou Walgreens, et développe une propriété pour convenir à ce locataire. Pour ces types de projets, le risque de construction est faible car les bâtiments sont assez uniformes, et le risque de location est presque inexistant car le locataire est déjà identifié et loué avec une capacité de résiliation limitée. Il peut y avoir un certain risque de pré-développement en fonction des obstacles réglementaires, comme décrit dans la section Pré-développement ci-dessous.

À l’autre extrémité du spectre, un exemple de type de projet présentant un risque relativement élevé à toutes les étapes est appelé projet « spéculatif » ou « spec ». Dans un projet spéculatif industriel ou de bureaux, un promoteur peut avoir peu ou pas d’engagements de location avant de commencer la construction. Le promoteur justifie le projet en soulignant la demande existante ou prévue pour la propriété après l’achèvement des travaux. Pour les projets spéculatifs, le risque de location est élevé parce qu’il n’y a pas de locataires identifiés dès le départ, le risque de construction peut être élevé si la conception du projet est unique, et le risque de pré-développement peut être élevé si le financement est difficile à obtenir ou si les obstacles réglementaires abondent.

A mesure que chaque étape d’un projet de développement est achevée, le risque global du projet diminue progressivement. Au début du cycle, il y a plus d’obstacles potentiels et d’inconnues. Lorsqu’un projet s’approche de l’étape de construction  » prête à l’emploi « , bon nombre de ces obstacles potentiels ont été abordés et résolus et il y a plus de certitude liée à l’exécution, aux coûts et au calendrier.

Ci-après, nous discutons des éléments qui sont cohérents dans tous les types de projets.

Étape précoce : Pré-développement

Le stade précoce d’un projet se concentre sur la diligence raisonnable, la recherche et l’obtention de permis. Elle est souvent la plus variable en termes de durée. Investir à ce stade comporte les risques les plus importants et les plus variés car il y a beaucoup d’inconnues. Certaines des étapes courantes de cette phase comprennent :

• Analyse de marché et études de faisabilité

• Acquisition de terrains ou obtention de droits d’option pour l’achat de terrains

• Évaluations environnementales

• Sondages

• Plans du site, plans de développement, et plans de construction

• Permis

• Certaines améliorations de l’infrastructure

• Arrangement du financement de la construction

Parce que cette étape est la plus risquée, les travaux de pré-développement sont généralement financés par le sponsor du projetDans l’immobilier commercial, le sponsor est une personne ou une société chargée de trouver, d’acquérir et de gérer la propriété immobilière au nom du partenariat. Le sponsor est généralement censé investir entre 5 et 20 % du total des capitaux propres requis. Il est ensuite chargé de réunir les fonds restants et d’acquérir et de gérer la propriété d’investissement au quotidien… Plus ou une source de capitaux d’amorçage qui pourraient être prélevés par le prêt à la construction. Les investissements réalisés au cours de cette phase offrent donc des rendements plus élevés que ceux réalisés au cours des phases ultérieures. Une note importante pour les investisseurs en capital est que l’obtention d’un financement de construction auprès d’une banque ou d’un autre prêteur est un processus très rigoureux, et si un développeur a déjà un prêt de construction arrangé, cela signifie généralement qu’un certain nombre d’obstacles majeurs ont été franchis.

Peut-être que le plus grand obstacle à la formation de capital à ce stade est l’autorisation de la juridiction locale. Il y a habituellement deux approbations distinctes requises pour commencer la construction : l’approbation de l’utilisation du sol et l’approbation de la construction.

Un permis d’utilisation du sol est l’approbation du projet par une juridiction gouvernante sur un niveau conceptuel. Presque toutes les juridictions du pays, à l’exception notable de Houston, au Texas, ont une forme de réglementation de l’utilisation des terres, qui fournit un système sujet de tri et de qualification non seulement de l’utilisation proposée des terres (commerce de détail, industriel, résidentiel, etc.) mais aussi des caractéristiques physiques des améliorations (hauteur, densité, marges de recul, etc.).

Le processus de demande d’utilisation des terres peut retarder un projet pendant des mois, voire des années. Pour cette raison, le permis d’utilisation des terres, bien que n’étant pas l’approbation finale à des fins de construction, est souvent le plus grand obstacle à la réalisation du financement du projet. Certains éléments qui peuvent retarder l’approbation de l’utilisation des terres sont :

• Le processus de rezonage

• Les appels des voisins ou d’autres parties intéressées

• Les différends entre le promoteur et la juridiction

• Un processus de conception impliqué qui nécessite de multiples itérations du plan du site

En accordant un permis de construire, une juridiction approuve un projet à un niveau technique. Une juridiction, par l’intermédiaire de ses ingénieurs, examinera les plans de construction pour déterminer s’ils répondent à certaines normes de sécurité et s’ils sont conformes aux codes du bâtiment en vigueur. Le processus de demande de permis de construire est relativement rapide par rapport au processus d’aménagement du territoire, car il est censé reposer sur des critères objectifs. Pour cette raison, elle est moins susceptible de retarder la collecte de fonds. Le permis de construire est généralement le dernier jalon de la phase de pré-développement.

Stage intermédiaire : Construction

L’étape intermédiaire consiste à construire les améliorations. Comme les tâches de pré-développement ont été achevées, les risques du projet à ce stade sont grandement réduits, mais certainement pas éliminés. Certaines des étapes courantes de cette étape comprennent :

• Construction verticale

• Mise en marché du projet

• Tirage du financement de la construction

• Pré-bail

• Arrangement du financement permanent (si cela n’a pas été fait pendant le prédéveloppement)

• Arrêter le gestionnaire immobilier (si cela n’a pas été fait pendant le pré-développement)

Le projet est généralement financé à ce stade par le promoteur, des investisseurs extérieurs, et un prêt de construction à court terme. Souvent, la dette est distribuée au promoteur par tranches appelées « tirages » lors de la réalisation d’étapes de construction. Les investissements et les prêts réalisés à ce stade offrent généralement des rendements inférieurs à ceux des investissements de pré-développement, mais des rendements plus élevés que ceux réalisés pour des immeubles entièrement construits ou stabilisés.

Le certificat d’occupation marque généralement la fin de la phase de construction et permet de commencer l’exploitation de la propriété. Comme le permis de construire, il est fondé sur des critères objectifs concernant la qualité de la construction et constitue un processus assez administratif.

Dernière étape : L’exploitation

La dernière étape du processus de développement, l’exploitation, est la première étape de la vie du bâtiment. Bien que les risques de pré-développement et de construction puissent être éliminés à ce stade, l’obtention de locataires est toujours à risque. Certaines activités au cours de l’étape finale comprennent :

• Poursuivre le marketing et la location

• Trouver un acheteur, si cela n’a pas été fait plus tôt

• Déterminer une stratégie de détention, si ce n’est pas la vente

• Raméliorer la gestion de la propriété

• Atteindre la stabilisation

Le projet est généralement financé à ce stade par un financement de construction ou une autre série de financements « relais » à court terme jusqu’à ce que le projet atteigne un seuil appelé « stabilisation », qui est généralement défini comme un certain niveau d’occupation (peut-être 90 % ou plus) pendant une certaine durée (peut-être trois mois consécutifs). Une fois le projet stabilisé, un financement dit « permanent » ou à long terme peut être mis en place et utilisé pour retirer le financement de la construction. En fonction de la quantité de prélocation qui a été accomplie pendant la construction, cette étape peut être la moins risquée. Pour cette raison, les prêts permanents et les investissements en actions fourniront les rendements les plus faibles.

Cette vue instantanée met en évidence le profil de risque des projets de développement au fil du temps ; cependant, beaucoup des mêmes risques s’appliquent à l’achat ou au refinancement d’un bâtiment existant, tels que la solvabilité et l’expertise du sponsor, les conditions économiques et les facteurs du marché s’appliquent également.