L’immobilier est la propriété, le terrain, les bâtiments, les droits aériens au-dessus du terrain et les droits souterrains sous le terrain. Le terme immobilier signifie propriété réelle, ou physique. « Real » vient de la racine latine res, ou choses. D’autres disent qu’il vient du mot latin rex, qui signifie « royal », car les rois possédaient toutes les terres de leurs royaumes. La Constitution américaine limitait initialement le droit de vote aux seuls propriétaires de biens immobiliers.

Quatre types de biens immobiliers

Il existe quatre types de biens immobiliers :

1. L’immobilier résidentiel comprend les nouvelles constructions et les maisons en revente. La catégorie la plus courante est celle des maisons unifamiliales. Il existe également des condominiums, des coopératives, des maisons de ville, des duplex, des maisons à trois étages, des quadruplex, des maisons de grande valeur, des maisons multigénérationnelles et des maisons de vacances.
2. L’immobilier commercial comprend les centres commerciaux et les centres commerciaux linéaires, les bâtiments médicaux et éducatifs, les hôtels et les bureaux. Les immeubles d’appartements sont souvent considérés comme commerciaux, même s’ils sont utilisés comme résidences. C’est parce qu’ils sont détenus pour produire un revenu.
3. L’immobilier industriel comprend les bâtiments et les biens de fabrication, ainsi que les entrepôts. Ces bâtiments peuvent être utilisés pour la recherche, la production, le stockage et la distribution de marchandises. Certains bâtiments qui distribuent des marchandises sont considérés comme des biens immobiliers commerciaux. La classification est importante car le zonage, la construction et les ventes sont traités différemment.
4. Les terrains comprennent les terrains vacants, les fermes en activité et les ranchs. Les sous-catégories au sein des terrains vacants comprennent les terrains non développés, le développement ou la réutilisation précoce, le lotissement et l’assemblage de sites. En voici plus sur les transactions des courtiers en terrains.

Comment fonctionne l’industrie immobilière

L’immobilier fait également référence à la production, à l’achat et à la vente de biens immobiliers. L’immobilier affecte l’économie américaine en étant un moteur essentiel de la croissance économique.

La construction de nouveaux bâtiments est une composante du produit intérieur brut. Elle comprend à la fois les bâtiments résidentiels, commerciaux et industriels. En 2018, la construction immobilière a contribué à hauteur de 1,15 trillion de dollars à la production économique de la nation. Cela représente 6,2 % du produit intérieur brut américain. C’est plus que les 1,13 trillion de dollars de 2017, mais toujours moins que le pic de 2006, qui était de 1,19 trillion de dollars. À cette époque, la construction immobilière représentait une composante importante du PIB, soit 8,9 %.

La construction de logements neufs est une catégorie critique. Elle comprend la construction de maisons unifamiliales, de maisons en rangée et de condominiums. La National Association of Home Builders fournit des données mensuelles sur les ventes de maisons et les prix moyens. Les données sur les ventes de maisons neuves sont un indicateur économique avancé. Il faut quatre mois pour établir une tendance pour les maisons neuves vendues.

Les agents immobiliers aident les propriétaires, les entreprises et les investisseurs à acheter et à vendre les quatre types de propriétés. L’industrie est généralement divisée en spécialistes qui se concentrent sur l’un des types.

Les agents de vente aident à trouver des acheteurs soit par le biais du service d’inscription multiple, soit par leurs contacts professionnels. Ils fixent le prix de votre propriété, en utilisant des listes comparatives de propriétés récemment vendues, appelées « comps ». Ils peuvent vous aider à embellir votre propriété afin qu’elle soit la plus belle possible pour les clients. Ils vous aident à négocier avec l’acheteur, afin d’obtenir le meilleur prix possible. Voici d’autres services offerts par les agents de vendeurs.

Les agents d’acheteurs offrent des services similaires à l’acheteur d’une maison. Ils connaissent le marché local. Cela signifie qu’ils peuvent trouver une propriété qui répond à vos critères les plus importants. Ils comparent également les prix, ce qu’on appelle « faire des comps ». Cela leur permet de vous guider vers des zones qui sont abordables. Les agents d’acheteurs négocient pour vous, en indiquant les raisons pour lesquelles le vendeur devrait accepter un prix inférieur. Ils vous aident à régler les aspects juridiques du processus, notamment la recherche de titres, l’inspection et le financement.

Les agents immobiliers qui veulent accroître leur professionnalisme deviennent des REALTORS®. L’association nationale des REALTORS® fournit des rapports mensuels sur le nombre de maisons revendues et leur prix moyen. C’est un meilleur indicateur de la santé de l’ensemble de l’industrie du logement que la construction de nouvelles maisons.

C’est parce que les constructeurs de nouvelles maisons peuvent être trop enthousiastes quant aux ventes futures et surconstruire. Ils peuvent également réduire les prix pour forcer les ventes. Les propriétaires de maisons individuelles doivent suivre l’offre et la demande du marché. Ils n’ont pas l’influence nécessaire pour manipuler le marché. La NAR fournit les statistiques actuelles du marché du logement.

Investissement immobilier

Toute personne qui achète ou vend une maison s’engage dans l’investissement immobilier. Cela signifie que vous devez prendre en compte plusieurs facteurs. La maison prendra-t-elle de la valeur pendant que vous y vivrez ? Si vous obtenez un prêt hypothécaire, comment les taux d’intérêt et les impôts futurs vous affecteront-ils ?

Beaucoup de gens réussissent si bien à investir dans leur maison qu’ils veulent acheter et vendre des maisons comme une entreprise. Il y a plusieurs façons de le faire. Premièrement, vous pouvez retourner une maison. Vous achetez une maison pour l’améliorer puis la revendre. De nombreuses personnes possèdent plusieurs maisons et les louent. D’autres utilisent Airbnb comme un moyen pratique de louer tout ou partie de leur maison. Vous pouvez louer des maisons de vacances en utilisant VRBO ou Home Away.

Vous pouvez également investir dans le logement sans acheter une maison. Vous pouvez acheter des actions de constructeurs de maisons. Le prix de leurs actions augmente et diminue avec le marché du logement. Vous pouvez également investir dans des sociétés d’investissement immobilier, appelées REIT. Il s’agit d’investissements dans l’immobilier commercial. Le prix de leurs actions est en retard de quelques années sur les tendances de l’immobilier résidentiel.

Ce que les statistiques sur les nouvelles maisons vous disent sur le marché immobilier

Les statistiques sur la construction de nouvelles maisons sont d’importants indicateurs économiques avancés. Cela signifie qu’elles vous donneront un aperçu de l’avenir du marché du logement.

Le graphique ci-dessous illustre le nombre de nouveaux logements privés mis en chantier entre 2000 et 2019.

Chacun de ces indicateurs raconte une histoire un peu différente sur la santé de l’industrie de la construction de logements. Par exemple, disons que les mises en chantier sont stables, mais que le logement commence à décliner. Cela aura un impact sur les ventes de maisons. De nombreux acheteurs pourraient ne pas vouloir attendre plus d’un an. Cela signifie également qu’il y a une pénurie de bois, de béton ou d’ouvriers du bâtiment. Ces pénuries pourraient faire augmenter les coûts et les prix de vente. Cela diminuerait encore plus la demande de nouvelles maisons.

Si les prêts hypothécaires diminuent, le constructeur de maisons se retrouvera avec un stock de maisons invendues à vendre. Cela signifie également que la demande est élevée, mais que les propriétaires ne peuvent pas obtenir de prêts hypothécaires. La hausse des mises en chantier peut sembler être un indicateur de la vigueur du secteur du logement. Mais cela peut être un mauvais signe. La baisse des fermetures de maisons signifie que le marché du logement est faible.

La vente de logements neufs est la première étape d’un processus de neuf à douze mois. Si les ventes de maisons neuves reprennent, alors vous savez que les clôtures augmenteront dans environ un an. Cependant, les trois autres étapes doivent être réalisées.

La vente d’une maison neuve est le moment où l’acheteur signe les documents et donne un dépôt au constructeur de maisons. C’est parce que la plupart des nouvelles maisons ne sont pas construites avant qu’il y ait un acheteur. Les exceptions sont les maisons spéciales qui sont utilisées comme maisons modèles. Le Census Bureau publie des estimations mensuelles des ventes de logements neufs. Elles sont données sous forme de taux annuel.

Deux mois après la signature des papiers, les régulateurs locaux du logement accordent le permis. C’est un indicateur précoce, mais pas toujours précis. Les constructeurs peuvent faire faillite et ne jamais construire les unités autorisées. Ils peuvent modifier le nombre d’unités construites dans un immeuble multifamilial. En fait, 22,5 % des permis de construction de logements multifamiliaux ne sont pas construits, ou sont changés en logements unifamiliaux. Enfin, les promoteurs reçoivent souvent des permis pour une grande partie d’un complexe qui pourrait prendre des mois à construire.

La mise en chantier d’une nouvelle maison survient ensuite lorsque le constructeur donne le coup de pioche. La National Association of Home Builders fait un rapport mensuel à ce sujet. C’est très précis car la mise en chantier d’une nouvelle maison ne se produit que lorsque le constructeur est suffisamment confiant pour donner le premier coup de pioche.

Six à neuf mois plus tard, c’est la clôture. L’acheteur doit recevoir un prêt hypothécaire avant que la maison puisse être fermée. Si l’acheteur ne se qualifie pas, la maison reste dans l’inventaire. Si cette statistique est inférieure au chiffre des ventes de maisons, cela signifie que le marché du neuf va commencer à ralentir. Il y a trop de maisons en construction et pas assez d’acheteurs qualifiés. Cela peut aussi signifier que les constructeurs vont commencer à baisser les prix pour écouler leurs stocks.

Il y a trois autres indicateurs importants à surveiller.

1. Inventaire – C’est le total des maisons qui sont disponibles à la vente, mais invendues. La NAHB en fait un rapport mensuel.
2. Mois d’approvisionnement C’est le nombre de mois qu’il faudrait pour vendre toutes les maisons en stock. Il est basé sur le taux de vente et l’inventaire. La NAHB fait également état de ce chiffre chaque mois.
3. Prix de vente – Le Census Bureau fait état du prix de vente médian et moyen des maisons neuves.

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