Depuis 1971, les taux hypothécaires historiques pour les prêts fixes à 30 ans ont atteint des sommets et des creux historiques en raison de divers facteurs. À l’aide des données de l’enquête sur le marché hypothécaire primaire (PMMS) de Freddie Mac, nous allons plonger en profondeur dans ce qui a motivé les mouvements historiques des taux hypothécaires au fil du temps, et comment ils affectent l’achat ou le refinancement d’une maison.
- Taux hypothécaires historiques : 1971 à 2020
- Comparaison des taux fixes sur 30 ans et des taux fixes sur 15 ans
- Prêts à taux fixe vs. Prêts hypothécaires à taux ajustable
- Comment les taux hypothécaires historiques affectent l’achat d’une maison
- Comment les taux hypothécaires historiques affectent le refinancement
Taux hypothécaires historiques : 1971 à 2020
En 1971, l’année même où Freddie Mac a commencé à sonder les prêteurs, les prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans oscillaient entre 7,29 % et 7,73 %. Le taux d’inflation annuel moyen a commencé à augmenter en 1974 et a continué jusqu’en 1981 pour atteindre un taux de 9,5 %. Par conséquent, les prêteurs ont augmenté les taux pour suivre l’inflation incontrôlée, entraînant une volatilité des taux hypothécaires pour les emprunteurs.
La Réserve fédérale a combattu l’inflation en augmentant le taux des fonds fédéraux, un taux de référence au jour le jour que les banques se facturent entre elles. Les hausses continues du taux des fonds fédéraux ont poussé les taux hypothécaires fixes à 30 ans à un sommet historique de 18,63 % en 1981. La stratégie de la Fed a fini par porter ses fruits et l’inflation est revenue à des niveaux historiques normaux en octobre 1982. Les taux hypothécaires résidentiels sont restés dans les chiffres à un chiffre pendant une grande partie des deux décennies suivantes.
La tendance des taux hypothécaires a continué à baisser jusqu’à ce que les taux tombent à 3,31% en novembre 2012 – le niveau le plus bas de l’histoire des taux hypothécaires. Pour mettre les choses en perspective, le paiement mensuel pour un prêt de 100 000 $ au taux record historique de 18,63 % en 1981 était de 1 558,58 $, contre 438,51 $ au taux historique le plus bas de 3,31 % en 2012.
Cette année, les taux d’intérêt devraient rester autour de 3,8 %, selon Freddie Mac. C’est une bonne nouvelle pour les consommateurs, car les prix des maisons continuent d’augmenter.
Comparaison des taux fixes sur 30 ans et des taux fixes sur 15 ans
En examinant les taux d’intérêt au fil du temps, les taux hypothécaires fixes sur 30 ans ont toujours eu tendance à être légèrement plus élevés que les taux d’intérêt sur 15 ans. Cela s’explique par le fait que le prêteur prend un risque supplémentaire que vous puissiez faire défaut sur une plus longue période. En comparant un graphique des taux hypothécaires sur 30 ans et un graphique des taux hypothécaires sur 15 ans, vous verrez que les taux restent proches des plus bas historiques.
Les acheteurs de maison choisissent souvent un prêt hypothécaire fixe sur 30 ans pour la stabilité d’un paiement mensuel fixe et faible. Le taux plus élevé et la durée plus longue du prêt entraînent des frais d’intérêt plus élevés sur toute la durée de vie.
Les taux hypothécaires fixes de quinze ans, cependant, sont généralement plus bas. Cela signifie que vous payez moins d’intérêts pendant la durée du prêt. Le calendrier de remboursement plus court augmente cependant vos paiements de capital et d’intérêts.
Les prêteurs offrent plus que des termes de 30 et 15 ans. Vous pouvez trouver des termes de 10 à 40 ans chez certains prêteurs.
Vous trouverez ci-dessous un exemple de la différence de coût entre une hypothèque fixe de 15 et 30 ans aux taux hypothécaires actuels.
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La durée du terme
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Le montant du prêt
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Le taux d’intérêt
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Le paiement mensuel. Mensuel
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Total des intérêts
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Epargne sur les paiements
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Epargne sur les intérêts
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|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 ans | $250,000 | ˟3.04% | ˟˟1,731.27 | 61,628.17 | 0 | 97,552.65 |
| 30 Years | 250,000 | ˟3.6% | ˟˟1,136.61 | 159,180.82 | 594,66 | 0 |
˟Freddie Mac PMMS reported interest rates as of Jan. 23, 2020
˟˟Principal et intérêts seulement. Ne comprend pas l’assurance hypothécaire, les taxes foncières, l’assurance des propriétaires ou les frais de copropriété.
Prêts à taux fixe vs. Prêts hypothécaires à taux ajustable
Les taux moyens des prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM) de cinq ans ont historiquement offert des taux initiaux plus bas que les prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans. Si vous comparez les taux hypothécaires depuis 2005, les taux ARM de 5 ans ont eu tendance à être inférieurs aux taux fixes de 30 ans. Les taux d’intérêt des ARM sont inférieurs de 0,37 point de pourcentage à ceux des prêts hypothécaires à taux fixe jusqu’en 2019.
Avec des périodes initiales de taux d’intérêt inférieurs disponibles de trois à dix ans, les ARM pourraient offrir des économies à court terme aux acheteurs de maison. Si les taux fixes sont plus bas, cependant, il est logique d’envisager de refinancer votre ARM pour un prêt fixe avant que l’ARM ne se réinitialise.
Les économies offertes avec un ARM sont temporaires. Une fois la période initiale à faible taux expirée, le taux s’ajustera en fonction de l’indice et de la marge dont vous avez convenu, et ne pourra pas dépasser un certain niveau, appelé plafond.
L’indice est la partie mobile de votre ARM et est lié à un taux de référence. La marge est la partie fixe et est ajoutée à l’indice pour déterminer votre taux après que la période du taux initial soit passée.
Par exemple, un prêt ARM 5/1 avec des plafonds 2/2/6 signifie :
- Le premier ajustement ne peut pas dépasser 2% au-dessus du taux initial.
- Le deuxième ajustement ne peut pas dépasser 2% par an pour les ajustements ultérieurs.
- L’augmentation maximale du taux est de 6% au-dessus du taux initial pour la durée du prêt.
Comment les taux hypothécaires historiques affectent l’achat d’une maison
Lorsque les taux hypothécaires sont plus bas, l’achat d’une maison est plus abordable. Un paiement plus faible peut également vous aider à vous qualifier pour une maison plus chère. Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) recommande de maintenir votre dette totale, y compris votre prêt hypothécaire, à 43 % de ce que vous gagnez avant impôts (connu sous le nom de ratio dette-revenu, ou DTI).
Lorsque les taux sont plus élevés, un ARM peut vous donner un allégement temporaire du paiement si vous prévoyez de vendre ou de refinancer avant la réinitialisation du prêt. Demandez à votre prêteur quelles sont les options d’ARM convertibles qui vous permettent de convertir votre prêt en une hypothèque à taux fixe sans avoir à refinancer avant l’expiration de la période à taux fixe.
Comment les taux hypothécaires historiques affectent le refinancement
Lorsque les taux d’intérêt hypothécaires glissent, le refinancement devient plus attrayant pour les propriétaires. Un refinancement remplace votre prêt actuel par un nouveau prêt, généralement à un taux plus bas. Les économies mensuelles supplémentaires pourraient vous donner une marge de manœuvre dans votre budget pour rembourser d’autres dettes ou augmenter votre épargne.
Si la valeur nette de votre maison a augmenté, vous pouvez l’exploiter avec un refinancement avec retrait et apporter des améliorations à votre maison. Avec ce type de refinancement, vous contracterez un prêt d’un montant supérieur à celui que vous devez. Vous pouvez utiliser l’argent supplémentaire pour apporter des améliorations à votre maison ou rembourser d’autres dettes. Des taux plus bas peuvent aider à minimiser le paiement mensuel plus important.
Lorsque les taux augmentent, il y a moins d’avantages financiers à refinancer. Une autre mise en garde contre le refinancement, en général, est de s’assurer que vous restez dans votre maison assez longtemps pour récupérer les frais de clôture. Pour ce faire, divisez le coût total du prêt par votre épargne mensuelle. Le résultat vous indique le nombre de mois nécessaires pour récupérer les coûts de refinancement, appelé seuil de rentabilité. Plus vite vous atteignez votre seuil de rentabilité, plus le refinancement est rentable.