Selon les données de Zillow, les prix des maisons aux États-Unis ont augmenté de plus de 42% au cours de la dernière décennie. Si le marché immobilier du pays dans son ensemble s’est fortement redressé après les creux de la Grande Récession, la reprise n’a pas été uniformément répartie dans les grandes villes du pays. Alors que les habitants de certaines villes sont évincés de leurs propres quartiers pour des raisons de prix, la valeur des propriétés dans d’autres villes n’a pratiquement pas changé. Même si les prix des logements ont continué à augmenter pendant la pandémie de COVID-19, beaucoup commencent à se demander si la forte hausse de la valeur des maisons se poursuivra dans les villes densément peuplées.

La forte progression du marché immobilier au cours de la dernière décennie n’est pas surprenante, car les prix des maisons aux États-Unis ont tendance à augmenter fortement dans les années qui suivent les récessions. Dans les périodes de cinq ans qui ont suivi les quatre dernières récessions, le prix médian des maisons aux États-Unis a augmenté en moyenne de 32,7 %.

La reprise économique qui suit les récessions n’est jamais ressentie uniformément dans tout le pays, et les gains de prix des maisons dans les années qui ont suivi la Grande Récession n’ont pas été différents. Les augmentations les plus importantes ont été concentrées dans les États de l’Ouest. Les prix médians des logements dans le Nevada, l’Idaho, l’Arizona, le Colorado et la Californie ont tous augmenté de plus de 70 %, ce qui représente les plus fortes hausses de prix du pays. En revanche, les prix des logements ont à peine augmenté dans certains États, notamment au Delaware et au New Jersey, où les prix des logements ont augmenté à des taux de croissance annualisés inférieurs à 1 %. Un seul État, le Connecticut, a en fait connu une baisse du prix médian des maisons au cours des 10 dernières années.

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Pour trouver les villes avec la plus grande augmentation des prix des maisons, les chercheurs de Construction Coverage ont utilisé des données de Zillow pour trouver le changement dans le prix médian des maisons de chaque ville entre 2010 et 2020. Les villes ont ensuite été classées en fonction du pourcentage de variation du prix médian des maisons sur cette période de 10 ans. Pour améliorer la pertinence, les villes ont été réparties en trois cohortes en fonction de leur population :

• Grande : Les villes de 350 000 habitants ou plus
• Midsize : Villes de 150 000 à 349 999 habitants
• Petites : Villes de 100 000 à 149 999 habitants

L’analyse a révélé que les villes des États de l’Ouest ont connu certaines des plus fortes hausses du prix médian des maisons au cours de la dernière décennie. Notamment, les villes de Californie dominent la liste puisque 17 villes de cet État ont vu le prix des maisons plus que doubler en 10 ans. De nombreuses villes de Floride, d’Arizona et du Texas ont également connu de fortes augmentations des prix des logements au cours de cette période. Parmi les grandes métros, il existe une corrélation lâche entre le revenu médian des ménages et le pourcentage de variation du prix des maisons, ce qui signifie que les prix des maisons ont augmenté plus rapidement dans les zones plus riches.

Voici les villes qui ont connu la plus forte augmentation des prix des maisons au cours de la dernière décennie.

Grandes villes avec la plus grande augmentation des prix des maisons

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Boston, MA

• Variation en pourcentage du prix médian des maisons depuis 2010 : 72.1%
• Changement absolu du prix médian de la maison depuis 2010 : 270 462 $
• Prix médian de la maison en 2020 : 645 689 $
• Prix médian de la maison en 2010 : 375 227 $
• Revenu médian des ménages : 71 834 $

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Austin, TX

• Variation en pourcentage du prix médian des maisons depuis 2010 : 73.1%
• Changement absolu du prix médian de la maison depuis 2010 : 171 712 $
• Prix médian de la maison en 2020 : 406 596 $
• Prix médian de la maison en 2010 : 234 883 $
• Revenu médian des ménages : 71 543 $

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Tampa, FL

• Variation en pourcentage du prix médian des maisons depuis 2010 : 73.3%
• Changement absolu du prix médian de la maison depuis 2010 : 107 465$
• Prix médian de la maison en 2020 : 254 026$
• Prix médian de la maison en 2010 : 146 562$
• Revenu médian des ménages : 54 599 $

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Atlanta, GA

• Variation en pourcentage du prix médian des maisons depuis 2010 : 73.4%
• Changement absolu du prix médian des maisons depuis 2010 : 125 393 $
• Prix médian des maisons en 2020 : 296 324 $
• Prix médian des maisons en 2010 : 170 932 $
• Revenu médian des ménages : 65 345 $

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Seattle, WA

• Variation en pourcentage du prix médian des maisons depuis 2010 : 83.2%
• Changement absolu du prix médian de la maison depuis 2010 : 340 246$
• Prix médian de la maison en 2020 : 749 417$
• Prix médian de la maison en 2010 : 409 172$
• Revenu médian des ménages : 93 481 $

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San Francisco, CA

• Variation en pourcentage du prix médian des maisons depuis 2010 : 87.9%
• Changement absolu du prix médian des maisons depuis 2010 : 671 625 $
• Prix médian des maisons en 2020 : 1 436 087 $
• Prix médian des maisons en 2010 : 764 462 $
• Revenu médian des ménages : 112 376 $

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Denver, CO

• Variation en pourcentage du prix médian des maisons depuis 2010 : 88,1%
• Variation absolue du prix médian de la maison depuis 2010 : 217 389 $
• Prix médian de la maison en 2020 : 464 068 $
• Prix médian de la maison en 2010 : 246 680 $
• Revenu médian des ménages : 68 377 $

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Mesa, AZ

• Variation en pourcentage du prix médian des maisons depuis 2010 : 89.4%
• Changement absolu du prix médian de la maison depuis 2010 : 133 919$
• Prix médian de la maison en 2020 : 283 741$
• Prix médian de la maison en 2010 : 149 823$
• Revenu médian des ménages : 58 247 $

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Aurora, CO

• Variation en pourcentage du prix médian des maisons depuis 2010 : 96.6%
• Changement absolu du prix médian de la maison depuis 2010 : 178 168 $
• Prix médian de la maison en 2020 : 362 590 $
• Prix médian de la maison en 2010 : 184 422 $
• Revenu médian des ménages : 63 128 $

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Sacramento, CA

• Variation en pourcentage du prix médian des maisons depuis 2010 : 97.8%
• Changement absolu du prix médian de la maison depuis 2010 : 176 209 $
• Prix médian de la maison en 2020 : 356 369 $
• Prix médian de la maison en 2010 : 180 159 $
• Revenu médian des ménages : 65 046 $

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Las Vegas, NV

• Variation en pourcentage du prix médian des maisons depuis 2010 : 98.3%
• Changement absolu du prix médian des maisons depuis 2010 : 143 651
• Prix médian des maisons en 2020 : 289 830
• Prix médian des maisons en 2010 : 146 179
• Revenu médian des ménages : 53 575 $

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San Jose, CA

• Variation en pourcentage du prix médian des maisons depuis 2010 : 98.7%
• Changement absolu du prix médian des maisons depuis 2010 : 494 246 $
• Prix médian des maisons en 2020 : 995 212 $
• Prix médian des maisons en 2010 : 500 966 $
• Revenu médian des ménages : 113 036 $

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Phoenix, AZ

• Variation en pourcentage du prix médian des maisons depuis 2010 : 99.0%
• Changement absolu du prix médian de la maison depuis 2010 : 136 536 $
• Prix médian de la maison en 2020 : 274 488 $
• Prix médian de la maison en 2010 : 137 952 $
• Revenu médian des ménages : 57 957 $

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Detroit, MI

• Variation en pourcentage du prix médian des maisons depuis 2010 : 101.7%
• Changement absolu du prix médian de la maison depuis 2010 : 19 478 $
• Prix médian de la maison en 2020 : 38 638 $
• Prix médian de la maison en 2010 : 19 160 $
• Revenu médian des ménages : 31 283 $

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Oakland, CA

• Variation en pourcentage du prix médian des maisons depuis 2010 : 102.2%
• Changement absolu du prix médian de la maison depuis 2010 : 400 119 $
• Prix médian de la maison en 2020 : 791 554 $
• Prix médian de la maison en 2010 : 391 435 $
• Revenu médian des ménages : 76 469 $

Méthodologie et résultats détaillés

Au cours de la dernière décennie, certaines villes, comme Phoenix et San Jose, ont vu le prix des maisons doubler, tandis que d’autres villes, comme Baltimore, Chicago et Cleveland, ont à peine vu le prix des maisons augmenter.

Il est intéressant de noter que bon nombre des villes ayant connu les plus fortes augmentations du prix des maisons au cours de la dernière décennie étaient parmi celles qui ont été le plus durement touchées pendant la Grande Récession. Par exemple, Las Vegas et Phoenix ont vu les prix des logements diminuer de moitié pendant la crise financière. Cependant, au cours de la dernière décennie, les prix des maisons dans ces villes ont doublé.

Les villes les plus durement touchées pendant les récessions ont le plus de terrain à récupérer, il n’est donc pas surprenant de voir des rebonds aussi forts sur les marchés du logement de ces villes. Cependant, la nature de la dernière récession du pays amène à se demander si la même demande existera dans les villes lorsque la poussière sera retombée. La pandémie de COVID-19 a modifié la perception que le public a des villes densément peuplées et a déplacé la demande vers les banlieues et les zones moins densément peuplées. Ainsi, alors que la demande est restée forte tout au long de la pandémie, il reste à voir si les prix des maisons dans les villes les plus densément peuplées du pays continueront à augmenter dans les années à venir.

Les données utilisées dans l’étude proviennent de Zillow. Pour trouver les villes où la hausse des prix des logements est la plus importante, les chercheurs de Construction Coverage ont comparé le prix médian moyen des logements de chaque ville au cours des 6 premiers mois de 2020 à son prix médian moyen au cours des 6 premiers mois de 2010. Les villes ont ensuite été classées en fonction de leur pourcentage respectif de variation du prix médian des maisons sur cette période de 10 ans. Les villes ont été réparties en trois cohortes en fonction de leur population :

• Grande : Les villes de 350 000 habitants ou plus
• Midsize : Villes de 150 000 à 349 999 habitants
• Petites : villes de 100 000 à 149 999 habitants

Les villes de moins de 100 000 habitants n’ont pas été incluses dans cette analyse. De plus, les chercheurs ont utilisé les dernières données de l’American Community Survey du Bureau du recensement des États-Unis pour trouver le revenu médian des ménages et les données sur la population de chaque ville.