Ugrás a megfizethetőség témakörébe:

– A fizetésed önmagában nem válaszolja meg a kérdést
– Az előleg és a megfizethetőség
– A jövedelem vs. a kötelezettségek
– Számold ki a DTI-t
– Amivel jól érzed magad kontra. What the Lender Will Allow
– A Lower Mortgage Rate Means You Can Borrow More

Ha a jelzáloghitel kifejezés mostanában megfordult a fejében, és a piacon van, hogy új otthont vásároljon, valószínűleg feltette magának a kérdést: “Mennyi házat engedhetek meg magamnak”?

Ez egy nagyon fontos kérdés, amelyre minden leendő lakástulajdonosnak tudnia kell a választ jóval azelőtt, hogy elkezdene ingatlanokat nézegetni, legyen szó akár egy családi házról, társasházról vagy sorházról.

Azzal, hogy tudja, mennyi jelzáloghitelt engedhet meg magának, leszűkítheti az otthonkeresést, így időt takaríthat meg és eredményesebb lehet. És remélhetőleg sikeresen megtalálja álmai otthonát.

Sőt, ha még nincs a kezében a jelzáloghitel előzetes jóváhagyása, amely lényegében részletezi, hogy mennyi házat engedhet meg magának, a legtöbb ingatlanügynök nem fogja komolyan venni.

És talán el sem viszi, hogy megnézze a listákat. Miért? Mert az ingatlaneladók nem akarják az idejüket egy olyan leendő vevőre pazarolni, aki valójában nem alkalmas az adott árkategóriában.

Mennyi jelzálogot engedhetek meg magamnak…50k, 100k, 200k

• A megfizethetőség meghatározásához nem lehet csak a jövedelmét bedugni
• A többi havi kiadást is figyelembe kell vennie
• Az előleg és az aktuális jelzáloghitel-kamatláb mellett
• Ne feledkezzen meg a helyi ingatlanadóról és a lakástulajdonosi biztosításról!

Míg a kérdést gyakran úgy fogalmazzák meg, hogy “mennyi ház”, talán jobb lenne inkább azt kérdezni, hogy “mennyi jelzáloghitelt engedhetek meg magamnak” ehelyett.

Ezt azért mondom, mert az előleg nagyságától függően potenciálisan minden típusú lakás megvásárlását megengedheti magának.

Ezzel együtt úgy tűnik, sokan szeretnék tudni, hogy egy bizonyos fizetés, például 50 000 vagy 100 000 dollár alapján milyen jelzáloghitelt engedhetnek meg maguknak.

Mégis, ez nem ilyen egyszerű, a jelzáloghitelek világában soha semmi sem az. Nem nézhetjük csak a jövedelmét egy vákuumban, hogy meghatározzuk, mennyi kölcsönt tud felvenni jelzáloghitelre.

Ehelyett figyelembe kell vennünk a havi kötelezettségeit (kiadásait), például a diákhitelt, a hitelkártyákat, a jelenlegi jelzáloghitelt, amelyet meg akar tartani, és a javasolt lakásfizetést (beleértve a lakástulajdonosok biztosítását és az ingatlanadót).

Sajnos nem mindenkinek vannak ugyanolyan havi kiadásai vagy ugyanolyan éves ingatlanadó-számlája. Ezek a dolgok jelentősen eltérhetnek.

Ha valaki például évi 100 000 dolláros fizetést keres, de égbe szökő havi kiadásai vannak, beleértve egy drága Range Rover lízingjét, amely havi 2000 dollárt tesz ki neki, nem biztos, hogy számít, hogy a hat számjegyű klubban van.

A takarékos barátjuk, aki valamivel kevesebbet keres, mondjuk csak 75 000 dollárt évente, de egy Prius-t vezet, amely a saját tulajdonában van, havi törlesztőrészlet nélkül, nagyjából ugyanannyi pénz áll majd rendelkezésére egy esetleges havi jelzáloghitel-fizetésre.

Egy törvényes megfizethetőségi kalkulátor figyelembe veszi ezeket a fontos tételeket, hogy biztosítsa, hogy egy bizonyos vételárnál valóban alkalmasak vagyunk.

Az Ön előlegfizetése nagyban befolyásolja, hogy mennyi házat tud megfizetni

• Az alacsony…foglaló jelzáloghitel komolyan csorbíthatja a lakhatás megfizethetőségét
• Míg egy hitelfelvevő, aki 20%+-ot tud letenni, kisebb hitelösszeggel rendelkezik
• Az alacsonyabb havi jelzálogfizetéssel együtt
• A jobb kamatlábnak és a legtöbb esetben jelzálogbiztosítás nélkül

A hitelfelvevő foglalóját is figyelembe kell vennünk, hogy meghatározzuk a maximális hitelösszeget (és a maximális lakásvásárlási árat), amit megengedhet magának.

Ha valaki 20%-ot tesz le egy 500.000 dolláros otthonra, akkor a hitel összege csak 400.000 dollár lenne.

Ha viszont valaki csak 5%-ot tesz le ugyanarra az 500.000 dolláros otthonra, akkor a hitel összege sokkal magasabb, 475.000 dollár lenne.

Most nézzük meg az egyes hitelek teljes havi jelzáloghitel-fizetését, a 20%-os lekötött jelzáloghitellel elkerülhető a magán jelzálogbiztosítás és kedvezőbb kamatot kapunk.

A hitelfelvevő A: $400,000 hitelösszeg @4% = $1,909.66
Hitelfelvevő B: $475,000 hitelösszeg @4.5% + havi $150 PMI = $2,556.76
Különbség: $647.10

Amint láthatja, az előlegfizetés önmagában is óriási mértékben megváltoztathatja az otthon megfizethetőségének egyenletét. Közel 650 dollárnyi különbséggel állunk szemben a havi törlesztőrészletekben, ami nagyjából 34%-kal magasabb.

Más szóval, még ha mindkét hitelfelvevőnek pontosan ugyanaz a fizetése, a lakástörlesztésük nagyban eltérhet attól függően, hogy mennyit hajlandóak vagy képesek letenni a házra, és attól is, hogy milyen jelzáloghitel-kamatokat kapnak.

Figyeljen a fenti kisebb jelzáloghitel alacsonyabb kamatlábára. A hitelezők jutalmazzák azokat, akik magasabb előleggel érkeznek.

A jövedelem persze fontos, de a hitel összege is az, és ez csak az előleg kiszámításával határozható meg.

Minél többet tesz le, annál kisebb lesz a hitel összege (és a havi törlesztés), és fordítva.

Long story short, nem csak a jövedelmet kell nézni… senki nem fogja tudni megmondani neked teljes bizonyossággal, hogy milyen jelzáloghitelt engedhetsz meg magadnak csak azért, mert tudják, hogy évente X összeget keresel.

Az alacsonyabb havi kiadások és az alacsonyabb kamatláb alacsonyabb lakáshitel-fizetést jelent, ami azt jelenti, hogy a fegyelmezett és takarékos hitelfelvevő számára emelkedhet az otthon megfizethetősége.

Azért, hogy a fenti havi kifizetések 30 éves fix jelzáloghitelen alapulnak.

Ha egy vevő csak 15 éves fixet szeretne, a megfizethetőség a hitel nagyságától függően óriási mértékben csökken. Használjon jelzáloghitel-kalkulátort a két termék kifizetéseinek összehasonlításához.

Nézze meg a jövedelmét vs. Kötelezettségek, hogy lássa, mennyi kölcsönt tud felvenni jelzáloghitelre

• Először is számolja össze az összes bruttó jövedelmét, amely dokumentálható
• Ezt követően vegye figyelembe az összes havi kiadását, amely megtalálható a hiteljelentésben
• Mint például az autólízing, hitelkártya kifizetések, diákhitelek és így tovább
• Így határozzuk meg, hogy mi marad a lakástörlesztésre

A legjobb módja annak, hogy meghatározzuk, mennyit engedhetünk meg magunknak, vagy valójában mekkora házat enged meg magunknak a hitelező, ha először megnézzük a bruttó havi jövedelmünket, majd összehasonlítjuk az összes kötelezettségünkkel.

A hitelbiztosítók általában az elmúlt két év jövedelmét kérik, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy az stabil, és várhatóan a belátható jövőben is fennmarad.

A tipikus alapfizetésen kívül az Ön jövedelme olyan dolgokat is tartalmazhat, mint a bónuszok, túlórák, jutalékok, borravaló, társadalombiztosítás, nyugdíj, rokkantsági jövedelem, tartásdíj és gyermektartás, önálló vállalkozói jövedelem, katonai jövedelem, gépjármű-támogatás és így tovább.

A teljes kép érdekében mindenképpen vegye figyelembe az összes jövedelemforrást, de ellenőrizze is, hogy elfogadhatóak-e, mielőtt bevonja őket.

A kötelezettségek közé tartozik minden, amit havonta fizetnie kell, beleértve a rulírozó és a részletfizetési számlákat is, amelyek megjelennek a hiteljelentésben.

A részletfizetési számlák közé tartoznak például a jelzáloghitelek, a diákhitelek, valamint az autólízingek és -kölcsönök, amelyek fix kamatlábakkal és feltételekkel rendelkeznek, és rendszeres, egyenlő hitelfizetést igényelnek.

Lényegében Ön minden hónapban egy meghatározott összeggel tartozik, és előre meghatározott idő áll rendelkezésére, hogy visszafizesse azt.

Egy példa erre egy autólízing, amelynek futamideje 3 év, havi 200 dollárral. Minden hónapban 200 dollárt fizet, és a 3 éves időszak végére a teljes egyenleget ki kell fizetnie.

A rulírozó számlák viszont nagyobb rugalmasságot kínálnak. Ezek közé tartoznak azok a hitelkártyák, amelyek lehetővé teszik, hogy havi minimális befizetést fizessen, amelyen egyenleget is tarthat.

Noha van egy előre meghatározott költési limitje, az egyenlege hónapról hónapra változhat, és így a minimális befizetése is változhat.

Választhat, hogy a minimális befizetést vagy egy nagyobb összeget fizet. Akár a teljes egyenleget is kifizetheti, ha úgy kívánja (valószínűleg meg is kellene tennie!).

A jelzáloghitelhez tartozó rulírozó számláinak kiszámításakor egyszerűen vegye figyelembe az esedékes minimális fizetést.

Kérjen hiteljelentést a havi kötelezettségek meghatározásához

• Szüksége van egy friss hiteljelentés másolatára
• Az összes kötelezettségének minimális törlesztőrészleteinek meghatározásához
• A hitelező megrendel egyet, és ezeket a havi költségeket is bedugja
• A DTI arányának meghatározásához, ami kulcsfontosságú a jogosultság szempontjából

A következő lépés az, hogy megszerezzen egy hiteljelentést, hogy pontosan láthassa, hogyan néz ki minden egyes havi fizetés az egyes kötelezettségek után, ahogyan azt a hitelinformációs ügynökségek jelentették.

Ez azért fontos, mert bár Ön havonta fizethet egy bizonyos összeget, ez az összeg változhat, és a különböző hiteljelentési módszereknél eltérő lesz, ezért a legjobb, ha megtekint egy hiteljelentést, hogy pontosan lássa, mit látnak a hitelügynökségek. Ezt látják a jelzáloghitelezők is.

Azt is mindenképpen vegye figyelembe, ha olyan havi kifizetéseket teljesít, amelyek nem jelennek meg a hiteljelentésben, mint például a kertészeti szolgáltatások, a medence szolgáltatások és a takarítási szolgáltatások, hogy csak néhányat említsünk a saját költségvetése számára.

Ezek nem számítanak Ön ellen, amikor a jelzáloghitelre való jogosultság során, de fontos szempontok annak biztosítására, hogy ne kerüljön a feje fölé.

Ezek a költségek valóban összeadódhatnak, és hajlamosak emelkedni, ahogy az otthonod mérete/ára növekszik.

Tény, hogy könnyen költhetsz havonta 1000 dollárt ezekre a kiegészítő szolgáltatásokra.

Szóval számolj bele minden költséget, hogy ne kerülj a fejed fölé, vagy ne kelljen a saját kertészednek, medencés fickónak, szobalánynak és így tovább. Kivéve persze, ha ez az ön dolga.

*Egy fontos megjegyzés, amit tartson szem előtt! Ha egyedül vagy jelzáloghitel-brókerrel húzza le a hitelt, a bank vagy a hitelező, akit végül a finanszírozáshoz igénybe vesz, akkor is le fogja húzni a saját hiteljelentését, és minden új tevékenység valószínűleg megjelenik a jelentésükben.

Ez az oka annak, hogy a lakásvásárlási folyamat előtt és alatt feltétlenül kerülje az új hitelkártyák megnyitását és/vagy a meglévő hitelkártyákon történő drága vásárlások elkerülését.

Ez a lépés megzavarhatja a kifizetéseket és drámaian csökkentheti a hitelpontszámokat, ha nagy mennyiségű adósságot halmoz fel, vagy új hitelkeretet nyit az Ön és a bank közötti időszakban.

Figure Out Your Debt-to-Income Ratio

• Ha ismeri a jövedelmét és a kötelezettségeit
• Meglehetősen könnyen kiszámíthatja a DTI-arányát
• Az alapján a hitelezők meghatározzák, hogy mennyit engedhet meg magának
• A hitel típusától függően vannak konkrét DTI-határok

Mihelyt összeszámolja az összes havi részletét, és elosztja a teljes összeget a bruttó havi jövedelmével, a DTI, azaz az adósság/jövedelem arány kiszámításával pontosan kiderítheti, hogy mennyi házat engedhet meg magának.

A bankoknak és a jelzáloghitelezőknek vannak bizonyos DTI-arányos követelményeik, amelyeket nem léphetsz túl.

Ez például azt jelenti, hogy a teljes havi lakásfizetésed (jelzáloghitel-fizetés plusz ingatlanadó és lakásbiztosítás) nem haladhatja meg a bruttó havi jövedelmed 30 százalékát.

A lakásfizetésed és az összes többi havi kötelezettséged pedig nem haladhatja meg a bruttó jövedelem 45 százalékát.

Lényegében az Ön éves ingatlanadó-számláját és a teljes lakástulajdonosi biztosítási díjat elosztjuk 12-vel, hogy kijöjjön egy havi összeg, amelyet hozzáadunk a havi tőke- és kamattörlesztéshez (az úgynevezett PITI).

GYőződjön meg arról, hogy az Ön által használt jelzáloghitel-kalkulátor ezeket az egyéb költségeket is figyelembe veszi, és pontos is. Sokan csak a tőkét és a kamatot veszik figyelembe, miközben alábecsülik vagy teljesen figyelmen kívül hagyják az adókat és a biztosítást.

Ne feledje, hogy bár a DTI egy hitelezői követelmény, azt is meg kell határoznia, hogy mennyi házat szeretne finanszírozni. Más szóval, ne csak a maximális összegű házat vegye meg, amelyre jogosult.

Egy bizonyos összeget például minden hónapban félre akar tenni a megtakarításokra, a nyugdíjra vagy a gyermeke főiskolai tanulmányaira.

Mindenkinek más-más pénzügyi céljai vannak, ezért a megfelelő ársáv meghatározásakor mindenképpen nézze meg mind a hitelező számait, mind az Ön saját kényelmi szintjét, hogy elkerülje a házi szegénységet.

Végezetül értse meg, hogy minél kevesebb kockázatot jelent a hitelezőnek, annál alacsonyabb lesz a jelzáloghitel kamata, ami jelentősen növelheti a vásárlóerejét.

Egyszerűen fogalmazva, az alacsonyabb kamatláb alacsonyabb havi lakásfizetést jelent, ami lehetővé teszi, hogy több házat vásároljon, hogy úgy mondjam.

Az otthoni vásárlóerő növelése érdekében összpontosítson a szilárd hitelpontszám fenntartására és az egyéb havi kötelezettségek lehető legalacsonyabb szinten tartására.

Ez lehetővé teszi, hogy egy kicsit többet engedjen meg magának a jelzáloghitel-osztályon, ha ez az, amire végül vágyik.

Mivel Ön kényelmesebb vs. What Your Lender Will Allow

• Megfontolja, hogy mi az Ön személyes kényelmi szintje először
• Függetlenül attól, hogy milyen hitelösszegre jogosult
• Mindenképpen számoljon MINDEN más havi költségével
• A költözési díjakkal együtt, felújítási, közüzemi és egyéb, a lakásvásárlással kapcsolatos költségeket

A jelzáloghitel megfizethetőségének mérlegelésekor fel kell mérnie mind az Ön lakásköltségekkel kapcsolatos étvágyát, mind pedig a finanszírozást végül nyújtó bank vagy jelzáloghitelező költségeit.

Biztos, hogy van némi rugalmassága, de a hitelezőnek jól meghatározott adósság/jövedelem arány követelményei lesznek, amelyek meghatározzák, hogy mennyi kölcsönt vehet fel egy T-ig.

Ez a pontos szám az elmúlt két év bruttó havi jövedelmén fog alapulni, nem csak azon a “nagy hónapodon”, ami volt.

Szóval jól nézd meg a jövedelmedet és az adósságkötelezettségeidet, hogy meghatározd, hol állsz (készítettem egy praktikus jelzáloghitel-kalkulátort a kiszámításához).

És amikor bedugja a hitelösszegét, mindenképpen vegye figyelembe a teljes jelzálogfizetést, vagyis a tőkét, kamatot, adót és biztosítást, más néven PITI-t.

Ha társasházról van szó, ne feledkezzen meg a HOA-díjakról, amelyek havonta több száz dollárt is elérhetnek, és komolyan megváltoztathatják az eredményt.

Röviden, a tényleges lakhatási költségei meghaladják a jelzáloghitel tőke- és kamattartozását. Így a jelzáloghitel összege, amelyre Ön szerint jogosult lehet, alacsonyabb lehet, ha ezeket az egyéb költségeket is figyelembe vesszük.

Mindenesetre előfordulhat, hogy nem lesz kényelmes annyi kölcsönt felvennie, amennyire jogosult. És ez teljesen rendben van. Lehet, hogy minden hónapban több készpénzt szeretne félretenni más dolgokra, például befektetésekre, vészhelyzeti alapra stb.

Nem kell felvennie a maximális összeget, amelyet a hitelező jóváhagy. Egyesek még azzal is érvelhetnek, hogy kevesebbet kellene felvennie, hogy adjon magának egy párnát.

Azért amikor azt kérdezi, hogy mennyi jelzáloghitelt kaphatok, talán igazítsa lefelé, hogy kompenzálja mindezeket a fent említett költségeket.

Egy bizonyos hitelösszeg kiválasztása a Jumbo jelzálog elkerülése érdekében

• Az Ön érdeke lehet, hogy a hitelösszeg egy bizonyos küszöbérték
• alatt maradjon, mint például a megfelelő hitelkeret, ami megyénként változik
• Vagy egy bizonyos hitel-érték arány (LTV)
• Ez bővítheti a finanszírozási lehetőségeket, és lehetővé teheti, hogy alacsonyabb kamatlábat kapjon

Ha a hitel összege nagyon nagy, akkor a jumbo hitel birodalmába kerülhet, ami jelenleg 679.650 dollárig terjed a magas költségű régiókban, de 453.101 dollárig az ország olcsóbb területein.

Ha a csúcson találja magát, bölcs lehet, hogy egy kis extra előleget hozzon be, hogy megfeleljen a megfelelő hitelösszegnek, ami megkönnyíti a finanszírozás megszerzését, és valószínűleg alacsonyabb jelzálogkamatlábat eredményez.

Természetesen vannak agresszív jumbo hitelezők, amelyekről ismert, hogy megverik a megfelelő árazást, így nem feltétlenül üzletbontó, ha túllépi ezt a hitelhatárt.

Hagyja, hogy az egyén, akivel együtt dolgozik, összehasonlítsa a két forgatókönyvet, hogy lássa, melyiknek van több értelme pénzügyileg.

Vásároljon körbe egy jobb kamatlábért, hogy többet tudjon kölcsönözni

• Ha valóban időt szán arra, hogy körülnézzen a jelzáloghiteleknél
• Amit a legtöbb lakásvásárló nem tesz meg. valójában nem vesződik ezzel
• lehet, hogy alacsonyabb kamatlábat csíphet el
• És ezáltal növelheti az otthoni vásárlóerejét jövedelemtől függetlenül

Végre, nézzen körül! Bár ez talán magától értetődő, de ha alacsonyabb jelzáloghitel-kamatlábat tud biztosítani, akkor képes lesz nagyobb jelzáloghitelt felvenni, mert az olcsóbb lesz.

Ne legyen egyike annak a sok fogyasztónak, aki csak egyetlen jelzáloghitel-ajánlatot szerez be. Ön egyszerűen kidobja a nehezen megkeresett pénzét.

Nézze meg az árakat a helyi bankkal, hasonlítsa össze az online árakat, vagy vegyen igénybe egy vagy két jelzáloghitel-brókert, hogy elvégezze a keresést az Ön számára.

Még egy nyolcadpontos különbség is különbséget jelenthet, ezért ügyeljen arra, hogy ne becsülje alá a lehetséges megtakarításokat vagy költségeket.

Végezetül, csak azért, mert megengedheti magának / jogosult a jelzáloghitelre, nem jelenti azt, hogy ki kell vennie egyet. És mint megjegyeztük, nem kell a hitelkeretedig kölcsönt felvenned. Kevesebbet is felvehet!

A lakástulajdonlással váratlan költségek és karbantartás is jár, ezért mindenképpen számoljon ezekkel, és tegyen félre pénzt ilyen esetekre.

Megfontolja a munkahelye biztonságát is – nem akar majd megőrülni, és túl sok házat vásárolni a jövőbeli jövedelmek várakozására alapozva, különösen, ha úgy látja, hogy azok csökkenésének vagy teljes eltűnésének veszélye áll fenn.

Tipp: Milyen jelzáloghitel-kamatlábra számíthatok?