Az ingatlan az ingatlan, a föld, az épületek, a föld feletti légtéri jogok és a föld alatti föld alatti jogok. Az ingatlan kifejezés valódi, vagy fizikai tulajdont jelent. A “reál” a latin res, azaz dolgok gyökből származik. Mások szerint a latin rex szóból származik, ami azt jelenti, hogy “királyi”, mivel régen a királyok birtokolták az összes földet a királyságukban. Az amerikai alkotmány eredetileg csak az ingatlanok tulajdonosaira korlátozta a szavazati jogot.
Az ingatlanok négy típusa
Az ingatlanoknak négy típusa van:
- A lakóingatlanok közé tartoznak az új építésű és a továbbértékesített lakások. A leggyakoribb kategória az egylakásos házak. Vannak még társasházak, társasházak, sorházak, ikerházak, háromszintes házak, négyszintes házak, nagy értékű lakások, többgenerációs és nyaralók.
- A kereskedelmi ingatlanok közé tartoznak a bevásárlóközpontok és bevásárlóközpontok, orvosi és oktatási épületek, szállodák és irodák. Az apartmanházakat gyakran kereskedelmi ingatlanoknak tekintik, még akkor is, ha lakóhelyként használják őket. Ez azért van így, mert tulajdonukban jövedelemtermelés céljából vannak.
- Az ipari ingatlanok közé tartoznak a gyártóépületek és ingatlanok, valamint a raktárak. Az épületek használhatók kutatásra, termelésre, raktározásra és áruk forgalmazására. Egyes áruelosztó épületek kereskedelmi ingatlanoknak minősülnek. A besorolás azért fontos, mert az övezetbe sorolást, az építést és az értékesítést másképp kezelik.
- A földterületek közé tartoznak az üres földterületek, a működő farmok és a tanyák. Az üres földterületeken belüli alkategóriák közé tartozik a beépítetlen, a korai fejlesztés vagy újrafelhasználás, a felosztás és a telekösszevonás. Itt olvasható bővebben: Land Broker Transactions.
How the Real Estate Industry Works
Az ingatlan az ingatlanok előállítását, vásárlását és értékesítését is jelenti. Az ingatlanpiac befolyásolja az Egyesült Államok gazdaságát, mivel a gazdasági növekedés kritikus hajtóereje.
Az új épületek építése a bruttó hazai termék egyik összetevője. Magában foglalja mind a lakó-, mind a kereskedelmi, mind az ipari épületeket. Az ingatlanépítés 2018-ban 1,15 billió dollárral járult hozzá az ország gazdasági teljesítményéhez. Ez az amerikai bruttó hazai termék 6,2%-a. Ez több, mint a 2017-es 1,13 billió dollár, de még mindig kevesebb, mint a 2006-os csúcs, 1,19 billió dollár. Akkoriban az ingatlanépítés a GDP tekintélyes, 8,9%-os összetevője volt.
Az újlakás-építés kritikus kategória. Ide tartozik az egylakásos házak, sorházak és társasházak építése. A National Association of Home Builders havi adatokat szolgáltat a lakáseladásokról és az átlagárakról. Az új otthonok eladására vonatkozó adatok vezető gazdasági mutatónak számítanak. Négy hónap kell ahhoz, hogy az eladott új házakra vonatkozó trend kialakuljon.
A NAHB az új otthonok építésének megkezdéséről is beszámol, ezek azoknak az otthonépítési projekteknek a száma, amelyeknél a földet megnyitották.
Az ingatlanügynökök mind a négy ingatlantípus megvásárlásában és értékesítésében segítenek a lakástulajdonosoknak, vállalkozásoknak és befektetőknek. Az iparág jellemzően olyan specialistákra oszlik, akik valamelyik típusra összpontosítanak.
Az eladók ügynökei segítenek vevőket találni akár a Multiple Listing Service, akár szakmai kapcsolataik révén. A közelmúltban eladott ingatlanok összehasonlító listáinak, az úgynevezett “comps”-nek a felhasználásával árazzák be az Ön ingatlanát. Segíthetnek Önnek feldobni ingatlanát, hogy az a vevők számára a lehető legjobban nézzen ki. Segítenek a vevővel folytatott tárgyalásokban, segítve Önt a lehető legmagasabb ár elérésében. Íme további eladói ügynöki szolgáltatások.
A vevői ügynökök hasonló szolgáltatásokat nyújtanak a lakásvásárlók számára. Ismerik a helyi piacot. Ez azt jelenti, hogy meg tudják találni az Ön legfontosabb kritériumainak megfelelő ingatlant. Összehasonlítják az árakat is, amit “összehasonlításnak” neveznek. Ez lehetővé teszi számukra, hogy olyan területekre irányítsák Önt, amelyek megfizethetőek. A vevői ügynökök tárgyalnak az Ön nevében, rámutatva azokra az okokra, amelyek miatt az eladónak alacsonyabb árat kellene elfogadnia. Segítenek a folyamat jogi részleteiben, beleértve a jogcímkeresést, az ellenőrzést és a finanszírozást.
Azok az ingatlanügynökök, akik növelni szeretnék szakmaiságukat, REALTORS®-okká válnak. A National Association of REALTORS® havonta jelentéseket ad a továbbértékesített lakások számáról és azok átlagáráról. Ez jobb mutatója a teljes lakáságazat egészségi állapotának, mint az újlakás-építés.
Ez azért van, mert az újlakás-építők túlbuzgóak lehetnek a jövőbeli eladásokkal kapcsolatban, és túlépíthetik a lakásokat. Az eladások kikényszerítése érdekében csökkenthetik az árakat is. Az egyéni lakástulajdonosoknak követniük kell a piaci keresletet és kínálatot. Nincs befolyásuk a piac manipulálására. A NAR szolgáltatja az aktuális lakáspiaci statisztikákat.
Ingatlanbefektetés
Mindenki, aki lakást vásárol vagy ad el, ingatlanbefektetéssel foglalkozik. Ez azt jelenti, hogy több tényezőt kell figyelembe vennie. Nőni fog a ház értéke, amíg Ön benne lakik? Ha jelzáloghitelt veszel fel, milyen hatással lesznek rád a jövőbeli kamatlábak és adók?
Néhány embernek annyira jól megy a lakásbefektetés, hogy üzletként akar lakást vásárolni és eladni. Ennek számos módja van. Először is, eladhatsz egy házat. Ez az, amikor veszel egy házat, hogy feljavítsd, majd eladd. Sok embernek több háza is van, és bérbe adja őket. Mások az Airbnb-t használják arra, hogy kényelmesen kiadják az otthonuk egészét vagy egy részét. A VRBO vagy a Home Away segítségével nyaralókat adhat ki.
Mielőtt ezt tenné, győződjön meg róla, hogy tudja, hol tartunk a jelenlegi üzleti ciklusban. Nem akarsz potenciálisan kockázatos befektetésekbe kezdeni, ha az ingatlanpiac összeomlik.
A lakásokba lakásvásárlás nélkül is befektethet. Vásárolhat lakásépítők részvényeit. Részvényeik ára a lakáspiaccal együtt emelkedik és süllyed. Egy másik lehetőség az ingatlanbefektetési alapok, az úgynevezett REIT-ek. Ezek kereskedelmi ingatlanokba történő befektetések. A részvényárfolyamaik néhány évvel elmaradnak a lakóingatlanok alakulásától.
Mit árulnak el az új lakások statisztikái az ingatlanpiacról
Az új lakások építésére vonatkozó statisztikák fontos vezető gazdasági mutatók. Ez azt jelenti, hogy felvilágosítást adnak a lakáspiac jövőjéről.
Az alábbi ábra a 2000 és 2019 között megkezdett új, magántulajdonban lévő lakóegységek számát szemlélteti.
Mindegyik mutató egy kicsit más-más történetet mond el a lakásépítő ipar egészségéről. Tegyük fel például, hogy a lakásépítések kezdete stabil, de a lakásépítések száma csökkenni kezd. Ez megviseli a lakáseladásokat. Sok vásárló talán nem akar majd egy évnél tovább várni. Ez azt is jelenti, hogy hiány van fűrészáruból, betonból vagy építőmunkásokból. Ezek a hiányok felhajtják a költségeket és az eladási árakat. Ez tovább csökkentené az új lakások iránti keresletet.
Ha a jelzáloghitelek csökkennek, a lakásépítőknek végül eladatlan lakásokból álló készletük lesz. Ez azt is jelenti, hogy a kereslet nagy, de a lakástulajdonosok nem kapnak jelzáloghitelt. Az emelkedő lakásépítési kezdetek a lakásépítési erősség mutatójának tűnhetnek. De lehet, hogy rossz jel. A csökkenő lakáslezárások azt jelentik, hogy a lakáspiac gyenge.
Az új otthonok eladása egy kilenc-tizenkét hónapos folyamat első lépése. Ha az újlakás-eladások felgyorsulnak, akkor tudjuk, hogy a zárások körülbelül egy éven belül emelkedni fognak. A fennmaradó három lépés mindegyikét azonban be kell fejezni.
Az új otthon eladása az, amikor a vevő aláírja a papírokat és letétet ad a lakásépítőnek. Ez azért van, mert a legtöbb új házat addig nem építik meg, amíg nincs vevő. Kivételt képeznek a mintaotthonokként használt spec homes. A Népszámlálási Hivatal havi becsléseket ad ki az újlakás-értékesítésekről. Ezeket éves arányban adják meg.
Két hónappal a papírmunka aláírása után a helyi lakásügyi hatóság megadja az engedélyt. Ez egy korai mutató, de nem mindig pontos. Az építők csődbe mehetnek, és soha nem építik meg az engedélyezett egységeket. Megváltoztathatják a megépített egységek számát egy többlakásos házban. Valójában a többlakásos engedélyek 22,5%-át nem építik meg, vagy egylakásos egységekre változtatják meg. Végül a fejlesztők gyakran kapnak engedélyt egy komplexum nagy részére, amelynek megépítése hónapokig is eltarthat.
Az új otthonok indítása akkor következik, amikor az építtető megkezdi a földmunkát. Az Otthonépítők Országos Szövetsége havonta számol be erről. Ez nagyon pontos, mert az új otthon indítása csak akkor következik be, amikor az építtető elég magabiztos ahhoz, hogy megtegye az alapkőletételt.
Hat-kilenc hónappal később következik a zárás. A lakásvásárlónak jelzáloghitelt kell kapnia, mielőtt a házat lezárhatják. Ha a lakásvásárló nem felel meg a követelményeknek, a ház a készleten marad. Ha ez a statisztika alacsonyabb, mint a lakáseladási szám, az azt jelenti, hogy az új lakások piaca lassulni kezd. Túl sok házat építenek, és nincs elég képzett lakásvásárló. Ez azt is jelentheti, hogy az építők csökkenteni kezdik az árakat, hogy kiürítsék a készleteiket.
Három másik fontos mutatót is érdemes figyelni.
- Készlet – Ez az eladásra rendelkezésre álló, de eladatlan lakások száma. Az NAHB havonta jelenti ezt.
- Kínálati hónapok Ez az a mutató, hogy hány hónapba telne eladni az összes készleten lévő házat. Ez az eladási arányon és a készleten alapul. A NAHB ezt is havonta jelenti.
- Eladási árak – A Census Bureau mind a medián, mind az átlagos újlakás értékesítési árról beszámol.